房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，其发展态势不仅深刻影响着宏观经济的走向，更与民生福祉紧密相连。过去相当长的一段时间里，我国房地产调控政策以抑制投机、稳定房价为主要目标，采取了诸多严格的限制措施。然而，近期以来，形势发生了巨大的变化，房地产调控正在经历180度的全面大转弯，这一转变引起了社会各界的广泛关注和热议。

特别是7月份召开的城市工作会议，更是代表了房地产未来调控的全面大转弯！

2025年城市工作会议与2015年会议的背景发生了变化，从快速增长走向稳定发展阶段。我国城镇化率已超65%，空间生产供大于求，城市发展从“空间生产”“规模扩张”转向“空间内涵”“质量提升”，同时面临房价高、交通拥堵、公共服务不均、基础设施老化、区域城市发展不均衡、人口结构变化带来的老龄化与少子化等深层次问题，亟需系统性政策调整。

随着我国城镇化进程的逐步推进，房地产市场的供需关系已经发生了深刻的变化。国家统计局数据显示，截至2025年6月，全国商品房待售面积达6.8亿平方米，其中三四线城市占比超70%。这表明当前房地产市场已经出现了较为明显的供大于求的局面。与此同时，城镇化率增速从2015年的1.2% 降至2024年的0.5%，住房短缺时代的 “总量扩张” 模式彻底终结。这种供需关系的逆转，迫使政策从 “限制需求” 转向 “激活存量”，以实现市场的供需平衡。

近年来，房地产企业面临着严峻的债务危机。部分大型房企的债务违约事件频发，给金融市场和社会稳定带来了一定的冲击。据相关数据统计，截至2024年底，房地产企业的整体资产负债率处于高位，部分企业的资金链紧张，甚至面临断裂的风险。房地产企业债务危机成为政策转向的直接推手。这种 “精准拆弹” 策略，既避免了全面救助带来的道德风险，又为行业出清提供了缓冲空间。

但最近市场依然处于低迷中！

从反映市场预期的中原二手住宅报价指数看，7月最近一周的一线城市均值下降1个百分点至19.7%，回到2024年517新政前水平。除报价指数外，反映一线销售人员预期的中原经理指数（新房及二手房）本周均下降。

40个重点城市新房成交面积环比上升5%。15个重点城市二手房成交面积环比上升3%。两者均处2025年低位区间。

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，对宏观经济的稳定和发展具有重要影响。当前，我国经济面临着一定的下行压力，消费、投资等经济增长动力有待进一步增强。房地产市场的持续低迷，不仅影响了房地产企业的投资和生产活动，也对上下游相关产业产生了较大的冲击，如建筑、建材、家电等行业。为了稳定宏观经济增长，提振房地产市场信心，促进房地产行业的健康发展，调控政策的调整势在必行。

房地产调控政策 180 度大转弯的具体表现

（一）限购政策的放开​

曾经，限购政策是房地产调控的重要手段之一，在抑制投机炒房、稳定房价方面发挥了重要作用。但如今，随着市场形势的变化，限购政策逐渐放开。许多城市，包括一些二线城市和部分热点三线城市，纷纷取消了限购措施。例如，成都、西安、杭州等城市全面取消了限购，并放宽了落户条件。北京、上海、深圳等一线城市虽仍有部分限制性政策，但整体调控力度已显著放宽。限购政策的放开，降低了购房门槛，使得更多有购房意愿的人群能够进入市场，增加了市场的潜在需求。这一变化对于那些因限购政策而被阻挡在购房门外的人来说，无疑是一个好消息，他们现在有了更多选择住房的机会。​

（二）首付比例和贷款利率的降低​

为了减轻购房者的负担，刺激住房消费，各地纷纷降低了首付比例和贷款利率。在首付比例方面，多个城市将首套房首付比例降至 20% 甚至更低，二套房首付比例也有不同程度的下调。如重庆、成都、长沙等多个城市将商业贷款认定的房屋范围缩小至购房所在区县，进一步降低了购房者的首付压力。在贷款利率方面，央行多次下调 5 年期以上 LPR，带动房贷利率持续下行。调整后的 5 年期以上 LPR、5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别降至 3.50%、2.60%，均降至历史最低水平。较低的首付比例和贷款利率，大大降低了购房者的购房成本，提高了购房者的购买能力，对市场需求的释放起到了积极的推动作用。对于刚需购房者来说，这使得他们能够以更低的成本实现住房梦想；对于改善性购房者而言，换房的资金压力也得到了缓解。​

（三）税收政策的调整​

税收政策也在此次调控政策转变中做出了相应调整。为了鼓励住房消费，特别是改善性住房需求，国家出台了一系列税收优惠政策。例如，2024 年 12 月 1 日起，一系列房地产税收减免新政策落地实施。国家税务总局的最新数据显示，新政实施首月新增减免税 116.9 亿元。其中，将个人购买住房契税享受 1% 较低优惠政策的住房面积标准由原来的 90 平方米提高到 140 平方米，新增减税 65 亿元；将北京、上海、广州和深圳购买第二套住房纳入契税优惠政策范围，新增减税 25.8 亿元；调整了北上广深个人转让住房增值税政策，对北上广深个人转让购买满 2 年的住房，不再区分普通住宅和非普通住宅，统一免征增值税。这些税收优惠政策，直接减轻了购房者的经济负担，促进了住房的交易流通，使得购房者在买卖房屋时能够节省一笔可观的费用。​

（四）保障性住房政策的加强​

在调控政策大转弯中，保障性住房政策得到了进一步加强。加大保障性住房的供给，成为了稳定市场、解决中低收入群体住房问题的重要举措。2025 年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集 180 万套（间）。地方层面，多地公布保租房筹集进度及筹集计划，住房租赁政策培育力度持续加大，公积金支持、人口人才、收储转租等相关政策持续推出。通过增加保障性住房的供应，一方面可以缓解住房市场的供需矛盾，另一方面也有助于稳定房价预期，促进房地产市场的平稳健康发展。对于中低收入群体来说，保障性住房的增加意味着他们有更多机会获得价格适宜的住房，改善居住条件。

未来，房地产市场将呈现出以下发展趋势：一是市场分化将进一步加剧。一线城市和部分热点二线城市由于经济发展水平较高、人口吸引力强，市场需求相对旺盛，在政策利好的推动下，房地产市场有望率先企稳回升，房价有望保持稳定并可能出现一定程度的上涨。而部分三四线城市，尤其是那些产业基础薄弱、人口持续流出的城市，房地产市场仍将面临较大的调整压力，库存去化难度较大，房价可能会继续下跌。二是房地产企业将加速转型升级。在市场竞争日益激烈和政策调整的双重压力下，房地产企业将加快转型升级步伐，从过去的粗放式发展向精细化、专业化、绿色化发展转变。企业将更加注重产品品质和服务水平的提升，加大科技创新投入，推出更多符合市场需求的高品质住宅产品。

同时，企业还将积极拓展多元化业务领域，如发展商业地产、养老地产、长租公寓等，以降低经营风险，实现可持续发展。三是保障性住房建设将持续加强。为了解决中低收入群体的住房问题，促进社会公平正义，政府将继续加大保障性住房的建设力度。未来，保障性住房的供应规模将不断扩大，供应结构将不断优化，保障对象将更加精准。同时，政府还将加强对保障性住房的管理和运营，提高保障性住房的使用效率和服务质量。​

综上所述，我国房地产调控正在经历 180 度的全面大转弯，这一转变是基于市场供求关系变化、行业发展困境等多方面因素所做出的适应性调整。调控政策在限购、首付比例与贷款利率、税收、保障性住房等方面的转变，对购房者、房地产企业和经济都产生了重要影响。在这一过程中，政府、企业和购房者都需要积极适应政策变化，共同推动房地产市场的平稳健康发展，使其更好地服务于经济社会发展大局和人民群众的美好生活需要。同时，我们也应该密切关注房地产市场的未来发展趋势，提前做好应对措施，以应对可能出现的各种风险和挑战。