（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场普遍回调：市场以回调为主，明阳智能解禁前后抛压相对较重，全周跌幅达-8.49%，蒙能REIT（-6.89%）、易商仓储（-6.07%）、百联消费（-5.89%）、成都高投（-5.83%）、南京交通（-5.55%）和特变电工（-5.37%）跌幅居前。首农产业园周五上市后，开盘宽幅震荡，市场快速定价至平衡位置，收涨28.47%，津开科工逆势上涨8.49%，二级走势具有一定韧性，招商科创收涨3.79%。

上周REITs成交有所放量：上周REITs总成交金额为33.48亿元，较前一交易周显著放量，其中首农REIT周五上市，盘中充分交投换手，单日成交额超4亿元，明阳REIT周中解禁，流通盘比例从20%提升至80%，成交量跟随流通市值同步扩大，金隅REIT（2.59%）、亦庄REIT（2.30%）和绿发商业（2.01%）次新项目日均换手率领先，除首农单日换手超30%外，全市场日均换手率在0.16%至2.59%之间。

公募REITs项目进度更新：中航天虹消费REIT申报至交易所，创金合信首农REIT 7月25日上市，中银中外运仓储物流REIT 7月29日上市。

行情概览

01

 价量表现：  分母端扰动，基本面分化，市场普遍回调

上周公募REITs市场一方面消化二季报内容，部分产业园、物流园运营面临较大压力，另一方面权益市场情绪高涨，长债利率承压上行，REITs连续五个交易日回调，周中明阳智能REIT解禁，解禁后交投活跃度提升，价格下探至此前震荡平台，周五首农产园REIT上市，开盘宽幅震荡后企稳，市场充分换手。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场以回调为主，明阳智能解禁前后抛压相对较重，全周跌幅达-8.49%，蒙能REIT（-6.89%）、易商仓储（-6.07%）、百联消费（-5.89%）、成都高投（-5.83%）、南京交通（-5.55%）和特变电工（-5.37%）跌幅居前。首农产业园周五上市后，开盘宽幅震荡，市场快速定价至平衡位置，收涨28.47%，津开科工逆势上涨8.49%，二级走势具有一定韧性，招商科创收涨3.79%。从日涨跌幅看，多数项目连续调整，津开科工周内五个交易日均实现收涨。

2、分资产大类来看，各板块不同幅度下跌。产权类项目：仓储物流REITs平均下跌1.68%，产业园区REITs平均下跌0.92%，保障房REITs平均下跌3.22%，消费基础设施REITs平均下跌2.69%。特许经营权项目：环保市政REITs平均下跌3.21%，能源类REITs平均下跌4.20%，高速公路REITs平均下跌1.41%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，权益市场情绪高涨，债市承压，REITs周内连续回调，至7月25日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌1.74%、下跌1.61%和下跌1.89%，同期中证500上涨3.28%，10年期国债指数下跌0.50%，C-REITs市场同时受二季报披露业绩分化和分母端利率上行的影响。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为33.48亿元，较前一交易周显著放量，其中首农REIT周五上市，盘中充分交投换手，单日成交额超4亿元，明阳REIT周中解禁，流通盘比例从20%提升至80%，成交量跟随流通市值同步扩大，金隅REIT（2.59%）、亦庄REIT（2.30%）和绿发商业（2.01%）次新项目日均换手率领先，除首农单日换手超30%外，全市场日均换手率在0.16%至2.59%之间，预计市场成交量将随着下半年陆续解禁和新发上量稳步提升。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年7月25日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余61支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为27.59%、35.80%、55.65%、67.29%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、招商公路较发行价溢价率分别为36.88%、30.22%、30.42%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为48.99%、33.99%、64.86%、44.08%、43.99%、49.17%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、深国际、九州通较发行价溢价率分别为38.92%、27.01%、44.15%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是东久、津开产园、金隅分别较发行价溢价42.82%、59.93%、51.57%，首农上市第一天收盘价溢价率28.47%；鹏华深能收盘价较发行价溢价43.18%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价64.99%、82.56%、92.16%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价84.38%、70.28%、76.68%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年7月25日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年7月25日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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