（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，朝阳公园西门附近的维多利亚花园公寓小区这么样，能点评点评吗？

这个小区138平米的东南向通透两居，总价1100万，值得买吗？谢谢！

大表哥回答：

先直接说结论：无论是自住角度，还是资产保值出发，都不建议购买。

唯一可以买的情况，就是你买它，纯粹就是为了彰显身份，用来提高逼格，这种情况，可以买。

大表哥个人观点是，维多利亚花园公寓这种外表极为光鲜亮丽的小区，就像陈亦菲姐姐，除非你是不差钱的富人，钱来的很容易，否则一般人是消费不起的。

维多利亚花园公寓，听名字大概就能体会到，当初这是一个把目标客群瞄准ABC或者向往ABC生活的人的。

因此在各方面，都挺特别，和一般的小区相比，差别极大。

小区就一栋楼，围成一个椭圆形，中间是小区花园，外立面是白色现代艺术简约风，外观神似朝阳门的银河SOHO，包括它的一楼，也建了类似于玻璃房的公共空间。

所以，单看外观，百分之九十九的人，都会认为这是一个办公写字楼，完全不像住宅。当然，大表哥不是说这样不好，从审美的角度来看，它的外观还是很有艺术感的，当年还得过鲁班奖。

只是这种风格，确实和大部分人印象中的住宅小区不一样。当然了，这个小区本身瞄准的目标购买群体，也不是普通人，当初它定位就是瞄准的ABC或者向往ABC生活的人。

定位上就是涉外公寓，所以设计也就尽量迎合这个客群的喜好了，都走西化风格路线。

而且，由于整栋楼是围成一个椭圆形，包括建筑的外形也是弧形的，所以户型有很多都不方正，呈扇形状。

除了外立面像商业写字楼，内部公共区域，像一楼大厅，电梯间过道等，也充满了酒店风，方方面面，都和一般的住宅小区不一样。

像游泳中心，桑那中心、健身房、SPA熏香浴、澳洲酒吧、咖啡吧、雪茄吧，小区都有。一般中式楼盘，哪有这些啊。

物业一开始也是瑞维特(Ray White)，很多人不知道这家物业公司，这是服务过2000年悉尼奥运会的一家物业公司，名头不小，号称英式管家服务。

当然了，物业费也不便宜，2006年就七八元一平米。（后来换了物业，现在是中信国际大厦物业在管理。）

由于目标客群特殊，小区风格独特，时尚前卫，艺术感强，比较有逼格，价格自然也不菲，2005年首开，一直卖到2015年才卖完，那时候卖到均价8万一平米。

当然了，卖这么久，还有个原因是小区开发商当时搞了违建，一开始是多盖了一层，本来是地上10层，违规盖了11层。

拆除之后，开发商又在楼顶加建阳光房，反复违规拉扯，所以迟迟下不了房产证，前前后后十几年吧，业主维权，还上过电视。所以当时口碑不太好，卖的比较拉胯。

现在小区二手房的价格，在7万多，比2015年新盘卖价还便宜。

这两年楼市整体下行，北京大盘子跌了快30%，不少新盘也跌破发行价，但是跌破发行价的新盘，基本都是2020年之后开盘的，像四环内2015年卖的新盘，还跌破发行价的，除了维多利亚花园公寓这个小区，在北京几乎没有。

（注意大表哥说的是，四环内2015年新盘跌破开盘价的，没有，至于郊区，跌破2015年开盘价的就很多了）。

由此可见，维多利亚花园公寓，确实在保值增值这方面，不受市场待见。因为太小众了，很多人接受不了。

小区二手房，一年也就成交两三套，楼市很热的2021年，一年成交也就五六套。（当然了，这和小区本身比较小也有关系，小区一共383户，属于比较小的楼盘）。

所以，对于这种小众小区，大表哥的意见是，一般人就不要去凑热闹了，你消费不了。

但如果你不缺钱，而且审美独特，追求ABC式生活风格，想住一个有格调，有逼格的小区，还是可以考虑的。