2017 年杭州全球峰会上，马云 “八年后中国最便宜的就是房子” 的预言，在当时楼市狂热的背景下曾被嗤之以鼻。而今，2026 年作为 “十五五” 规划开局之年，房地产市场正站在新旧模式转换的历史节点。全国二手房挂牌量突破 850 万套，70 个大中城市房价分化态势显著，瑞银、中指研究院等机构的最新预测与中央政策导向形成呼应，马云 “房子回归居住本质” 的核心预判正在逐步应验。2026 年，房价将迎来三大颠覆性转变，彻底改写购房决策逻辑，刚需、改善及投资者需精准把握市场脉搏。

一、转变一：区域分化进入深水区，“冰火两重天” 成常态​

过去二十年 “全国一盘棋” 的普涨格局彻底终结，2026 年楼市区域分化将呈现白热化态势，这是中央新型城镇化政策与人口流动趋势共同作用的必然结果，也印证了马云 “房子不再稀缺” 的预判。​

从城市层级来看，一线及强二线城市展现出强劲韧性。国家统计局 2025 年 10 月数据显示，上海新房价格逆势上涨 0.3%，同比涨幅达 5.7%；杭州、成都等新一线城市 2025 年人口净流入均超 20 万，产业升级与人口虹吸效应支撑住房需求。瑞银预测，2026 年这类城市新房销量降幅将显著收窄，核心板块或出现 3-5% 的价格回升，上海核心区去化周期将降至 15 个月的健康区间。以北京为例，2025 年 11 月西城、东城等核心区域新房单价仍稳定在 12 万 - 15 万元 / 平，波动幅度不足 1%，稀缺地段资源成为房价的 “压舱石”。​

与之形成鲜明对比的是，缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市面临严峻调整压力。2025 年三四线城市人口净流出达 312 万人，瑞银预警，2026 年这类城市房价可能额外下跌 10%，累计跌幅将达 22%，“鹤岗化” 现象进一步蔓延。部分资源型城市已出现单价不足千元、总价 5 万元的 “葱价房”，其广义库存去化周期超 30 个月，供需失衡导致房价持续回归居住本质，投资属性基本丧失。​

同一城市内部的板块分化同样加剧。北京金融街、上海陆家嘴等核心城区优质房产成为抵御通胀的 “硬通货”，而远郊板块因配套兑现周期长、流通性差，成交占比仅 8.6%。数据显示，上海核心区房价同比涨幅达 5.7%，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超 25%，城市内房价走势背离度已达 13.5%，精准择址成为 2026 年买房的核心必修课。​

二、转变二：存量房价值重估，“买新不买旧” 逻辑彻底反转​

随着我国城镇化率突破 67%，9.4 亿人定居城镇，大规模新建住房的时代基本落幕，“存量提质” 成为城市发展的核心命题。2026 年，中央城市更新政策的持续发力将推动存量房价值重估，传统 “买新不买旧” 的购房逻辑彻底反转。​

中央已构建 “财政补贴 + 金融支持 + 市场参与” 的资金保障体系，为老房价值提升筑牢基础。2024 年中央投入超 4250 亿元预算内投资和超长期特别国债，专项用于老旧小区改造；2025 年进一步设立城市更新专项资金，叠加政策性银行专项贷款，形成全方位支持。数据印证了政策效力：2019-2024 年全国已改造老旧小区 28 万个，惠及 4800 万户居民，改造后老房租金普遍上涨 30% 以上，核心区二手房价格提升 15%-20%，部分案例涨幅甚至超越同期新房。​

三大政策红包成为老房增值的核心引擎。一是老旧小区改造，地方财政对管线更换、外墙保温等核心项目补贴比例达 80%-90%，北京东城区一套 60 平米老房，业主仅自掏 800 元参与改造，完工后每月租金直接上涨 300 元；加装电梯更成为高层老房 “增值利器”，一线城市每部电梯补贴 20 万 - 30 万元，加装后四楼以上房源转手价提升 10%-15%。二是危房原拆原建，政府开通审批绿色通道，业主仅需承担建设成本价，广州花都区一栋 1976 年建成的危房重建后价值从 80 万元飙升至 210 万元，增值超 160%。三是功能配套升级，“完整社区” 建设配建养老驿站、托育点等设施，广州荔湾区某老小区引入生鲜超市和老人助餐点后，二手房价格较周边未升级小区高出 8%-10%。​

市场数据已呈现鲜明分化：2025 年前 10 月全国新建商品房销售面积下降 6.8%，而二手房网签面积逆势增长 4.7%，上海、深圳等十多个城市二手房成交增速超 10%。老房凭借不可复制的核心地段、更低的单价成本（一线城市核心区改造后老房单价仅 6 万 - 8 万元 / 平，较新房低 40%）、政策加持的确定性，成为 2026 年房地产市场的 “抗风险资产”。​

三、转变三：购房成本与风险结构性重构，决策逻辑全面升级​

中央 “房住不炒” 的长期定调下，2026 年楼市供需体系从 “增量扩张” 转向 “存量提质”，购房成本降至历史低位，但风险点也发生结构性转移，买房决策逻辑需全面升级。​

在成本端，政策红利持续释放降低置业门槛。2025 年全国首套房平均贷款利率已降至 3.31%，部分城市低至 3.25%，较 2018 年近乎减半。一套 150 万的房子贷款 30 年，当前可节省利息 64 万元，叠加首付比例下调（部分城市低至 15%）、换房退税、公积金额度提高等政策，刚需购房成本显著降低。武汉、义乌等城市更推出差异化补贴，三孩家庭购房补贴最高达 20 万元，直接缓解现金压力。瑞银预测，2026 年还将新增 2 万亿 PSL 专项用于收储现房，叠加契税下调至 1%（普宅），政策刺激强度较 2025 年提升 50%。​

但风险结构的变化更需警惕。一是资产贬值风险，三四线城市及远郊板块房源可能面临 “买后即跌”，部分城市已出现 “降价 40% 仍难成交” 的窘境，这类资产流动性差，未来转手难度极大。二是负资产风险，在房价回调明显的地区，高点购入且首付比例较低的购房者，可能面临房产市价低于未偿还贷款的困境。三是交付风险，尽管现房销售政策全面推进，但资金链紧张的中小房企仍存在违约可能，2026 年中小房企破产数预计仍超 300 家。​

与此同时，需求结构的变化也推动购房逻辑升级。瑞银数据显示，2026 年 25-44 岁购房人群触底回升 1.2%，改善性需求占比突破 60%（2020 年仅 35%），户型合理、物业优质、配套完善的品质住宅更具保值性。中央 “市场 + 保障” 双轨并行的供给体系全面成型，2026 年新开工保障房将稳定在 200 万套以上，重点集中在一线及强二线城市，既分流商品房需求、平抑房价，也为新市民提供低成本居住选择。​

四、2026 年购房实操指南：抓机遇、避风险​

面对三大颠覆性转变，不同需求的购房者需调整策略，精准匹配市场变化，摒弃 “炒房致富” 的旧思维，回归居住本质需求。​

对于刚需群体，2026 年是政策红利集中释放的窗口期。若已确定在核心城市长期发展，且具备稳定收入与足够首付，可择机入手。建议遵循 “三选三不选” 原则：选择人口净流入、GDP 增速快的核心城市及核心板块；选择户型合理、物业优质的改善型品质住宅；选择城市更新片区、轨道交通枢纽等政策支持区域；不选人口外流的三四线城市及县城、不选配套匮乏的远郊概念盘、不选未纳入改造计划的老旧小区。​

改善型购房者应把握 “卖弱买强” 的置换逻辑，优先出售三四线城市或非核心板块的冗余资产，在 2026 年上半年政策红利集中期完成出售，下半年 9-12 月市场预期稳定后购入核心城市优质房源。置换时优先选择保利、华润等央企开发的现房，关注 3 公里内是否有大型超市、三甲医院、重点学校等核心配套，这类房源长期保值性更强。​

对于投资者，房地产 “低风险、高回报” 的时代已彻底终结。若需配置房产，应聚焦一线及强二线城市核心区楼龄 5-10 年的次新改善型住宅，这类资产抗跌性强、流动性佳。需坚决抛售三类资产：三四线城市的投资房、房龄超 20 年的老破小、远郊概念盘，尽早止损优化资产配置。​

结语​

2026 年的楼市，既应验了马云 “房价回归居住本质” 的核心预言，也践行了中央 “房住不炒” 的长期定调。区域分化、存量重估、成本与风险重构的三大颠覆性转变，让房价彻底告别普涨普跌的时代。对于购房者而言，理性决策、顺势而为才是置业的核心逻辑。房地产市场正从规模扩张走向高质量发展，2026 年将是楼市新秩序确立的关键一年，唯有精准把握政策导向与市场规律，才能在变革中把握机遇、规避风险。