时隔一日，北京再迎来一宗地块出让。11月27日，北京市通州区老城平房棚户区改造项日一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块被中海地产12.48亿元摘得，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。

出让文件显示，九棵树地块土地面积约2.47公顷，规划建面约5.44万平方米，容积率2.2，限高45米（局部60米）。地块需结合自身地块使用需求设置分布式能源站、最小建筑面积30平方米的有线电视机房，以及占地面积300平方米以上，建筑面积600平方米以上的开闭站各1处，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

同时，出让文件对城市设计和建筑风貌提出了细致要求，鼓励加强临九棵树中路一侧建筑立面设计，提高城市景观视觉效果。总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色、柔和灵动。整体风貌以现代风格为主。住宅建筑单元间宜高低错落布置，当单一方向宽度大于等于三个单元时；居住建筑鼓励采用围合式院落布局，营造良好的内部庭院空间环境；应结合项目用地周边现状建筑高度情况，打造错落有致的空间形态，总体形成东北高西南低的空间格局等。

需要注意的是，沿九棵树中路西侧退线20米，这会导致原本的容积率升高，对产品规划设计提成更高的要求。此外，该地块北侧还有一宗规划住宅用地（6016地块），若由同一主体开发，地下空间可实现联通，有望形成规模效应。

九棵树地块处于通州老城核心梨园板块，生活配套比较成熟。其邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，“含铁量”较高，30分钟左右即可抵达国贸等核心商圈。周边生活配套成熟，商业方面有领展广场、盒马鲜生等，医疗资源包括北京中医药大学东直门，休闲配套设施有通州云景公园等，形成了较为完善的居住支持体系。

今年以来，通州已成功出让3幅住宅用地，其中八里桥地块和梨园地块均经过上百轮激烈争夺，最终分别以16.28%和21.94%的高溢价率成交。虽然中建运河玖院地块以底价成交，但总价高达74.91亿。

从新房市场来看，分化显著。其中八里桥的招商朝棠揽阅表现较突出，自开盘以来去化过半，成交均价约为5.6万元/㎡。运河八子中建·运河玖院亦表现强势，网签量突破600套，成交均价约6.16万元/㎡，接连登上周度排行榜首位。

值得关注的是，此次出让地块东南侧约1公里处有梨园板块的两个明星项目，分别为中铁建花语璟云和招商云璟揽阅。截至目前，云璟揽阅367套房源已网签284套，网签去化率已经接近80%，网签均价约5.7万/㎡，10月网签均价4.7万/㎡。

相对来说，中铁建花语璟云去化相对缓慢，花语璟云202套房源仅网签30套，网签均价约5.7万/㎡，即便具备1.7的低容积率优势仍面临去化压力，反映出当前市场环境下精准定位与合理定价的重要性。

二手房也同样呈现新旧分化特征。周边老旧小区较多挂牌价格在4万元/㎡左右，次新房如K2玉兰湾等项目价格则具备更高弹性。

“对于开发企业来说，九棵树地块若想在红海中突围，严谨的定价策略是其中重要一环。” 中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，参考朝棠揽阅成功经验，给出贴合市场的合理定价，项目可充分借助临铁属性与成熟配套，有效吸引地缘改善及国贸CBD外溢刚需客群。对购房者而言，该地块的入市提供了新的临铁置业选择。在当前买方占主导的市场格局下，开发商如何在保持合理利润的同时实现快速去化，并赢得市场认可，已成为考验企业综合运营能力的重要课题。