文/上海进深 严明会

金隅的第二个“东序”产品，落子上海普陀桃浦。

近日案名正式官宣：金隅公园东序。

它和北京隅·东序同源，要延续北京“好房子”的标准来打造。

定位是金隅地产在上海中环战略布局作品。案名也将紧挨桃浦中央绿地这个优势展现了出来。

位于朝阳港板块的北京隅·东序卖得很不错：

去年12月中旬开盘当天卖了235套，销售额达25亿，大约是整个项目四分之一的货值。

开盘半个月，就登顶朝阳区网签套数、面积、金额三冠王。

这证明了，“东序”这个产品体系有一定的市场认可度。在当下较为理性的房地产市场，成熟的产品线复制能降低不少市场风险。

北京隅·东序打了一场速度战：

去年6月底拿地，两个月后规划方案公示，12月5日开放样板间。从样板间开放到开盘，仅仅11天。

相比之下，上海的金隅公园东序的进度则慢了许多。

“踩线”开工

2023年12月的上海第四轮土拍中，金隅以22.7亿元的总价拿下了普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）061-02、065-01地块。

地块总用地面积18411平方米，计容建筑面积46028平方米；容积率2.5，溢价率10%，楼板价49469元/㎡，装修标准不低于5000元/㎡，房地联动价85500元/㎡。

2024年4月26日，金隅公园东序所在地块项目规划方案公示，项目效果图也一并公示。

这时，金隅地产上海公司发生了一场大变动。

去年4月，在上海深耕了10年的金隅地产上海公司被杭州合并，合并后沪杭公司党委书记、总经理由前杭州公司总经理段雄担任。目前，段雄也是金隅地产上海管理中心总经理。

项目的建设单位是上海金隅京扬房地产开发有限公司（简称“金隅京扬”），成立于2023年12月21日，即金隅拿下桃浦地块后。金隅京扬由北京金隅地产开发集团有限公司100%持有，去年5月底，法定代表人正式变更为段雄。

段雄是金隅地产的“老臣”，自毕业起就加入金隅，今年已经是第31个年头了。

段雄在华东有着深厚的积淀。2014年，北京金隅进军南京拿下第一块地，之后一手创立了南京金隅并在当地深耕，打造了南京河西金隅紫金府、江北金隅紫金叠院等项目。2021年，段雄调任金隅集团杭州公司总经理。

去年10-12月，金隅公园东序地块陆续获得了建设工程设计方案审批、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证。

但实际上，自2023年12月取得土地后，项目迟迟未开工，直至2024年11月，迫于即将超过规定的动工期限，项目才开始动工。

按照规定，受让人在土地交付后12个月内需开工，48个月内竣工。若受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

同样是2023年四批次出让的地块，越秀苏河和樾府、中建虹盛里、城投高阳新里早已入市。

规划图公示以后，项目不断有信息释放，从小区配套到室内户型、材料选用，但一直未有实质性的入市进展。

规划变更

直到今年，项目的推进才算正式步入正轨。

今年3月，金隅京扬的注册资本从10000万元增加至59200万元，一系列的招标工作也继续推进。

几天前，地块规划设计方案进行了变更。距离第一份规划设计方案已经过去了一年三个月时间。

调整后规划图：

主要变更内容涉及：

1、地下建筑面积调整、总建筑面积调整

总建筑面积由74955.49㎡增加至75176.08㎡，规划方案中并未明示地下建筑面积具体的变化情况。

2、景观、场地布局调整

061-02地块下沉庭院周围增加了隔声屏障措施（3M高、隔声量30分贝），增加了景观镂空架构

3、围墙布局调整

具体表现在，061-02地块东南侧一处围墙取消；065-01地块东侧围墙取消，北侧围墙向北移动至用地红线。

4、6号楼东侧排烟井位置调整

调整之后，排烟井的位置更靠地块东侧边缘了。

5、5、6号楼调整生活水箱间

6、单体图纸局部调整

比较明显的是连廊位置的调整：4#楼的连廊位置由原来的13F/15F变更为12F/14F；6#楼的连廊位置由原来的13F/15F变更为12F/15F。

此番做出的只是细节上的一些调整，小区和楼栋的布局并未有变动。

具体来看项目规划图：

061-02地块拟建4幢15-16F住宅，以及生活服务点、物业管理等配套设施。1#和3#首层局部架空，4#楼下为非机动车库。地块中央有下沉庭院和60㎡的儿童活动场地。

065-01地块，拟建2幢15-17F的高层，6#东侧为保障房，还有城市会客厅、业委会等配套。地块中间有集中绿地和60㎡的儿童活动场地。

按照项目释放的最新消息：金隅公园东序预计推出99-172㎡的3-4房产品，共约367套，今年有望入市。

桃浦激战

金隅公园东序周边新盘林立，其中不乏热销红盘。

在整个桃浦板块来看，目前已经聚集了金茂、华润、宝华、中环等实力开发商，竞争也很激烈。

金隅公园东序若想在这一市场中脱颖而出，必须展现出更强的产品力。

在这里启用金隅的TOP级产品系，不失为一个有力的突破口。

今年5月中旬，中环桃浦首个叠墅产品润雲金茂府入市，主力户型为建面约170-217㎡。

地块由金茂&华润置地&建发在去年11月底摘得，已两开两罄。7月19日，三批次房源过会，此批次推出20套165-217㎡科技叠墅，均价9.17万/㎡。

宝华紫薇花园·公园道主力户型建面约83-130㎡，在去年5月中旬首开，备案均价8.3万元/㎡；宝华紫薇花园主力户型建面约100-226㎡，2023年5月首开，均价约8.3万/㎡。

中环桃源里主力户型建面约83-179㎡，均价8.3万/㎡，2023年12月首开，目前正在加推中。