（来源：瞰华东）

杨浦内环，42套小洋房即将入市，背后操盘手竟是中国最大车企巨头。

8月初的上海楼市，一个备案均价11万元/平方米的现房项目引发市场关注，案名为滨江晶典五期，是“前中国造车一哥”上汽集团跨界房地产开发的收官之作，也是上汽集团在上海开发的唯一住宅项目。

这个被上汽集团内部称之为“尚发馨苑8号住宅楼”的地产项目，此次仅推出42套房源，总高7层，与南侧700米保利外滩序12.9万元/平方米的新房相比，该项目价格低了14%。

造车巨头的地产“独子”

在上海杨浦区，滨江晶典并非陌生名字，开发主体是上汽集团旗下上海尚发房地产发展有限公司，已持续开发十余年。

项目于2009年10月28日首次开盘时，上海楼市还未完全从金融危机中复苏，均价每平方米2.5万元，定位尚属高端。

彼时上汽集团正稳坐中国汽车销售头把交椅，这个位于杨浦内环的住宅项目，只是汽车巨头多元化布局的一颗棋子。

此后在2010年、2013年陆续推出新批次，价格从3.29万～4.12万元/平方米涨至5.44万～6.81万元/平方米。

最新公示的五期设计方案显示，最后一幢住宅楼地上七层，地下一层，主推24套约90～110平方米两居和18套115～136平方米三居，以11万元/平方米的均价刷新了区域价格预期，但已是当初房价的4倍有余。

整体来看，项目西侧紧邻杨浦区政府，周边商业配套成熟，覆盖百联滨江购物中心、宝地广场等综合体；教育资源优质，有齐齐哈尔路第一小学、惠民中学等学校；医疗资源丰富，新华医院、杨浦区中医医院等；三轨交汇的交通优势使其成为内环稀缺资产。

但光环之下亦有阴影。在已公开的设计方案中，小区人行出入口两侧全是车位，缺乏景观设计，被业内调侃“颇有老公房风味”。

更棘手的是，项目北侧名为远力小区的“老公房”居民曾于去年8月公开向杨浦区政府投诉，称滨江晶典前期施工已造成房屋裂缝，要求评估安全隐患。为避免影响采光及进一步损害，新楼只能设计为7层。

“五期就一栋楼，社区完整度不足，北边被两幢‘老破小’隔开，区域内城市界面相对较旧。”一位购房者评价，整体设计与周边10万+单价的豪宅形成鲜明反差。

有市场人士反馈，面对周边竞品，主要还是专业度不足导致产品力差距，格局和气质类似“老公房”，但7层低密设计，开发商是牺牲了经济利益的。

实际上，杨浦滨江非上汽舒适区。中建壹品、瑞安、招商蛇口等房企在东外滩区域均有新动作，这些对手带着成熟的产品体系和开发经验，无疑对上汽集团的项目产品形成强力挑战。

造房只是插曲

16年间，从2.5万元到11万元的房价轨迹，映照出一座城市的变迁，也记录了一家车企多元化尝试的边界。

上汽集团的房地产业务始于1993年，当时成立了上海汽车工业开发发展公司和上海汽车工业房地产开发公司，这些房企最初主要为自家员工解决住房问题，打造了曹杨路548号中联大厦、康定汽车公寓等早期项目。

“在上汽办公楼工作，买上汽的房子，再买辆上汽的车子，人生就圆满了。”有上汽员工曾如是描述。

这种闭环生态在全国多地落地，深圳的上海汽车大厦、南京产业项目等，勾勒出上汽集团的全国地产布局，这些房地产项目主要围绕汽车产业链进行产城开发，多为商办性质。

真正展露野心的时刻是在2022年3月，上汽集团联合外滩投资、上海地产集团、锦江国际组成“联合舰队”，以135亿元底价拿下黄浦区小东门街道黄浦江沿岸商办地块，也是董家渡区域内最后一个“巨无霸”组团商办地块。截至竞拍结束，该地块是上海有史以来第8贵地块。

彼时，百亿级地块在上海并不多见。“这宗商办地块承载的功能较多，于竞拍者而言具有多重功能性，拿地不仅是企业发展需要，也对城市区域发展承担一定责任。”上海中原地产首席分析师卢文曦曾表示。

之后上汽集团的地产战略多是围绕自身产业布局。

2025年2月19日，郑州高新区玉兰街工地，上汽资产河南总部基地项目开工，总投资12.5亿元，总建筑面积12.9万平方米。

这个由中国建筑第五工程局承建的项目，聚焦新能源汽车产业生态建设，将打造成郑州高新区产业新地标。

上汽资产是上汽集团子公司，也是项目的联合投资方。

此外，上汽正大新能源产业园区预计于2025年建成，是上汽集团与正大集团在泰国东部经济走廊合作建设的项目，占地12万平方米。

作为上汽集团在东盟市场的战略布局，该产业园致力于新能源汽车关键零部件本地化生产。

最新迹象是，7月16日，南京江宁经开新能源发展有限公司成立，注册资本11亿元，由上汽集团控股的上汽大众全资持股，注册地址即上汽大众南京工厂所在地。

经营范围除新兴能源技术研发外，还包括停车场服务、物业管理、住房租赁、非居住房地产租赁等，因此引发外界关于“上汽大众要进军房地产”的猜测。

截至目前，尚未得到公开回应。

“对上汽而言，房地产开发始终是副业。在住宅土拍市场，近年已难见上汽身影。”一位房地产观察人士认为，上汽集团布局地产的新赛道是产业配套服务，回归汽车主业赋能的核心逻辑，一切为造车服务。

在滨江晶典之后，上汽集团的住宅故事全部剧终。当比亚迪在2024年取代上汽成为中国汽车销量冠军，这家车企巨头更需要聚焦主业重振雄风。

当造车成为主旋律，造房终成插曲。

责任编辑：苗野