石青玲/发自西安

“准现房”在西安楼市正成为新常态。

2022年9月，来自兰州的众邦集团拿下西安市凤城一路23亩住宅地块，这是其在西安的第一个项目。凭借9049元/平方米的楼面价，该地块一举成为经开区“单价地王”，纪录至今未被打破。

拿地之后，该项目一直低调且神秘，鲜有动态流出，直到2025年7月，一纸最高价超过5万元/平方米的价格公示将其重新拉回了公众视野。10月，这宗地块上的项目终于迎来了开盘，除了1.8的容积率，准现房也成为卖点之一。

众邦并非个例。文昌集团在西安的首个项目文昌临江阅首次开盘前已有8栋楼全面封顶，不少新进入西安的房企也表示，出于让购房者放心的考虑，首个项目大概率会选择准现房入市。

与此同时，更多项目因市场环境也被动成为“准现房”。克而瑞西安机构执行总经理李晓兵说，目前西安主城现房库存占比达14%，主要集中在城南、城东、灞河等区域的老旧项目，且城改项目现房入市进一步加剧了库存积压。即便是高新三期这样的楼市热点板块，不完全统计的17个项目也全部成为现房或准现房。

所见即所得

对于众邦这样的中小企业而言，准现房销售既是资金实力的证明，也是交付力的保障。业内人士表示，中小房企在品牌上存在弱势，且当下好房子或者开发商自称的“四代住宅”风靡西安，而众邦项目规划为“三代住宅”，产品缺乏竞争力。

现房销售背后也有一个直接的原因，就是当前西安楼市普遍面临去化放缓问题，这一现象在热门板块与郊县区域均有体现，且对项目形态产生了直接影响。

一位在西安高新三期有项目的策划人士表示：“今年以来，高新三期及软件新城板块市场热度不如往年：一方面，此前大量供地导致区域供需失衡，且产品同质化严重；另一方面，在这里买房的基本是周边上班人群，这部分人受收入、经济等因素影响，需求萎缩；第三，次新房的入市及降价也分流了客群，对新房形成了冲击。”

“受多方面因素影响，项目流速变慢，最后变成了现房。”他表示。

克而瑞陕西数据显示，截至2025年3季度，西安全市狭义库存达1733万平方米，去化周期长达27个月；其中，主城去化周期11.92个月，压力相对可控，而郊县的去化周期普遍超过30个月，化解难度极大。

不过，即便项目转为现房或准现房，也并不意味着具备天然的竞争优势，部分项目的销售表现甚至不及预期。

如在10月份的首次开盘中，众邦长安郡开盘仅成交9套，文昌·临江阅也并没有比同板块其他项目去化更好，反之现房、准新房更能放大项目自身的短板。

“‘所见即所得’不存在烂尾风险，也意味着缺点无处遁形，外立面、楼间距、园林、配套包括已购业主口碑等，都会被购房者直接感知，进而影响他们的决策。”一位房企人士表示。

产品迭代加快

上述策划人士表示，受政策、市场等因素影响，产品的迭代速度不断加快，新产品势必会让旧产品的去化更为艰难。

克而瑞陕西数据显示，自2023年起，西安产品迭代周期缩短至4个月左右，“四代住宅”产品快速普及，导致“三代住宅”老旧产品严重滞销，形成明显的产品鸿沟。从成交情况来看，近三年“四代住宅”开盘去化率显著优于“三代住宅”，港务、高新等热点区域四代宅成交占市场六成以上，呈现客户需求向新产品集中的趋势。

“四代住宅”也开启了全面内卷，场景不断升级，不仅在产品设计上实现从平面空间到立体空间的进化，而且全景舱、双套房等配置更是全面下沉至刚需刚改产品，这些都是存量现房难以比拟的。

而在购房者眼中，项目的性价比仍然是首位。一位购房者就表示：“相较于期房，现房、准现房确实更让我放心，但是品牌、价格、户型设计、园林绿化、物业、配套等也很重要。”

与此同时，二手次新房凭借价格优势也对市场需求形成强势分流。目前，新房与二手房规模比值已经从2023年上半年的1.18降至2025年上半年的0.65；结构上，今年1至9月，建筑面积100平方米以下的二手房以绝对优势挤压新房，120平方米至144平方米更是与新房占比几乎持平。

事实上，自2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件；2025年5月，河南信阳率先明确“新出让土地开发的商品房一律实行现房销售”，此后湖北荆门、湖南邵阳等地陆续跟进，均遵循“新老有别”原则，优先保障购房人合法权益。

从长远影响来看，现房销售对行业、房企和购房者均意义深远。“对行业而言，能防范交付风险、稳定房价，助力楼市止跌回稳，推动房地产发展新模式构建；对房企而言，将倒逼企业提升产品力，高产品力、强品牌力的企业将获得更多机遇；对购房者而言，所见即所得能从根本上降低购房风险，切实维护合法权益。”中指研究院分析师表示。

现房销售制的推进并非“一刀切”，但是“十五五”时期，现房销售或将逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售。

具体到西安，中指研究院西安分院总经理石蕊表示，当前西安的政策核心在于通过强化预售资金监管、推行“交房即交证”等举措来优化和完善现有的预售制度，以“保交房”为第一要务，在部分区域出现了现房销售备案的探索，未来西安或进一步完善配套政策，为现房销售创造市场基础和制度环境。