文｜空间秘探 武爽

近期，新加坡滨海湾黄金地段首个品牌住宅——滨海景苑 W酒店品牌住宅登场，拥有“五星级酒店 +奢华住宅”的绝佳组合。但这绝非孤例，从迪拜棕榈岛的W Residence到纽约安缦公寓，从珠海美高梅华府到曼谷文华东方河畔豪宅，住宅与奢华酒店的联姻已席卷高端地产市场。酒店品牌住宅这类“豪宅”应运而生。当富豪们将酒店式服务视为居住刚需，传统五星级酒店是否真的被“抢了生意”？

住宅披上酒店华服

近期，在新加坡寸土寸金的滨海金融区，一栋背靠全球顶级酒店品牌 W Hotels、地处城市核心、享有海港天际线的住宅——W Residences Singapore Marina View（滨海景苑），正悄然成为高净值人士关注的焦点。

据了解，这座综合开发项目由IOI Properties Group打造，整个项目包括683套品牌公寓，涵盖1至5居室以及三套顶层复式和单层豪华公寓。该项目为新加坡首个W品牌住宅，由万豪国际集团管理，提供24小时礼宾、私人管家、数字钥匙系统及客房餐饮服务，住户共享酒店级设施，称“拥有五星级酒店的服务效率与精致礼遇，也保有家的温度与私密感。”

项目楼栋第1到14楼是W 酒店客房，15到51楼为W Residences住宅单位，均为高楼层单位，视野开阔。W Residences也是新加坡唯一一个住宅和酒店融为一体的品牌住宅。业主也会自动成为万豪VIP专属Onvia白金会员，尊享集团旗下7000多家酒店特别优惠及其他特项服务。

事实上，“住宅+五星级酒店服务”近几年已经成为“高频词汇”，不少高端住宅项目都将“五星级酒店服务”成为市场宣传的重点。甚至，无论建筑、景观还是精装体系，运营管理体系等，住宅楼盘引入“酒店”，已经成为一种潮流和趋势。“住宅酒店化”已经成为当下居住迭代的共同方向。

以杭州为例，从初代商业写字楼、酒店式公寓的开发，到酒店和商办的首次融合，从酒店与大平层的首次跨界，再至高奢酒店与地标大宅无界融合，诞生了“雷迪森财富中心+雷迪森铂丽大饭店”、“杭州之门+华尔道夫酒店”、“瑰郦中心+托尼洛·兰博基尼酒店”等留名之作，每一次产品迭代和酒店升级，都是对时代需求变化做出的回应。

住宅在“酒店化”的同时，酒店化物业服务也悄然跟进。企业纷纷提出高端产品线专属的物业品牌，招商的玺系高端服务、华润顶级的SMART物业服务、保利高端物业东方礼遇等。高端住宅的竞争维度已彻底重构，“五星级酒店服务”已经成为住宅的“标配”，品牌住宅兴起。

酒店品牌住宅的二三事

十年前，上海星河湾首次将“金钥匙”酒店服务引入住宅管理，颠覆了国内豪宅标准。其业主可享受个性化定制服务，从宴会策划到跨境物流安排，传统物业公司难以企及。这一模式迅速被复制：金地佘山天境项目配套仅40间客房的会员制酒店，以超高端私密性为卖点；外滩白金湾府邸则引入悦榕庄SPA服务，业主在家中即可预约精油按摩……

回溯酒店品牌与住宅的结盟历程，可清晰分为三个阶段。1.0时代（2010年前） 的联动停留在概念层面。如上海早期“酒店旁豪宅”项目，仅以区位毗邻为营销噱头，实际服务毫无打通。2.0时代（2010-2020） 出现服务有限嫁接，典型如2012年新加坡圣淘沙W住宅，业主可享酒店设施折扣，但服务团队独立运营，响应效率参差不齐。

真正的革命始于3.0时代（2020至今） ，以空间共生与数据融合为标志。迪拜W Residence与酒店共享Escape娱乐中心，业主通过App预约服务时，系统自动分配有住宅服务经验的专属团队。Nobu Hospitality更彻底重构商业模式：其多伦多项目三个月售罄，秘诀在于将日式料理教室、清酒品鉴会等品牌IP植入住宅公共空间，使住户成为“Nobu生活方式”教徒。国内的珠海香山迎宾馆美高梅华府设有147间典雅尊尚的客房及别墅，均采用独栋设计，设有前庭后院的布局，宾客居停于此，在人文艺术与自然景致的交融中，悦享专属的当代中国生活家府邸体验。

驱动进化的并非开发商情怀，而是残酷的市场逻辑。十年前，开发商挂个五星酒店名头就能溢价15%，但当硬件稀缺性消退，服务整合深度决定生存权。

这也催生了酒店品牌住宅产品的诞生。酒店品牌住宅是由顶级酒店品牌管理的高端住宅项目，主打“星级酒店同款服务+高端私宅居住体验”，住户既能享受到24小时管家、保安、客房服务等五星级酒店的体验，又可自由买卖产权。

住户也多为知名人士、企业高管、商界精英等等。对于他们来说，传统高档公寓的单一空间价值已不足为道，集顶级豪宅的私密与尊贵、经典酒店的服务与管理于一体，品牌恰好契合了高端人群对品质生活的审美与追求，也成为其身份与格调的自然延伸。业主不仅购买的是房产，更是一种独特的品牌生活方式。

与大豪宅相比，酒店品牌住宅似乎也更受名流和明星们的偏爱。从公开资料看，早在2014年，影视明星刘嘉玲就被曝光在上海半岛酒店购置了一套1亿元左右的公寓豪宅；影视明星黄晓明曾豪掷亿元，在丽晶汇买下一套豪宅，作为他与杨颖当时的婚房；和倪匡、金庸、黄霑并列“香江四大才子”的蔡澜，在太太去世后，住进了维港上空的瑰丽府邸，也是香港瑰丽酒店的配套住宅，府邸的月租从港币57,000元至港币1,600,000元起。

但目前来看，国内的酒店品牌住宅数量并不多，其中还是以国际头部酒店集团为主，服务式公寓成为重要表现形式。本土市场更多的是高端住宅将酒店服务深度植入产品基因，形成了两种较为成熟的模式。

一种是酒店与自然景观深度融合。如携程旗下丽呈花盛度假酒店签约入驻抚仙湖中创·橙府，丽呈花盛提供“城市会客厅”服务，业主享有VIP行政酒廊、专属管家及宠物托管等权益；三亚中旅馥棠公馆与“海棠之窗”酒店群共享设施，业主可调用泳池、儿童主题景观，并直连三亚国际免税城消费生态。一种是轻资产服务嫁接型。如上海外滩白金湾府邸引入悦榕庄SPA团队提供上门精油理疗，将酒店王牌业务转化为住宅增值点。

一场各取所需的双向奔赴

像北京东四环靠近朝阳公园的阿玛尼公寓、北京燕莎第三使馆区的四季世家、上海苏河湾的宝格丽公寓……这些品牌住宅都是顶级品牌与房地产资本的深度结合。酒店品牌住宅的本质，是开发商、酒店品牌与买家构建的精密共生系统，各方在资源互换中各取所需。

对酒店集团来说，这是轻资产扩张的黄金跳板。以上面提到的滨海景苑 W酒店品牌住宅为例，万豪通过输出W品牌标准，收取滨海景苑项目品牌费，近乎零成本获取高净值用户数据。更精妙的是，业主自动获赠万豪旅享家白金卡，品牌住宅成为酒店业务的优质流量入口。如安缦纽约公寓则绑定终身会籍，将会员体系与房产销售为闭环，验证了“住宅反哺酒店”的商业模式。

这也形成酒店品牌住宅与酒店“共生”的特点，二者共享公共设施和服务体系。国内的瑰丽、丽思卡尔顿、瑞吉、半岛等酒店品牌都是这种呈现形式。近两年来，万豪国际、希尔顿、凯悦、IHG等头部酒店集团都在进军“品牌住宅”，在全球各地相继落子。

对开发商来说，酒店品牌是溢价的重要方式。这与国内早期房企将星级酒店作为“地产配套”，提升房产溢价的思维逻辑一致。此外，在“品牌”选择上，开发商更青睐那些具有“稀缺性”的品牌。毕竟，在竞品扎堆的核心地段，“品牌稀缺性”成为直击财富阶层的痛点。这也导致了目前市场上的大部分酒店品牌住宅都是头部酒店集团的“顶奢”品牌，如安缦、丽思卡尔顿、瑞吉、华尔道夫、文华东方等。

在地段、服务与品牌高度整合下，酒店品牌住宅以稀缺性和不可复制性，引发高净值人群的高度关注。如“抬眼可以望见外滩三件套（上海环球金融中心、上海金茂大厦、上海中心大厦）”的上海宝格丽公寓凭借高端品牌定位和市中心核心地段，被誉为“公寓界天花板”。稀缺的景观和高端的配套服务，更是让宝格丽公寓内一家月子中心的套餐费用达到了28.88万-116.88万元。

对买家来说，价值已超越物理空间本身。如某科技新贵在51层空中会所结识天使投资人，促成其B轮融资；欧洲家族办公室代表则通过物业经理牵线，找到新加坡税务顾问……物理空间退居次要，圈层资源成为终极奢侈品，浴室镜面电视与智能马桶不过是这场交易的附加赠品。正如比尔·盖茨所言：“真正的奢侈并非面积，而是不可复制的环境与服务组合”。

此外，阿玛尼、宝格丽、范思哲……这些奢侈品品牌，也做起了住宅生意。奢侈品牌住宅，是指融入其同名品牌设计和服务风格的住宅综合体，通常位于顶级品牌酒店或度假村旁边或内部，越来越多的奢侈时尚品牌也在加入房地产行列，载着精致主义者的生活理想。

如2017年，宝格丽于迪拜推出首个住宅项目，以珠宝艺术的精髓点缀居住空间。而意大利品牌杜嘉班纳（Dolce & Gabbana）则在迈阿密打造其美国首个住宅项目——888 Brickell Dolce & Gabbana，90层摩天大楼不仅融合了品牌的经典设计语言，更成为都市奢华的全新地标。

过往，奢侈品牌多以与高端酒店合作的形式涉足住宅市场，如今，私密性与个性化需求的提升，使得品牌住宅成为高端买家追捧的新宠。品牌住宅已然成为度假胜地般的生活空间，囊括私属定制、全天候服务与顶级配套，品牌独立开发住宅项目已成为趋势。

相较于传统房地产，品牌住宅因为供应有限且需求旺盛，溢价能力更强。迈阿密建筑师Bernardo Fort-Brescia在2024年接受《福布斯》采访时表示，品牌住宅的售价通常较普通公寓高出25%。这样的资产溢价能力，成为品牌住宅在未来转售时的资本增值保障。

消融边界：关于未来空间的构想

“酒店”一词最早出自法语，指的是法国上流阶级在城市近郊度假、款待亲友的豪宅。把酒店当作家，拥有度假与工作两相结合的自由和便利，正在成为全球趋势。

除了住宅在往“酒店式场景”进行迭代，酒店也在往“住宅式感受”进行自我进化。新的消费行为自然带来了消费模式的转变，长租酒店、行政公寓成为很多高净值人群新的选择。加之“宅酒店”、“宅度假”风潮的盛行，家庭休闲等涉及全年龄段家庭成员的旅居需求越来越多，人们置身酒店的时间变得越来越长，想要自在、舒适、随性的感觉，又能有什么比“家外之家”的更能让人觉得妥帖呢。因此酒店+居住的概念，成为当下众多酒店正在积极探索的变革方式。

可以发现，住宅和酒店的边界正在消融，关于对品质生活需求新型生活方式的解法也日趋多样。值得清醒认识的是，无论品牌住宅如何进化，其与酒店始终存在本质分野。

一是服务体系方面的差异，虽然二者都提供住宿服务，但豪宅追求私密性，酒店提供开放性。从某种程度上来讲，现在的大平层设计已经不输于很多星级酒店的配置。但即便风格上水平上再相近，居住体验上大平层还远远无法与酒店相比，根本原因就是服务。星级酒店的服务体系不是什么机密，理论上谁都能制定，是否有健全的制度保障，是否有过硬的执行团队才是根本。

酒店衍生出的高端生活方式已有百年以上历史。目前国内豪宅所设想的，所倡导的生活方式，在本质上与星级酒店是共通的。而星级酒店历经百年发展，形成了成熟完善且颗粒度极细的标准化服务流程，比如细致的前台服务、客房服务、餐饮服务、安全管理等。传统的住宅物业服务是房地产市场粗放式发展下的产物，缺乏系统化的培训体系，更没有形成星级酒店的标准化服务体系，导致即便是在许多高端改善楼盘，业主的居住体验也远远不及星级酒店。

二是体验与成本的悖论。在所有开发商团队和消费者的心目中，都有个约定俗成的观念：房子越贵，配置越高；定位最豪，对标最贵。“豪宅们”拼了命地拉高配置，一股脑地进行六边形升级，但发现大部分都是用力过猛。假设所有人对在豪宅游泳的需求比例是5%，在1000人小区有50个人会用到泳池，在100个人的小区中就只有5个人对泳池感兴趣。但对豪宅来说，因为涉及清洁卫生、换水，设置管理员、救生员等，每天至少需要50个人使用才能维持养护成本，事实上很难覆盖成本。

但对于酒店来说，其主要是满足住宿需求，在此基础上添加用户使用频次较高的体验，如洗衣、早餐等，不需要“大而全”，成本更可控。同时，相较于豪宅的高净值用户，酒店的用户维度更广，再加上服务团队的专业能力，让其可以提供更多个性化体验，提高溢价。

三是商业模式的分野。酒店品牌住宅这类豪宅其核心收入来自房产溢价和管理费，买家接手后更多用作投资、自住，属于“长住类型”。酒店的收入则来自客房、餐饮以及其他，满足消费者的“短住”需求。随着酒店在“长租”领域的试水，不少酒店开启“长短租结合”模式。

同时，豪宅们的资产输出方式多为开发商重资产投入，酒店们更多的则是管理合同、品牌输出等轻资产模式。这也能解释为什么开发商喜欢引入酒店品牌们入驻管理运营。整体来看，酒店的商业模式更加灵活多变。

五星级服务豪宅与五星级酒店看似共享“奢华服务”基因，实则构成互补共生的双螺旋结构。豪宅通过嫁接酒店服务提升资产价值与生活品质，却无法替代酒店的核心功能。豪宅的封闭性守护财富隐私，酒店的开放性激活商业流动；住宅的专属服务满足深度需求，酒店的规模经济承载高频场景。可以说，具有投资价值和长住需求的五星级酒店“豪宅”未来或将成为酒店补充，但五星级酒店的护城河依然坚固。

综上，无论是住宅引入五星级酒店服务，还是五星级酒店打造“家”的感觉，其本质是为消费者提供更好的生活方式。从生活灵感而来，因消费需求而兴，为人生所喜而生。“今天的太阳晒不到明天的衣裳，时间决定一切”。未来酒店品牌住宅与酒店的故事仍将继续……