炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

（来源：观点）

本文为江沁园先生在2025观点商业年会之不动产资管峰会发表的演讲。

江沁园（阳光海天停车产业集团总裁）：我们公司于2006年成立，前六年专注于运营业务，到2010年，成功得到华平投资2亿美元投资，后续获得高盛集团1亿美元投资，之后高盛集团又追加了 5000 万元的资金支持。发展至今，从3.0阶段迈向4.0阶段，我们还在后端研发上投入了大量资金。

目前我们有两家公司，一个是“阳光海天”，一个是“停简单”。前者定位为管理公司，后者为互联网公司。我们是这两家公司的最大股东，是核心控股的结构关系。截至目前，我们已管理全国八百多个停车场，大概涉及五十多万个车位，在行业内处于遥遥领先的地位。

很多人觉得“不就停个车嘛”，但其实我们对这件事的思考要比大家想得更复杂一些。我们真正想做的，是借助停车这个切口，为业主及广大用户搭建一个便民的小生态圈。停车本身就是一个小生态， 每个人都有各种不同的需求，如何面对每个人不同的需求并服务好？

我举个很直观的例子，如果机场停车按 1 小时 20 元的临停标准收费，就不可能吸引客户开车来停两三天，因为费用实在太高了。现在北京西站、南站基本就是这种情况，进去就收取 20 元的高额临停费，让车主不想再停第二次。同时，有些车场还利用强迫排队的方式增加自己的临停时长，这种做法我们非常反感。之前我在北京出席一个讲座时就听说，有位朋友停车三天多，被收取了近2000元费用。他投诉也没能解决，因为已明确标注20元/小时且无封顶……

我想这种现象确实该改一改了，而改变要先从了解客户做起。通过大量实践和数据发现，大部分业主其实并不了解前来停车的用户需求。尤其是购物中心这类车辆高频进出的场地，我们发现它的真正进出车高峰期集中在下午五六点，一直持续到晚上十点。如何解决大流量时段的停车难题，我们专门组建了团队在重点研究。

我们投入资金的侧重点，和科拓、捷顺还不太一样。对他们来说，车牌识别技术的核心是比拼识别率，99.5%、99.9%可能价钱差一些，但是也差不了太多。而我们真正进入这个领域的核心目标，是把每一位车主的服务做到位。

我们有三类客户。

第一类客户是停车老百姓。如何发布好每一个停车场的信息，同时如何用不同的产品去满足各种各样的需求……我们需要用多样化的产品，去满足高端需求、平价需求、长期停车需求、短时停车需求，做到全场景覆盖。最终实现现有停车空间的合理利用。

第二类客户是业主，如何给业主增加透明度？前来停车消费的人群，往往是具备一定消费实力的。我们会把车主的精准画像提供给业主，包括他们的到访频率、常来时段等信息。再和业主的消费数据等撞一下库，明确车主在场地内的消费情况，最终形成完整的客群画像。

第三类是服务好自己。我可以不客气地说，要是没有这套系统，我们现在的员工规模应该是过万了。但今年统计下来，线下员工（不含外包）也就不到 3000 人，相当于用三分之一的人力，就完成了原本需要更多人才能做好的事。

我们已经落地为 “AI power” 产品，通过摄像头衍生的 AI 技术，目前已能自动识别 47 种车场场景。不管是失火、人员聚集、车辆违停、车窗未关、灭火器移位等问题，系统都能精准捕捉并识别。这就是刚刚提到的一个提升高峰期车场周转率的分析。就像今天中午吃饭时遇到的广州美林天地吴总，他对我们的服务就非常满意。美林天地里既有沃尔玛又有宜家，是流量极大的车场，也是我们技术落地的典型实例。

不说别的，我就说三个不同的案例。

第一个实践案例是优化长租车流的时间管控。我们仅在周一到周五开放长租车位售卖，周六周日则不再出售长租，统一按临停标准收费。这一调整有效腾出了大量车位，专门服务周末前来购物的车主。要知道，周六周日单个车位的周转率能达到 6，这是非常好的落地实践。

另外我们还推出了提前支付功能，车主无需在道闸口排队缴费，可在取车前完成支付，目前支付率已达 70%，这让车辆进出场环节变得格外通畅。还有，复杂车场往往有多个进出口，容易出现部分通道流量过剩、部分通道闲置的情况，进出口导流优化也是我们在美林天地的重要实践。通过多种调控方式，我们让各进出口的车流分布更均匀，最终实现了车位容量的显著提升。原本周六周日最多能停8000辆车，现在已能容纳12000 辆，高峰时甚至能达到13000辆，这就是美林天地案例的核心成果。

在天津我们也实现了这样的案例，现在对于大流量的车场，尤其是上海七宝万科、金地等大流量车场。这就是我们的一个杀手锏。

我们不仅帮客户提升了满意度，同时也是一个整体收益的提升。我不怕跟大家算笔账，我们的月租车，日均租金可能不到 50 元。但如果把这个车位在周末释放给临停车辆，按广州 16 元/2小时的收费标准，6 辆车各停2小时就能覆盖月租收益，这笔账其实很可观。自 2010 年获得投资以来，我们已经沉淀出一套成熟的方法论。每个运营环节都有专门团队深入研究，研究成果会固化到我们的 AI 平台中，最终形成了自己的核心知识产权。

还有一点，我觉得大部分业主都做不到。我们最大的优势之一就是车场数量多，而车场多就意味着掌握了资源。正因为手握这些资源，全国范围内想在停车场布局业务的大客户都会主动寻求合作，这给我们带来了意想不到的额外收益。目前这类合作的收入占比虽不算高，但利润占比极高，且都是纯额外利润，不侵占原本停车业务的利润。

这就是我们刚才提到的全数字化车场，其中的细节我就不展开多说了。值得一提的是，它的成本从之前的5000元，降到了现在的 500 元。而且在这样的全数字化场景下，完全可以实现无人化运营。

第二，就像钱总刚才介绍的，各类车场异常事件会通过系统直接预警，再由工作人员及时处理。其中一个核心应用场景，是给车主尤其是充电用户，提供实时排队查询功能，方便大家提前了解等待情况。除此之外，系统还会整合停车场内外各类信息 —— 既包括场内设施分布，也涉及车位优化调度，比如引导月租车主停到指定区域，为临停用户预留更便捷的空间。这背后是一套相当复杂的生态系统，还涵盖充电车位布局、零售网点选址、广告点位优化等多个维度。依托这套系统，可以在这个平台上开发非常多的产品。

现在我们在海口美兰机场推出了两款特别受欢迎的产品，一个是3天包夜停车包，一个是5天商旅停车包。核心价值很明确：3天套餐的定价，仅为车主来回打车费用的70%。这个定价是我们反复调整后的结果，最初尝试按打车费的90%定价，市场反馈一般，调整到70%后，立刻吸引了大量用户，产品热度很高。

关于流量方面我就不多展开了，我们目前在这一块的布局还比较普通。主要是考虑到过多的流量推送容易让用户产生反感，所以我们没有在平台上过度加载相关内容。

简单说一个话题：我们70%的客户来自商业开发商、写字楼及大型工建单体。不过近几年，我们在城市路侧停车资源管理这个新领域，业务取得很大的增长。这类业务有个明显现状，此前政府相关管理工作效果欠佳，我并非刻意说坏话，而是客观情况确实如此，比如停车费收缴率普遍只有30%-40%，有时还存在统计遗漏、数据不准的问题。所以在这个领域，我们承诺政府至少能达到70%到80%的收缴率，而且不少政府停车资产都发了债，发了债之后还钱就更难，所以特别需要我们。所以我们在上半年已经新签了六个城市的这种停车业务。

这类停车业务的压倒性优势很明确：它所管理的路侧停车资源是全民高频使用的资产，和封闭车场完全不同，几乎每个人都会用到，使用频率极高，能快速把一个区域、甚至一个城市的用户都圈成你自己的用户。比如在广东肇庆才十几万辆车，端州区16万辆车，但我们的注册会员已经达到 27 万，其中不少是周边鼎湖区的用户，还有经常往返广州的网约车司机、旅游线路从业者等。所以这个平台的势能，远非单个小停车场能比。你可以在上面与老百姓进行大量交互，甚至取得信任之后，还能进一步提供各类贴合需求的增值服务。

城市停车业务是我们近年进展最迅猛的板块。目前我们已落地11个城市，管理路侧车位接近10万个；仅今年就新签约了6个城市，年底前预计还会新增4个，城市业务规模有望实现翻倍。这条赛道是我们未来两年重点深耕的方向 —— 中国有660个县区级行政单位，我们判断至少40%都在可合作范围内，市场空间非常巨大。