沙特阿拉伯（下称“沙特”）正在向外国投资者开放房地产市场。

近日，沙特通过了一项新法案，自2026年1月起，允许非沙特人在指定区域拥有房产，还放宽了外国人在沙特境内投资和拥有不动产的门槛。

据悉，这项重大政策变化是“2030愿景”经济多元化计划的一部分，旨在吸引外商投资并促进房地产行业发展。目前，外国居民占沙特总人口近40%。

分析师推测，这一因素将引发房地产市场的剧烈波动。因为这缩小了沙特与迪拜和阿布扎比等房地产市场之间长期存在的差距，在这些市场中，外国人允许购买房地产。

纳入“2030愿景”战略框架

根据新通过的《外籍人士房地产购买法》，非沙特籍公民（包括个人、公司和非营利实体）允许在部长理事会指定的区域内拥有或获得房地产权。法律还要求此类交易需向主管部门登记，对处置房产征收高达5%的费用，并对违法行为处以最高1000万沙特里亚尔的罚款或强制出售房产。

这标志着沙特房地产法律体系的一次根本性升级。相较于2000年版本的旧法，新法在适用范围、流程简化、政策导向等方面均实现了跨越式突破，为外国投资者提供了前所未有的便利。

首先，新法扩大了非沙特籍人士的适用范围，不再局限于持有沙特阿拉伯投资总局（SAGIA）核发商业许可的投资者。无论是在沙特居住的外籍人士，还是非居民个人，均可在无需商业投资许可证的情况下拥有一套自用住宅。

其次，流程全面简化、管理方式更加透明。旧法中缺乏集中、透明的申请处理机制，由此导致的官僚主义问题将被改善，新法引入了统一的电子平台进行申请与审批，极大提升了效率与透明度，为国际买家提供更加顺畅的通道。

此外，新法案首次将房地产市场对外开放明确纳入沙特“2030愿景”的战略框架中。与旧法不同，新法旨在借助外资激活本国房地产市场、提升居民住房拥有率，并助力沙特打造全球投资枢纽。

据悉，沙特政府计划在6个月内颁布行政法规，详细说明外商所有权区域的地理边界，并解释该法律的具体应用。从当前政策导向与市场表现来看，沙特房地产市场正经历一场深刻的结构性转型，逐步由过去长期奉行的内向封闭的模式，逐渐向外扩展，其核心战略也全面改变。这一变革不仅体现在法律层面对外国投资者的开放，也反映出沙特在城市定位、产业引导及资本结构上的深度重构。

具有明显投资优势

全球房地产科技集团居外IQI联合创始人兼集团首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，“沙特绝对有能力成为投资和居住的主要目的地。”

在具体投资区域方面，利雅得、吉达等被视为首批对外开放的关键城市。与此同时，沙特近年来持续加码一系列“超级城市”开发项目，包括NEOM未来城、线性城市The Line、红海项目等，它们不仅承载着沙特“2030愿景”中关于城市现代化与经济多元化的战略任务，也成为全球资本争相关注的重点区域。

从市场价格层面来看，沙特主要城市的住宅房产在区域内已具有一定价值基础。当前，利雅得的平均住宅房价为每平方英尺123美元，吉达为每平方英尺100美元。尽管价格高于许多新兴市场，但相较于阿联酋成熟城市如迪拜（均价已突破每平方英尺400美元）和阿布扎比，沙特房价仍具有明显优势。

安萨里指出，“它为买家提供了在新的增长周期初期进入市场的机会。那里的新社区正在设定全球奢华的新标杆。早期指标显示这些区域具有强劲的长期资本增值潜力。这意味着早期买家可能获得显著的资本收益。”

而投资移民咨询公司全球公民解决方案（Global Citizen Solutions）首席执行官帕特里夏·卡萨布里（Patricia Casaburi）预测，沙特房地产市场总规模有望于2033年前后达到1330亿美元。

随着沙特房地产市场的逐步开放，安萨里认为，预计将首先吸引来自中国内地和香港的投资者，尤其是那些计划在沙特长期居住、拓展业务或配置第二居所的高净值人群。

他表示，近年来，中国企业对沙特经济的参与度显著提升。据不完全统计，当前中国公司在沙特境内承接的各类项目总值已达到190亿美元，较前一年增长超过三倍，反映出双边经济合作迅速升温。

与此同时，中国在沙特的侨民数量也呈增长趋势。2022年，沙特境内已有约1.5万名中国人居住，而如今，这一数字肯定有所增加，甚至可能翻倍。

安萨里进一步指出，“沙特若能放宽居留规则，将会大规模释放来自大中华区的需求。关键是，内地和香港的买家会将沙特的入境规则与迪拜的进行比较。因此，两国将在居留条件上展开竞争。如果沙特拥有类似于阿联酋的黄金签证规则，将对投资者以及寻求移民或第二居所的家庭具有吸引力。”