来源：三土城市笔记

01

杭州二手热盘半数在余杭

最近有则新闻，让不少自媒体惊呼：杭州跻身“一线城市”，实锤了！

事情是这样的：7月22日，北京、上海、广州、深圳、杭州五市的规划和自然资源部门通过视频会议形式达成共识，将在2025年内落地不动产登记业务“跨城通办”合作，以协同政务服务，持续优化营商环境。

根据报道，五市“跨城通办”合作，是落实中央《关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》的具体行动，目标是解决京、沪、穗、深、杭五大营商环境创新试点城市因人员流动形成的不动产登记需求。

首批跨城通办业务涵盖了新建商品房转移登记、抵押权首次登记、企业间存量非住宅转移登记等22项高频事项。

虽说只是不动产登记方面的一次联网创新，但“北上广深杭”并列出现在各大媒体的新闻标题中，还是让很多杭州人激动了一把。其实在房地产领域，杭州早就已经是“一线”了。

证据一：近期克尔瑞研究中心发布了《2025中国房地产投资前景排行榜》。榜单从市场容量、市场供求、市场购买能力和外部因素四大方面对全国297个地级以上城市的投资前景进行分析，列出前50名城市。其中杭州稳居榜单第四名，仅次于上北深，领先老对手成都和另一个一线城市广州。

证据二：上半年杭州土拍收入全国第一，高达1160亿元，跟2024年全年的成交金额1169亿元基本持平，比第二名北京的1005.6亿元多出150多亿。

不仅如此，上半年杭州出让的68宗住宅地块平均溢价在30%以上，其中萧山区蜀山单元的XS150201-42地块，最高溢价率达67.6%。

在此行情下，杭州各个板块的楼面价不断刷新历史最高记录。西湖区蒋村文新单元的一块低密宅地，更是拍出了88029元/㎡的高价，不但晋升杭州新地王，也超过了深圳（84180元/㎡）、广州（75670元/㎡）这两大一线城市的最高楼面价，仅次于京沪。

更重要的是，尽管价格上行，但杭州的库存周期却维持在12个月内的安全区间，堪称二线城市中稳楼市的风向标。

当然，正如我之前在《解码上半年杭州楼市“销冠”》一文中说的：

二手房的涵盖面更广，流动性更能反映市场信心，所以相较新房，二手房的成交活跃度往往被视作楼市晴雨表。

恰巧最近克尔瑞、贝壳等机构陆续发布了上半年杭州二手房市场报告。根据他们的统计，上半年杭州二手房共计网签48926套，与2024年上半年的43270套相比，增长了13%。而与此同时，上半年杭州市区一共只成交了27599套新房，比去年同期的31404套减少了3805套，同比降幅达到12.11%。

一升一降背后是否暗示着，随着取消限价后新房套利空间的消失，杭州楼市的交易主阵地正在转向二手房市场？

这个问题或许还有待观察，毕竟和京沪那种基本完成开发的城市不同，杭州还有云城、钱新二期、江海之城等不少建设中的新城。但是从二手房的交易数据，却大致能看出杭州楼市未来的方向。

我盘点了下上半年杭州二手房网签量前十大板块，其中余杭3个（良渚、未科、闲林），萧山（钱江世纪城、萧山新城区）、临平（东湖、临平新城）各2个，拱墅（申花）、上城（丁桥）、临安各1个。

光看板块数量，余杭的优势还不明显，所以接着我们再来看看具体热盘的分布情况。在二手房网签量前20大楼盘中，有10个在余杭，正好占了一半。

其中位于云城的杭与城，上半年的带看量高达122675次，遥遥领先第二名的44181次，堪称杭城最热二手房。

剩余的楼盘里，拱墅4个、萧山3个、上城、钱塘、临安各1个。这样一比较，余杭的优势就一目了然了。

但为什么会是余杭？余杭的二手房行情究竟咋样？其成交量靠前，仅仅是因为价格便宜吗？为了搞清楚这些问题，三土最近几天接连拜访了多位深耕良渚、未科、闲林等板块的资深房产中介，并结合我从相关政府部门处拿到的统计数据，尝试为大家做一番详细解读。

02

配套改善成余杭楼市最大利好

相比杭州全市，余杭区的二手房市场活跃度无疑更高。

横向来比较，上半年余杭二手房市占率（二手房成交面积占一二手房成交总面积的比例）接近五成，高于去年同期5.6个百分点。全区二手房成交6753套，成交面积77.1万方，金额199.2亿元，同比分别增长24.0%、29.3%、37.8%。其中成交面积为2021年以来半年度次高。

纵向来比较，上半年余杭二手房成交面积总量与萧山区（77.4万方）并驾齐驱，领跑全市；成交面积同比增幅仅次于滨江区（31.4%），高居市区第二。

分月来看，三四月份是上半年余杭二手房交易的一个高潮。这主要是因为二月份过年，人们的购房需求被延迟至三四月份集中释放。加之年初杭州“六小龙”的爆火，也为楼市贡献了一大波流量。很多外地客涌入杭州，有钱的去了奥体、申花，创业的则主要来了余杭未科。

我爱我家未来悦门店店长梁飒告诉三土，今年3月，整个未科板块二手房成交量达到900多套，比去年单月峰值高出一百多套。而且和很多人以为的“以价换量”不同，那段时期的未科楼市是量价齐涨。4月份最高峰时，未科中轴线以西一些小区的小户型二手房较去年平均涨了四五十万，大户型则涨了有100万左右。

比如未科“三兄弟”之一的阳光城未来悦，一套89方的小户型，去年最低时曾以336万成交，今年4月最高时则卖到了390万。

受到这一波交易潮的影响，上半年余杭二手住宅挂牌量环比出现下降，截至6月30日，全区二手房已挂牌未成交房源35672套，环比下降1.6%；二手房去化周期也因此缩短，按近12个月月均成交套数计算，二手住宅挂牌房源消化周期约29.7个月，较上月末缩短0.6个月。

与此同时，相关利好因素也正在逐步释放。除了前面提到的“六小龙”刺激，去年杭州及余杭的一系列楼市新政陆续开始发挥作用，2023年以前入市的投资客的超额负债已基本消化。更重要的是，过去影响、制约余杭楼市的一些基础配套因素正在得到明显改善。这里面尤其值得一提的，是余杭的书包问题。

过去，因为余杭缺乏好的初高中，很多未科新贵跑去西湖区置业。但自从分区以来，余杭疯狂引进、新建名校，并已经开始出成绩。

目前，光是天元公学，余杭就建了三所。其中钱学森路校区今年中考公办高中上线率达到73.5%，远高于余杭、临平两区（41.56%）及杭州市区（52.43%）的公办普高率。可以说，杭与城、翡翠城二期、三期、四期等小区的带看量和成交量之所以能冲进全杭州前20名，跟紧邻天元公学有很大关系。

至于高中方面，今年9月，学军在余杭的第二所学校——杭州学军中学教育集团径山高级中学将正式启用。不同于学军海创园因为直属于杭州市教育局，所以中考招生名额市区和余杭临平各一半，学军径山由余杭区教育局主办，只面向余杭、临平招生。这将大幅提升余杭考生入读名校的比例，从而把大批优质生源家庭留在余杭，对于巩固楼市无疑是一个重大利好，也是包括梁飒在内的很多业内人士看好余杭二手房后市的原因。

当然，未科核心板块（仓前、五常）因为前期产业规划等原因，片区内的住宅数量并不特别多，加之价格偏贵，交易量并不是最大的。余杭区二手房交易真正的主战场在未科南北两侧的良渚和闲林，那么这两个板块的情况又如何呢？

03

良渚、闲林热卖背后的不同逻辑

良渚、闲林作为余杭的两大楼市重镇，其二手房热销的原因和市场逻辑却有所不同，内部也都存在明显的片区分化。

其中闲林板块主要得益于未科核心区的资源外溢，以及中轴线的开发利好。特别是天目山路以北片区，因为有3号、5号、16号及在建的12号等多条地铁线路加持，再加上今年9月天元公学和睦校区将正式启用，所以受到很多购房者的追捧。

据贝壳大屋闲林埠店店长芦绍东观察，今年以来，不仅很多老闲林人纷纷换房到北片，就连原先置业时优先选择西湖区或未科核心区的阿里人，也都前来闲林看房，这直接拉升了闲林改善盘的交易数。

这里面尤其值得一提的是翡翠城区域，不仅二期、三期、四期都跻身杭州带看量前20热盘之列，周边的一些次新小区，如绿汀春晓，也被市场称作翡翠城五期，从而形成了一个以楼盘名称命名的翡翠城板块。

而路南片区，虽然12号线在建，但因为线路走向偏东，远离闲林埠老街，所以带动作用并不明显。当然并不是说这个板块无人关注，相反我从几家中介门店处了解到，南片不少楼盘每月平均都有十几套的成交，雅居乐国际花园的二手房成交量甚至挤进全市前15名。但因为这些楼盘规模都较大，动辄三五千户，所以相对其基数来说，并不算热盘。

但考虑到杭州地铁五期规划中，穿过闲林南片的13号线和14号线依旧是热门线路，如果能够获批，那么闲林南片楼市未来还是有想象空间的。

相比闲林，良渚作为杭州唯一的街道级辅城，无论是常住人口数量还是楼市受关注度都要高得多。这点从良渚、勾庄两大片区二手房去化周期均在24个月左右，处于相对健康的去化周期，远低于隔壁三墩板块的38.7个月也能看出。

其中，勾庄板块主要依托其地处绕城以内的区位优势，以及完善的人居配套。

此前，勾庄曾因7000多套的天量供应引发市场担忧，但结果并未出现想象中的“踩踏”。这是因为勾庄总体上以自住为主，非自住占比并不高。比如“勾庄七子”二手房源总库存仅400套，非自住占比12%。即便是城北万象城幸福里这样的大盘，当前挂牌量也才168套，而全杭州挂牌量超过200套的小区多达60多个。

事实上，勾庄无论是区位、交通、商业及医疗等配套而言，都是预算300万以内刚需客的首选区域。就连贝壳的内部报告也称，勾庄是“全杭刚需的最大公约数，虹吸（西部）半城刚需客户”。

至于绕城外的良渚，靠的则是价格上的竞争力。

曾几何时，这里是杭州万人摇楼盘最多的板块。但繁华散尽，这里却成了被唱衰较多的片区。此前网上就曾爆出，融信澜天一套82方的小户型，成交价仅160万，单价跌破2万元/㎡。但个别房源的甩卖能否代表板块的整体行情，恐怕未必。

数据显示，2024年以来的三个半年度里，良渚二手房的成交量均在1000套以上，在杭州全市各板块中排名第二，超过钱江世纪城、申花等热门区域。今年上半年，良渚二手房成交单量同比增长18%，远超全市平均值。在此行情下，过去近一年时间里，良渚板块二手房挂牌量减少了1064套。

良渚楼市为啥依旧这么热？从内部来看，随着星图光年轩、绿城玉海棠等品质楼盘的陆续和即将交付，良渚楼市逐渐分化成三档。刚改选择星图光年轩、绿城玉海棠等2.6万+一档的，刚需选择未来城、融信澜天等2.2万元左右一档，再往下还可以选择安置房。像位于中国美院良渚校区东面的杜诗苑，上半年共成交了96套，网签量排名全市第八，成为唯一上榜的安置房小区。

我爱我家良渚未来城店店长李孟东告诉三土，不同于杜康苑、杜雅苑等其他几个安置小区多为120方以上的大户型，房东用来自住。杜诗苑全部是120方以下的中小户型，特别是80方的小户型，总价只需100万左右，相当有竞争力。

就外部而言，随着兰里景区的开发，良渚正逐渐与云谷、未科等板块融为一体。考虑到目前良渚和三墩北的楼市存在5000元/㎡差价，未来或将能承接部分居住需求的外溢，而这将为良渚楼市提供新的支撑。

当然，楼市尤其是二手房市场一直是处于变动中的，余杭后市如何，我分析得准不准确，接下来的金九银十可能是一次检测，大家拭目以待。

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