来源：世界经济论坛

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Olivia Nielsen

Miyamoto International首席顾问

• 现在全球面临的问题并不是住房短缺，而是存在供需、可负担性和获取之间的不匹配。

• 农村人口向城市的持续迁移，导致人口稀少的村庄出现房产过剩，而城市则出现过度拥挤的情况。

• 虽然住房已成为政治热点话题，但想要解决这一问题。必须重新聚焦于价值和结果，而不仅仅是数量和产量。

每周的新闻都充斥着矛盾：一篇文章哀叹住房无力负担，而下一篇文章却说某个小镇的房价仅为1欧元。

新闻标题中的悖论充其量只是表面现象，全球住房危机不能简单地归咎于住房短缺。真正的问题在于，现有的住房往往位置不佳、价格超出最需要住房者的承受范围，或者与人们的生活方式不匹配。 我们面临的可能不是全球住房短缺，而是全球住房错配。 

供需不匹配

在许多高收入国家，新建住房数量已经与人口增长率保持同步，甚至在某些情况下超过了人口增长的速度。以美国为例，人口普查数据显示，全国空置卧室数量高达数百万间。

然而，依旧仍有数十万美国人无家可归，栖身于收容所、汽车或街头。与其关注住房数量，我们不如关注房屋所在地、价格以及最终，住房对谁是可获取的。

人口结构变化给住房生态系统带来了复杂性和不确定性。许多老年人继续住在孩子们早已离开的大家庭住宅中。虽然缩小住房规模似乎合乎逻辑，但规模较小、位于中心位置的住房往往价格相同甚至更高。其结果是，一个系统将人们困在他们不再需要的房屋中，同时也让其他有需要的人被拒之门外。

全球扭曲格局

这种住房闲置、困境和排斥的模式并非美国住房体系独有。事实上，住房分配危机正在全球范围内蔓延：

日本有超过900万套空置房屋，大部分位于农村或人口减少的城镇，而城市地区的住房需求正在激增。

意大利以低至1欧元的价格出售房屋，甚至向家庭提供高达10万欧元的资金来帮助支付住房费用，以吸引居民来到人口稀少的村庄。

21世纪初，墨西哥经历了房地产热潮，建造了数百万套位于城市边缘的住房。如今，许多这样的房屋已被废弃，因为预期居民发现它们距离工作地点、学校和基本服务设施太远。

撒哈拉以南非洲的许多城市都出现了农村人口向城市的快速迁移，因为农村地区的住房提供的经济机会有限，结果是城市中的非正式聚居区过度拥挤，城市土地价值上涨，基础设施紧张。

政客为何关注数字

在全球范围内，住房问题已成为重要的政治热点，成为塑造和影响选举的主要议题之一。政治家们通常会对公众压力做出回应，做出一些雄心勃勃、备受瞩目的承诺，例如菲律宾和尼日利亚承诺每年建造100万套住房。

虽然这些易于传达的数字有助于传达紧迫感和规模感，但它们也掩盖了核心问题：建造的住房与人们真正需要的住房之间存在错配。

许多大型住房项目失败并非因为建筑质量低劣，而是因为他们优先考虑廉价土地，而非交通便利的地段，导致住房远离工作地点、交通枢纽和服务设施。便宜的土地驱动了决策，但无法保障人们的生活质量。

如今，住房已成为许多家庭面临的首要经济问题，甚至超过了通货膨胀或就业等选民长期以来的优先考虑因素。然而，如果新房价格高昂、难以进入或与日常生活脱节，无论新房数量有多少，选民都不会感受到好处。

正如一位东南亚住房官员坦诚地向我们承认的那样：“我们的目标是用数量高低作为标准，而不是用质量好坏来评判的。”这种思维方式必须改变。

重新思考全球“住房短缺”

我们经常听说，全球每天需要建造9.6万套新房才能满足需求。实际上，这一数字掩盖了更多问题。

虽然数百万人缺乏适足住房，但许多人并非无家可归：他们生活在过度拥挤、不安全或不达标的环境中。

这个问题既是数量上的，也是质量上的。我们需要的不仅仅是更多的住房，而是位置更优越、建造更合理、更适应当今现实的住房。

真正的限制因素是土地，而不是砖瓦

说到住房，并没有一种万能的解决方案或神奇的建筑技术能够降低成本。真正的瓶颈在于开发商如何能够获得价格合理、位置优越的土地，而不是砖块或水泥。麦肯锡的一份报告发现，在许多城市，土地成本构成了住房成本的大部分。

这就是为什么仅仅增加供应并不一定能降低价格，因为我们经常仍然在错误的地方建造。

解决方案需要更好的系统

解决住房错配问题需要从数量转向价值，从产出转向成果。这意味着：

• 改革土地使用规则，允许在服务良好的社区进行填充、混合用途开发和适度密度建设。

• 通过公私合作、土地银行、市政土地和其他激励措施，让开发商能够以可承受的价格获得位置优越的土地。

• 升级非正规住区，这通常比搬迁更经济实惠、更公平。

• 扩大住房小额信贷的覆盖面，允许小房东和自建房者改善住房，并逐步增加可负担的出租单元。

• 鼓励缩小规模和改造未充分利用的空间，特别是在老龄化社会。

• 协调新住房建设与交通、学校和公共服务相协调，打造繁荣互联的社区。

全球住房的新叙事

住房辩论需要重新审视。我们缺的不是房子，而是地段合适的房子。

如果我们继续追求单位数量，而不解决更深层次存在的低效率问题，我们将继续看到一个城镇的房屋价格为1美元，而另一个城镇的公寓售价百万美元。 

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