（来源：易居研究院）

2025年上半年，上海豪宅市场呈现积极和活跃态势，在多个领域都有较好表现。上海豪宅市场是全国楼市的重要风向标，其既代表了各类资金的流向，也会对后续市场预期和信心产生较大影响。本报告对今年上半年上海豪宅市场进行研究，尤其是通过对总价3000万元及以上新房项目、别墅项目、二手豪宅以及相关企业等进行分析，以更全面理解上海豪宅市场的特征和发展趋势。

新房豪宅市场

1、总价3000万及以上交易

本部分统计了上海总价为3000万元及以上的新建商品住宅成交套数，其较好代表了全市豪宅市场的交易行情。统计显示，2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套。观察历史数据，上海已连续两年该类豪宅交易超过千套（其中2024年为1542套），这说明购买力非常强。若将最近两年上半年平均水平和2017-2023年平均水平做对比，其交易量增速达到214%。这充分说明最近两年认购豪宅的市场动力非常强劲。

2、亿元豪宅的交易

本部分统计了上海总价为1亿元及以上的新建商品住宅成交套数，即“亿元豪宅”交易。统计显示，今年上半年上海亿元豪宅交易套数共计15套，比2024年上半年交易规模增加1套，进一步说明亿元豪宅的购买力较强且具有可持续性。若对比全国市场，今年上半年全国亿元豪宅共成交19套（剩下4套分布在深圳和广州），这说明近8成亿元豪宅都出自上海市场，说明上海豪宅交易热度极强。

具体看此类亿元豪宅的区域分布情况，其主要在黄浦、徐汇和虹口等区域。此类区域属于上海核心城区，具有非常强的城市复兴特质和老城厢属性。同时这也说明各类资金依然把亿元豪宅认定为极具稀缺性的资产，体现了对上海核心区域核心物业的投资意愿极强。

 别墅产品 

1、别墅交易总体情况

本部分统计了上海今年上半年别墅项目交易情况。统计显示，今年上半年别墅项目成交1305套，相比2024年上半年1291套，有所上升。而对比2021年及以前的交易数据，则有较大幅度下降。

当然，这并不能说明别墅市场降温了。从原因看，其和最近几年此类别墅产品的供应量减少有关系。比如说过去几年的半年度别墅供应套数普遍在4000套左右水平，而今年上半年别墅供应套数仅为1164套。所以供应偏小会使得交易数据偏弱。但从另外一个角度看，当前呈现了明显的供小于求态势，说明别墅市场消化状况不错。

别墅产品价格走势也说明别墅项目销售不错。统计显示，最近两年别墅的价格明显拉升。其中2024年上半年为74368元/平方米，而2025年上半年则为74551元/平方米。对比2023年及以前的价格数据，当前别墅价格已从6万元的价格线跃升至7万元价格线之上。这说明别墅产品的市场接受程度在明显上升。

2、热销别墅项目的区域分布

本部分统计了上海今年上半年热销别墅项目的区域分布，即按照成交套数的标准进行分析。从统计来看，包括闵行宝山等区域的部分别墅项目销售状况最好，其客观上也说明别墅认购的基本规律，即：一些新盘项目的可选产品多，同时也比较符合周边片区改善型居住需求的导向。

 二手豪宅交易 

1、二手豪宅交易情况

二手房交易中也有豪宅交易现象。本报告按照3000万元及以上总价的标准进行筛选。统计显示，今年上半年，上海总价3000万元及以上的二手住宅项目成交406套，相比2024年上半年252套增长61%。单纯从这个增速看，其比新房市场的增速要大，也说明了市场结构的新现象，即很多换房需求希望进入市区，但由于产品供给偏少或好产品的匹配度偏弱，所以会进入到部分高端二手房市场中。

2、二手豪宅项目区位情况

本部分统计了今年上半年上海总价超3000万的二手住宅项目区域分布情况。从此类二手豪宅项目的区域分布来看，普遍都在核心区域，包括浦东、黄浦、闵行、徐汇等区域。而从此类产品来看，主要分为两类：一类是传统的豪宅置业项目，如浦东星河湾、古北壹号等；一类是最近两年新交易的新房豪宅项目，如翠湖天地御苑、云锦东方项目。反过来也说明，此类区域是购房者心目中非常优质的豪宅置业区域，所以认购热度会比较高。

企业分析

本部分统计了上海各房企总价3000万元及以上的新房项目销售金额排序。需要说明的是，由于部分豪宅项目属于多个房企联合操盘模式，为更好分析每家企业的销售金额和资金情况，我们根据不同企业对项目的股权比重做了金额的拆分和调整。

统计显示，今年上半年上海豪宅项目销售最好的10家房企包括：中信信托、嘉里建设、绿城中国、中海地产、上海地产、保利发展、上海城投、新湖中宝、陆家嘴和融创中国。一方面这和此类企业今年的供应量相对充足有关，另一方面也和此类企业项目有较好的布局有关。随着此类项目的销售，也为此类企业带来了较好的销售收入和现金流，亦为后续的土地投资等带来较大机会。若观察今年上海豪宅领域的土地交易，有很大一部分也和此类名单中的房企有关，所以“豪宅销售带动豪宅领域土地投资”的机制也比较顺畅。

 市场总结和趋势 

1、特征总结

观察今年上半年上海豪宅市场交易，其具有几个重要的特征。一是延续了去年以来的豪宅交易热态势，充分说明豪宅交易向好态势具有可持续性。二是充分说明各类购房政策持续释放效应，随着购房门槛和信贷条件的放松，购房者购置豪宅的主动性和积极性会增强。三是二手房交易活跃的过程中，也使得换房的能力增强，这也会使得部分豪宅的交易表现不错。四是也说明在目前各类投资中，豪宅投资依然是居民家庭尤其是高净值居民家庭的主流配置资产，或最大资产。此类特征作用下，也使得上海成为全国豪宅交易最佳的城市。

2、趋势分析

对上海豪宅市场的分析可以看出，其潜在的购买力依然很强，下半年依然会有各类资金进入到各个领域的豪宅市场，包括总价3000万元及以上的新房市场、别墅市场、二手豪宅市场等领域。同时，随着土地市场优质地块的供应和土地交易高溢价率的维持，客观上也使得后续会有更优质的项目出现。这也使得豪宅交易具有更好的产品支撑，也进一步促进豪宅交易行情的向好发展。上海豪宅的较好表现，对于全国市场也有非常积极的示范作用。

执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进

邮  箱：fudan-2007@163.com