转自：中国经营网

中经记者 方超 石英婧 上海报道

在产业园区进入“存量时代”的大背景下，如何破局高空置率、低回报率等行业难题，愈加成为行业焦点。

日前召开的中央城市工作会议指出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，而据报道，该会议还强调，“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手”。

《中国经营报》记者注意到，产业园区作为城市经济的重要组成部分，在行业从“增量时代”迈入“存量时代”的大背景下，除了传统园区运营商外，近年来，瞄准闲置资产盘活、数字化智能化改造等需求的专业化服务商、轻资产运营商等各种行业新势力持续涌现，竞逐新兴蓝海赛道。

“过去靠‘高周转’运行的这种模式，实际上已经不能持续了。”日前，资产管理运营商蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼董事长贾凡向包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，未来运营会成为产业园区发展的重要方向之一。

让办公场景与产业生态同频共振

在政策支持、市场需求等多重因素影响下，如何进一步盘活“沉睡”中的产业园区，持续引发市场密切关注。

“当前，整个不动产行业仍处于去库存周期。”克而瑞数据显示，5月末待售面积达7.7亿平方米，同比增长4%，其中住宅占比53%，商业和办公待售面积居高不下，约1.95亿平方米，占比约25%。

记者注意到，近年来，从国家到地方也已密集出台一系列相关政策文件，推动存量资产盘活，如《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》（发改办投资〔2022〕1023号）等。

贾凡直言，不动产“高周转”发展的模式实际上已不能持续。“包括楼宇在内的大量不动产，如何通过精细化运营，使它的资产价值能够保值增值，其实是蛮大的一个问题。”

在贾凡看来，国企可能有很多的资产、有资金的优势，但市场化运营程度不高，而相比之下，民企具备灵活的市场化优势。在此背景下，探索出“国企+民企”深度合作模式的蜜蜂科技，当下正在加速扩张。

公开信息显示，8月15日，“智投未来·研创共赢”BEEPLUS研创产业中心开业仪式在南京江北新区举行，据悉，BEEPLUS研创产业中心由蜜蜂科技与江北新区研创园联袂打造。贾凡透露，该项目从双方签约到项目落地仅用6个月时间，是蜜蜂科技在南京江北新区落地的第二个项目。

“BEEPLUS研创产业中心承载着蜜蜂科技的产业目标，打造成江北新区科创金融高地。项目承接长三角产业协同势能，联动资源引入技术与资本；为本地企业提供韧性土壤，让办公场景与产业生态同频共振，形成‘引进来’与‘沉下去’的双向循环。”蜜蜂科技方面强调。

贾凡也认为：“BEEPLUS做的事情就是帮助资产的持有者、政府及国有企业，通过国企资源加上民企的市场化活力，激活资产潜力。”其进一步表示，通过此种模式，“其实不光是盘活资产本身，实际上对当地的产业生态环境也是一个非常大的促进作用”。

锚定万亿GDP城市发展势能

在当前市场形势下，如何进一步激活产业园区潜力，无疑成为摆在行业参与者面前的“头等大事”。

“园区市场延续‘量价齐跌’态势。”公开信息显示，克而瑞产城研究院执行院长马力近期表示，受经济大环境影响，市场需求持续萎缩。即便降价也难以阻止空置率的提升。另一方面，市场仍在超量供应新的产业载体。

而上海市老专家协会副会长理事顾学励此前也表示，当前产业开发区面对的运营主要存在“产业同质化与招商难”“产业空间闲置，城市越小空置率越高”“产研联系不畅”“促进机构的改革转型”等难点。

受到外界关注的是，在当前行业形势下，加速扩张的蜜蜂科技，其核心竞争力何在？

“今年是我们成立的第十年，产业招商是我们生意里面的最核心能力之一。”贾凡表示，自2015年创立以来，该公司锚定万亿GDP城市的发展势能，已在全国9座万亿级城市布局40个高品质产业园区及楼宇载体，累计服务企业达3546家。

对于外界关注的盈利问题，贾凡透露，在开业两周年的成熟项目方面，“过去三年市场这么差，我们的入驻率基本都在95%以上，每个项目最主要的收入来源是租金，可能占到80%—90%，其次包括C端会员费、场地租赁、活动策划等费用”，“所以单个项目盈利对我们不是很难，而是赚多少钱的问题”。

“我们为什么能够做到？”在贾凡看来，“其实整个中国写字楼市场过去几年是供远远大于需求，但是好的产品、能够拎包入驻的产品的需求，其实有一部分企业客户是没有被满足到的，所以我们的成熟项目的入驻率是不错的。”

而在外界高度关注的运营、招商等方面，蜜蜂科技提供给记者的信息显示，在该企业旗下项目中，精细化运营服务是亮点，项目将为企业提供五星级管家服务，针对不同阶段企业推出定制方案。

“为苗圃期及加速期企业提供低成本创业空间，联合专业机构提供政策服务；为总部经济企业落地赋能型社群活动，链接资源实现跨区域联动，助力扩大产业影响力。”蜜蜂科技方面表示。

“我们的核心竞争力不仅仅是空间产品的打造，然后还有我们的系统支撑、运营和招商的能力。”贾凡强调，“这些共同构成了我们为什么能够做轻资产。”

“其实做轻资产是非常难的，所有人都说要转型轻资产，可是真正能做轻资产的企业其实并不多。”贾凡强调，“就是你不能有明显的短板，然后每一个地方都比别人优秀一点，而我们目标不是优秀一点，我们希望做到卓越。”

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）