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（来源：华泰证券研究所）

7月数据显示房地产市场销售面积和价格同比仍在下降，行业仍处于筑底企稳之中。市场全面修复尚需等待，我们相对更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产股，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT。

开发投资、开竣工当月同比降幅扩大

7月房地产开发投资、新开工、竣工单月同比降幅均有所扩大。7月开发投资额同比-17%，降幅较6月扩大4.1pct，1-7月累计同比-12%。具体来看：1）拿地：7月土地市场热度边际下滑，但整体表现尚可，成交建面/成交金额分别同比-11%/+12%（6月+3%/+38%）。2）开工：7月新开工同比-15%，降幅较6月扩大6pct；1-7月累计同比-19%。3）竣工：7月竣工面积同比下降29%，降幅较6月扩大27pct；1-7月累计同比-17%。4）施工：1-7月全国施工面积同比-9.2%，降幅较1-6月扩大0.1pct。

房价同比降幅延续收窄

商品房市场进入传统淡季，销售面积与金额单月同比降幅扩大。7月商品房销售面积/金额同比-8%/-14%，降幅较6月有所扩大，1-7月累计同比-4%/-6%。7月70城新房价格指数同比下降3.4%，降幅较6月收窄0.3pct；70城二手房价格指数同比下降5.9%，降幅较6月收窄0.2pct，环比下降0.5%，降幅较6月收窄0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.4%、5.6%、6.4%，较6月扩大0.4、收窄0.2、收窄0.3pct，环比分别下降1.0%、0.5%、0.5%，一线城市环比降幅扩大0.3pct，二三线城市降幅均收窄0.1pct。二手住宅价格环比上涨的城市为太原。

房企现金流仍待改善

销售偏弱背景下房企现金流仍待改善。7月房企到位资金同比-16%，较6月降幅扩大6pct。具体来看：1、7月定金及预收款同比-24%，降幅较6月扩大8pct，个人按揭贷款同比+7%，较6月由降转升；2、7月国内贷款同比-4%（6月+12%）；自筹资金同比-16%，降幅较6月扩大9pct。7月销售相对偏弱，房企定金及预收款同比降幅有所走阔，此外自筹资金同比降幅有所扩大，国内贷款同比小幅下降。

风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。

开发投资、开竣工当月同比降幅扩大

7月开发投资额同比-17%，降幅较6月扩大4.1pct，1-7月累计同比-12%。具体来看：1）拿地：7月土地市场热度边际下滑，但整体表现尚可，成交建面/成交金额分别同比-11%/+12%（6月+3%/+38%）。2）开工：7月新开工同比-15%，降幅较6月扩大6pct；1-7月累计同比-19%。3）竣工：7月竣工面积同比下降29%，降幅较6月扩大27pct；1-7月累计同比-17%。4）施工：1-7月全国施工面积同比-9.2%，较1-6月降幅扩大0.1pct。

开发投资当月同比降幅扩大

2025年1-7月全国房地产开发投资累计完成额为5.4万亿元，累计同比下降12.0%。其中住宅开发投资累计完成额为4.1万亿元，累计同比下降10.9%。

2025年7月全国房地产开发投资当月完成额为0.7万亿元，同比下降17.0%，环比下降33.6%。其中住宅开发投资完成额为0.5万亿元，同比下降14.1%，环比下降32.4%。

开竣工当月同比降幅扩大

2025年1-7月全国房屋新开工面积为3.5亿平，累计同比下降19.4%。其中住宅新开工面积为2.6亿平，累计同比下降18.3%。

2025年7月全国房屋新开工面积为0.5亿平，同比下降15.4%，环比下降32.6%。其中住宅新开工面积为0.4亿平，同比下降9.2%，环比下降30.9%。

2025年1-7月全国房屋施工面积为63.9亿平，累计同比下降9.2%。2025年1-7月全国房屋竣工面积为2.5亿平，累计同比下降16.5%。

市场进入淡季，销售量价偏弱

7月商品房销售面积/金额同比-8%/-14%，降幅较6月有所扩大，1-7月累计同比-4%/-6%。7月70城新房价格指数同比下降3.4%，环比下降0.3%；70城二手房价格指数同比下降5.9%，降幅较6月收窄0.2pct，环比下降0.5%，降幅较6月收窄0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.4%、5.6%、6.4%，较6月扩大0.4、收窄0.2、收窄0.3pct，环比分别下降1.0%、0.5%、0.5%，一线城市环比降幅扩大0.3pct，二三线城市降幅均收窄0.1pct。2025年7月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为6个，较6月减少8个；二手住宅价格指数环比上涨的城市为太原。

销售量同比降幅扩大

2025年1-7月全国商品房销售面积为5.2亿平，累计同比下降4.0%。其中，商品住宅销售面积为4.3亿平，累计同比下降4.1%。

2025年7月全国商品房销售面积为0.6亿平，同比下降7.8%，环比下降45.8%。商品住宅销售面积为0.5亿平，同比下降7.1%，环比下降43.6%。

2025年1-7月全国商品房销售金额为5.0万亿元，累计同比下降6.5%。其中，商品住宅销售金额为4.4万亿元，累计同比下降6.2%。

2025年7月全国商品房销售金额为0.5万亿元，同比下降14.1%，环比下降47.5%。商品住宅销售金额为0.5万亿元，同比下降13.7%，环下降45.7%。

房价同比降幅延续收窄

根据统计局发布的70大中城市房价数据，7月70城新房价格指数同比下降3.4%，降幅较6月收窄0.3pct，环比下降0.3%，降幅较6月持平；70城二手房价格指数同比下降5.9%，降幅较6月收窄0.2pct，环比下降0.5%，降幅较6月收窄0.1pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.4%、5.6%、6.4%，较6月扩大0.4、收窄0.2、收窄0.3pct，环比分别下降1.0%、0.5%、0.5%，一线城市环比降幅扩大0.3pct，二三线城市降幅均收窄0.1pct。2025年7月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为6个，较6月减少8个；二手住宅价格指数环比上涨的城市有1个，环比持平。

房企现金流尚待改善

7月房企到位资金同比-16%，较6月降幅扩大6pct。具体来看：1、7月定金及预收款同比-24%，降幅较6月扩大8pct，个人按揭贷款同比+7%，较6月由降转升；2、7月国内贷款同比-4%（6月+12%）；自筹资金同比-16%，降幅较6月扩大9pct。7月销售相对偏弱，房企定金及预收款同比降幅有所走阔，此外自筹资金同比降幅有所扩大，国内贷款同比小幅下降。

2025年1-7月房地产开发企业到位资金为5.7万亿元，累计同比下降7.5%。7月房地产开发企业到位资金为0.7万亿元，同比下降15.8%，环比下降28.9%。

拆分到位资金的主要构成：

2025年1-7月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.9万亿元，累计同比上升0.1%。

2025年1-7月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为2.0万亿元，累计同比下降8.5%。

2025年1-7月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为1.7万亿元，累计同比下降9.9%。

2025年1-7月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.8万亿元，累计同比下降9.3%。

投资建议

7月数据显示房地产市场销售面积和价格同比仍在下降，行业仍处于筑底转型之中。我们依然看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产股，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT。

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。