“高收益”“装修+托管”服务的背后隐藏收益拖欠、装修“烂尾”等风险——

民宿托管让房主频频掉“坑”

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近年来，民宿成为大众出游住宿的常见选项，尤其节假日期间，游客需求量火爆、价格飙升让民宿经营者收益颇丰。民宿市场的高收益也吸引了一些管理公司介入，催生出“民宿托管”这一经营新模式。

民宿托管是指房主将闲置房屋委托给专业的团队或公司进行管理、运营，从中获得收益的模式。实际上，不规范的民宿托管隐藏着较高风险。近日，多位市民反映遭遇“民宿托管骗局”，托管方在运营期间“跑路”，房主利益受损；还有的公司宣称提供“装修+托管”服务，但在房主支付装修款后，约定的装修却“烂尾”了。如何规避民宿托管风险，切实维护房主合法权益？记者就此展开了调查。

案例一：

全权托管承诺高收益

卷走旺季收益后失联

“今年3月初，我把房子托管给青岛的一家民宿管理公司，对方承诺每年保底收益3万多。4月至6月，我按月收到了民宿收益金。但到了7月、8月，公司以变更法人为由拖延支付民宿收益。8月底，该公司被列入经营异常名录，公司跑路，人员失联。”近日，市民张先生向党报热线反映。

多年前，张先生在西海岸新区江山南路某小区购置了一处三居室房产。今年3月，他接到一个电话，对方称其公司可提供“民宿一站式托管”服务，承诺“收益保底、全权托管”。“对方在电话里保证，保底收入比普通租房每年多1万块钱。”张先生说。面对高收益诱惑，他很快与这家公司签订了“民宿托管”合同。

张先生提供的合同显示，该房屋用途为经营民宿（日租、短租、长租）或配套项目，租期为2年，民宿管理公司与张先生按3：7的比例分配民宿收益，公司在次月15日前向张先生支付收益金，年度保底入住天数为100天，保底收益金额为3.5万元。民宿上线前，张先生自费4280元更换了智能门锁、床品等。

3月25日，张先生的民宿正式上线。5月至7月的每月15日，他分别收到了379元、1875元、1562元的经营收入。但到了8月中旬，7月的经营收入却未如期到账。公司工作人员以“公司变更法人，账目不能变动”为由拒绝支付。8月底，该公司被西海岸新区市场监管部门列入经营异常名录。“7月、8月是民宿经营的旺季，入住率和房价都高，公司卷跑了这两个月的全部收益，我大约损失了1万多元。”张先生说。

被这家公司拖欠民宿收益的并非张先生一人。曾就职于该公司的胡东（化名）向记者提供的一份名单显示，受损房东共23人，房产主要分布在西海岸新区、市北区，合同约定租期多从今年1月至明年1月。

记者从国家企业信用信息公示系统查询得知，该公司成立于2024年10月，经营范围包括许可项目有：经营民宿、住宿服务、住宅室内装饰装修、餐饮服务等。今年8月至10月，该公司连续两次变更法人，注册地址由西海岸新区变更至胶州市。

近日，记者前往该公司登记的新地址——胶州市中云街道办事处兰州西路一综合楼402室探访发现，该楼并没有402室。负责运营该综合楼的居委会工作人员证实，这里没有这家公司。

案例二：

“装修+托管”不靠谱

付款后装修工程“烂尾”

家住崂山区的张先生也遭遇了民宿托管的困扰。他不仅没收到租金，还赔上了一笔装修款。

张先生在崂山区流清河社区有一处空置房。今年5月，注册在李沧区的一家酒店管理公司主动联系他，称可提供“装修+托管”服务，即包装修、包运营。“工作人员看房后称，房屋用于经营民宿，需装修升级，预计装修费为7万元，公司承担一半，并负责装修施工。”张先生回忆，当时工作人员声称房屋租金每月4000元。

张先生在6月底实地考察了这家公司的办公地点，打消了疑虑，当场签订了房屋租赁合同，并一次性支付装修费3.5万元。这家公司在张先生房内添置了部分家电，之后，装修便按下了“暂停键”，合同约定的软装及家具装配项目都未启动。“7月，民宿市场进入旺季，我那套房子的装修却慢慢悠悠，这完全不符合常理。”张先生对公司的经营模式起了疑心。他多次联系公司，工作人员都以“装修客户多，工期拖延”为由搪塞。

按照合同，8月20日，公司应向张先生支付第一笔房租8000余元，但这笔钱至今未到账。

“最近，跟我对接的工作人员提出要解除原合同，签订一份新合同，还说愿意补偿2万元装修款，其中包括价值1万元的酒水和1万元现金，但不补偿两个季度的运营收益。若不接受，可通过司法程序解决。”张先生说。

几乎在同一时间，家住西海岸新区的隋先生也入了这家公司的“坑”。与张先生不同的是，他的房屋是年初交付的毛坯房。他向这家公司支付了9万元的装修费，但在铺设地面、处理墙面之后，装修戛然而止。今年8月，与隋先生对接的装修人员辞职，公司其他工作人员也不再跟进这套房子的装修，项目彻底“烂尾”。

据知情者透露，这家公司的注册地址为李沧区巨峰路某写字楼。今年9月初，该公司搬迁至西海岸新区，但未在审批部门办理地址变更手续。

近日，记者前往西海岸新区探访该公司的新地址发现，上班时间公司大门紧锁，没有人员出入。记者拨打办公室门上的预留电话，工作人员表示，8月起公司已不发工资，运营基本暂停。

11月13日，李沧区市场监督管理局因“通过登记的住所或经营场所无法与企业取得联系”将该企业列入经营异常名录。

调查：

钻空子逃避追责

房主遭遇维权难

记者采访发现，民宿房主权益受损后，诉诸法律可能遭遇执行难。

山东东润律师事务所律师郭培明曾代理过此类案件。他透露，部分民宿托管公司以高规格装修和民宿运营收益分成作为卖点，诱使房主签约，以“装修款”等名义收取数千元至数万元不等的费用。收款后，公司要么不完全装修，要么仅做象征性的简单改造；还有公司只在淡季分成，在旺季拒绝分成或停止履约，最终卷钱“跑路”。

近日，记者以受害者的名义致电西海岸新区长江路派出所和李沧区市场监督管理局，均得到了不予受理的答复，工作人员建议通过司法途径维权。

“公安机关在此类案件中常以‘经济纠纷’为由不予立案，市场监管部门则以不属于‘消费类纠纷’为由同样不予立案，这是房主维权面临的最大障碍之一。”郭培明解释，根据《民法典》规定，此类民宿托管合同更接近于委托管理合同或合作经营合同。双方共同投入（业主提供房屋与装修款，管理方提供管理服务），并约定分享收益；合同依法要求管理方负有诚信、勤勉履约义务。管理方的钱款去向在某种程度上决定了案件的性质。若管理方确实因为经营不善，导致无力返还收益或完成装修，可被认定为经济纠纷。若运营收益或装修款被用于与合同履行无关的项目，如经营者个人消费、与民宿经营无关的投资，则超越一般违约范畴，可能构成刑事追责的核心证据，涉嫌合同诈骗。

“在司法实践中，公司的这种‘跑路’行为是经济纠纷还是合同诈骗并没有清晰的界定。尤其在证据不足的情况下，公安机关通常以经济纠纷处理。一些公司深入‘研究’相关的法律、政策，抓住司法实践中的模糊定义，有意逃避部门监管。”我市司法部门一位专业人士称。

郭培明透露，这些公司在注册时以“工具人”充当法人，并在经营过程中变更法人，为公司“跑路”赢得窗口期。因为这些法人不是公司的实控人，即便受害者诉诸法律也难以追责，最后可能“竹篮打水一场空”。

“若受害者以经济纠纷起诉公司，因这些公司大多为‘皮包公司’，没有可供执行的财产。另外，个人起诉费时费力，而一旦不起诉，就更难以追回损失。”郭培明说。

建议：

用法律手段联合维权

审慎“托管”空置房屋

如何依法保护居民财产安全，防范托管风险？专家建议，用法律手段联合维权，警惕“高收益、高回报”诱惑，审慎“托管”空置房。

“受害者应积极提起民事诉讼，要求返还装修款和赔偿损失，并促请法院调取账目、审查资金流向。若证据显示公司在签约时无履约能力，且存在非法占有目的，受害者应立即向公安机关报案。”郭培明建议，可同时向检察院提出立案监督申请，推动公安机关对案件性质作出更全面、客观的判断。多名受害者可联合维权、集中提交证据，显著提高案件从民事纠纷转入刑事查处的可能性。“公安机关、检察院、法院应形成有效衔接，对涉众性经济案件加强穿透式审查，及时排除‘民事外衣’，依法保护市民财产安全，维护良好市场秩序。”

从行业角度看，民宿托管本是共享经济中的正当商业模式，但若缺乏资金监管、外包链条混乱、虚假宣传泛滥，极易演变为“包装式诈骗”。对此，郭培明认为，经营者应当公开装修和资金使用情况，建立第三方监管机制，避免以空壳公司、无履约能力的方式签约，否则不仅需要承担高额民事赔偿，严重者还将面临刑事风险。

房主该如何正确选择托管方？青岛市政协委员路彤建议，应警惕“高收益、高回报”诱惑，拒绝远高于市场价的租金承诺，合理评估运营成本与收益的匹配性，避免因轻信被骗。此外，市民应审慎核查托管公司的相关资质，要求对方提供营业执照、民宿备案证明及过往合作案例，并通过国家企业信用信息公示系统查询公司经营状态及风险信息，核实公司是否具备装修、民宿运营相关资质，警惕“无证经营”。

“装修房屋要选择资质齐备、行业声誉良好的企业进行合作，规范约定好工程工期、质量标准、支付进度等具体内容，明确装修标准、品牌及违约责任，最大限度避免争议纠纷。”路彤建议。

责任编辑：臧婷