《住房租赁条例》施行月余，台江法院拆解典型案例——

新规护航租房市场 租客维权有章可循

今年9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。作为全国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，《条例》聚焦生活中承租人大多处于弱势地位、合法权益保护不到位等问题，着重为承租人提供全方位保障，满足居民“适足住房权”。

而今，《条例》推行已一月有余，新的法规给租房市场带来了哪些变化？租客们又该如何保护自身的合法权益？近日，记者走访了台江法院，了解与《条例》相关的典型案例。

一家房产中介张贴房屋出租广告。记者 池远 摄

对“串串房”说不

保障人身健康

今年，租客小颜以每月1650元的价格向房东李某某租赁了一套房屋。然而，入住之后，小颜便闻到了浓烈的刺激性气味。居住几天后，她感觉气味难以忍受，身体也有所不适，便委托专业机构进行检测。检测报告显示，室内甲醛超标178%~200%，二甲苯部分也超过国家限定标准。由于与房东协商未果，小颜起诉到台江法院。

“《条例》第七条第一款规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。”台江法院法官陈玥介绍，近年来，类似的“串串房”在租赁市场上不在少数。这些房屋虽装修一新，但装修时间短，通风不足，加之家具廉价，室内空气污染严重，致使甲醛等有害物质严重超标，难以达到正常安全的居住条件。

在审理中，法院认为，按照法律和合同约定，出租方应当提供符合居住标准的房屋供承租人使用。甲醛系有毒有害物质，严重危害承租人的身体健康，李某某出租不符合居住标准的房屋，构成根本违约。故而法院认定小颜有权解除合同，李某某应当退还剩余租金及押金。

另一起案件中，某公司租赁小孙的一处房屋用于办公，发现房屋内空调制冷效果不佳。小孙积极联系空调师傅上门维修，并拟另提供空调，但该公司未与小孙达成一致意见，并在自行退场后起诉小孙，要求返还多支付的租金与押金。

“这起案件中，某公司无法证明空调制冷的问题已经达到危及人身安全和健康或其他导致其办公合同目的无法实现的程度。其也未能说明案涉房屋存在且不符合法定或约定的制冷标准，所以提前退租的行为缺乏合理依据，对其诉请均不予支持。”陈玥表示，承租人在租用场地前，应对场地情况及使用效果有所预估，单纯的舒适度问题，未必能成为自行退租的理由。

房屋租赁期间

房东看房需租客同意

今年2月，房东杨某某将自己的房屋出租给租客吴某。不久后，杨某某计划办理房屋转贷，需让银行工作人员上门评估看房，杨某某便与吴某沟通，希望吴某做好准备。然而，面对杨某某的多次沟通，吴某并未予以回复。杨某某便诉至法院，要求吴某某配合自己定期查看房屋使用情况，并赔偿因不配合看房要求遭受的经济损失4000余元。

房子出租之后，租客能否拒绝房东看房要求？陈玥表示，根据《民法典》以及《条例》的规定，出租人应保证承租人对租赁物的占有和使用，出租人不得擅自进入租赁住房。在杨某某与吴某所拟定的合同中，并未约定杨某某可以定期查看房屋使用情况。房东若想查看房屋，需基于正当理由且经承租人同意，或基于法定理由且通知承租人。

最终，法院认定，房屋转贷不属于查看房屋的法定理由，对杨某某请求判令吴某协商配合其看房的权利以及赔偿损失的要求不予支持。

未提前约定情形

不可随意克扣押金

数年前，租客小刘与房东老曾签订租赁合同，租赁了一处毛坯房。双方约定，小刘可自由装修，老曾收取小刘8000元押金，待租赁结束租金结算后无息返还。

今年7月，租赁结束，小刘结清了租金，并拆除了自行装修的门和厕所设施。然而，老曾称小刘拆除了房屋的门和厕所设施，产生了维修费用，需要用押金抵扣维修费。双方争执不下，便诉上法庭。

陈玥表示，《住房租赁条例》第十条规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。这意味着，房东在出租房屋前，必须将可能导致押金扣减的行为在合同中一一阐明，不可在合同结束之后再寻找各种理由扣减押金。

最终，法院审理认为双方签订的租赁合同已明确约定押金退还的条件，现合同租赁期限已到，相关费用结算清楚，房屋租赁合同所约定的返还押金条件业已成就。合同未约定老曾主张的相关损失可直接以扣减押金方式弥补。最终，法院判决老曾应向小刘全额退还押金8000元。

陈玥表示，公民的适足住房权，是适当生活水准权的基础。发展住房租赁市场是有效解决住房问题、加快建立租购并举的住房制度、加强保障公民适足住房权的重要途径。“《条例》在保护出租人和承租人的合法权益、引导和规范住房租赁企业发展、规范住房租赁经纪机构行为、加强对住房租赁市场的监督管理等方面作出了重要规定，能够有效提升人民群众的获得感与幸福感，也为住房租赁市场的长远发展提供了制度保障。”（记者 阮冠达）