来源:郁言债市
摘要
本周(2025年7月21-25日)中证REITs全收益指数收于1087.36点,周度下跌1.56%,跌破1100点位,整体回调幅度较大。本周创金合信首农REIT正式上市交易,REITs市场上市项目达69个,总市值收于2047亿元。
大类资产角度,随着“反内卷”政策和市场风险偏好提升,商品和权益普遍上涨,7月以来REITs取得负收益。本周商品表现强势,焦煤上涨35%,焦炭、碳酸锂、多晶硅、纯碱和玻璃上涨超15%。权益市场涨幅在1.5-3.5%之间,沪深300/中证500/中证1000/恒生科技/中证转债均跑赢REITs。
►二级市场
七大REITs板块全线下跌,租赁住房跌幅最大达3.23%,产业园区、仓储物流相对扛跌。8只租赁住房REITs普遍下跌3-5%,6月因扩募概念大涨的华润有巢、厦门安居、北京保障房和深圳安居本周跌幅3%左右。目前租赁住房现金分派率平均为2.76%,本周跌幅靠前的上海地产租赁住房(-5.03%)、城投宽庭保租房(-3.58%)分派率仍有3%以上,可继续关注价格变化对分派率的影响,符合收益率要求的均可择机入场。
高速公路板块6月份数据显示各项目仍存在分化,东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好。华泰江苏交控的2025年1-6月日均收费车流量和路费收入累计同比均上涨10%以上。本周华夏南京交通高速公路跌幅最大,但该路产通行以市内日常通勤等刚需为主,运营有较好的韧性。招商高速公路、中金安徽交控基本面表现较好,可继续关注。
市场成交活跃度有所恢复,日均成交额5.83亿元、日均成交量1.29亿份、日均换手率0.63%,环比分别上升17.72%、15.22%、0.08pct。分板块来看,本周日均换手率靠前的是市政环保、租赁住房和消费设施。近期市场交投情绪有所回落,需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。
REITs全线下跌带来估值调整,分派率随之略有上升。从中债估值收益率来看,能源设施收益率变化幅度最大但仍为各板块最低。交通5.69%、仓储物流5.09%、产业园区4.81%靠前。从现金分派率角度看,产权类项目分派率较高的是园区4.33%、仓储4.11%和消费3.79%,租赁住房平均仅2.76%。
► 一级市场
7月22日,中航天虹消费REIT已申报至深交所。天虹股份总部位于广东深圳市,公司目前拥有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”三大品牌,其中“天虹”、“君尚”为中高端百货、购物中心品牌,“sp@ce”为中高端超市品牌。
风险提示:公募REITs相关政策出现超预期调整;基础设施项目经营风险;资料来源及数据统计风险。
本周(2025年7月21-25日)中证REITs全收益指数收于1087.36点,周度下跌1.56%,跌破1100点位,整体回调幅度较大。中证REITs(收盘)指数收于860.11点,周度下跌1.79%。本周创金合信首农REIT正式上市交易,我国REITs市场上市项目达69个,总市值收于2047亿元。
大类资产角度,随着“反内卷”政策和市场风险偏好提升,商品和权益普遍上涨,7月以来REITs取得负收益。本周商品表现强势,焦煤上涨35%,焦炭、碳酸锂、多晶硅、纯碱和玻璃上涨超15%。权益市场涨幅在1.5-3.5%之间,沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债均跑赢REITs,沪银也有2.24%的涨幅。
01
二级市场
1.1 价格:租赁住房跌幅最大
本周七大REITs板块全线下跌,租赁住房跌幅最大达3.23%,产业园区、仓储物流相对扛跌。8只租赁住房REITs普遍下跌3-5%,6月因扩募概念大涨的华夏基金华润有巢、中金厦门安居、华夏北京保障房和红土创新深圳安居本周跌幅分别为3.04%、2.99%、2.52%和3.31%,本次回调后预计2025年的年化现金分派率分别为2.77%、2.62%、1.92%和2.52%。目前租赁住房板块现金分派率平均为2.76%,本周跌幅靠前的汇添富上海地产租赁住房(-5.03%)、国泰君安城投宽庭保租房(-3.58%)的分派率仍有3%以上,可继续关注价格变化对分派率的影响,租赁住房项目经营稳定,符合收益率要求的均可择机入场。
高速公路板块披露6月份经营数据,各项目仍存在分化,东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好。华泰江苏交控REIT 2025年1-6月的日均收费车流量和路费收入累计同比均上涨10%以上,主要是江苏区域经济持续恢复,周边路况对项目路段的引流效应。本周华夏南京交通高速公路REIT跌幅最大,但该路产通行以市内日常通勤等刚需为主,运营有较好的韧性,7月25日的分派率预计为8.57%(特许经营权类项目需考虑本金收回情况),回调后可继续关注。招商高速公路、中金安徽交控的车流量和路费收入同比也有显著增长,基本面表现较好。
个券层面,本周博时津开产园REIT表现亮眼,涨幅达8.49%。该项目2季度可供分配金额较发行时招募说明书同口径预测值较高,主要由于发行时基于谨慎原则,假设部分重要租户租期届满时不再续租,且预估了180天换租空闲期,但实际上原租户已顺利完成续租。基于重要租户续租的改变,2季度的年化现金流分派率达到4.65%,显著高于历史数据。此外,7月25日,创金合信首农产业园REIT上市首日大涨28.47%,盘中一度涨停。
1.2 流动性:成交活跃度有所恢复
本周市场整体成交较为活跃,日均成交额5.83亿元、日均成交量1.29亿份、日均换手率0.63%,环比分别上升17.72%、15.22%、0.08pct。
分板块来看,本周日均换手率靠前的是市政环保(1.06%)、租赁住房(0.78%)和消费设施(0.73%)。各板块换手率较上周基本继续下滑,仅消费设施、仓储物流换手率略有提升。市政环保中,国泰君安济南能源供热REIT的换手率变化最大,本周跌幅5.18%。供暖类项目季节周期特点明显,大部分用户已在采暖季初期完成采暖费缴纳,待分派率回升至较高水平时仍可继续参与。
个券层面,本周交易活跃度前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业资产REIT,日均换手率分别为2.59%、2.30%和2.01%,价格涨跌幅分别为-1.44%、-2.72%和-4.82%,均为2025年来新上市的项目。
7月共有5个项目解禁。2024年随着高股息策略占优,春节后REITs整体迎来一波修复行情,且由于百货商场、购物中心等消费资产类型的引入,2024年以来REITs申报、发行、上市数量明显加快,截至2024年末已有29个项目上市,其中市场化战略配售的锁定期普遍为12个月,2025下半年至2026上半年陆续迎来解禁小高峰。2025年7月解禁的项目有5个,分别是华夏特变电工新能源(2025/7/2)、国金中国铁建高速(2025/7/8)、华夏深国际仓储物流(2025/7/9)、中信建投明阳智能新能源(2025/7/23)、鹏华深圳能源(2025/7/26)。近期市场交投情绪有所回落,需关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。
1.3 估值:全线下跌带来估值调整
本周REITs全线下跌带来估值调整,分派率随之有所上升。
从中债估值收益率来看,本周能源设施中债收益率变化幅度最大,已提升至1.49%,但仍为各板块最低。交通(5.69%)、仓储物流(5.09%)、产业园区(4.81%)板块靠前,项目间估值表现分化较为明显,个券具有挖掘空间。
从现金分派率角度看,仍然是能源类项目变化幅度最大,平均已升至8.28%,需要注意的是能源类项目二季度的现金分派率未包含相关保理补贴,导致板块分派率偏低,经营权类项目的现金分派率注意考虑本金收回情况。产权类项目分派率较高的分别是产业园区(4.33%)、仓储(4.11%)和消费(3.79%),租赁住房平均分派率仅2.76%。
02
一级市场
2.1 首发:中航天虹消费REIT已申报
7月22日,中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金已申报至深交所。该项目基金管理人为中航基金管理有限公司,原始权益人为天虹数科商业股份有限公司(天虹股份,002419.SZ),资产支持专项计划管理人为中航证券有限公司。
天虹股份总部位于广东深圳市,控股股东为中国科创有限公司,实际控制人为中国航空工业集团公司。公司主营业务分为数字零售与数字产业两类,数字零售业务是指通过融合线上线下、零售与服务,为C端顾客和B端企事业单位提供本地化消费服务。目前拥有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”三大品牌,其中“天虹”、“君尚”为中高端百货、购物中心品牌,“sp@ce”为中高端超市品牌。
截至2025年7月25日,年内剩余潜在发行项目7-10单左右。具体来看:
当前已获批正处于已发行待上市的有4单(中银中外运仓储物流7月29日上市交易、华夏华电清洁能源7月14日基金合同生效、南方万国数据中心7月18日基金合同生效、南方润泽科技数据中心7月18日基金合同生效),交易所已反馈10单(中金唯品会奥特莱斯2025-7-18、华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、华夏凯德商业资产2025-5-12、中信建投沈阳国际软件园2024-12-12、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22),交易所已申报1单(中航天虹消费2025-7-22)。
2.2 本周其他要闻
1、【中航易商仓储物流REIT】拟于7月29日(周二)9:30-11:30举办投资者开放日活动。
2、【华安百联消费REIT】拟于8月8日(周五)举行投资者开放日活动。
3、【中期业绩说明会】华夏基金拟于7月28日召开华夏特变电工新能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT、华夏中国交建REIT、华夏越秀高速REIT中期业绩说明会。
4、【越秀房产信托基金0405.HK】7月21日,越秀房产基金通过境外特殊目的实体完成6亿元三年期熊猫债发行,票面利率2.70%,成为全球首个实现上市REITs熊猫债发行的主体。
5、【广发成都高投产业园REIT】原始权益人拟变更回收资金用途。因新川建木荟建筑产业园项目目前涉及规划调整,建设进度预计将大幅滞后。为加快募集资金的使用,提高募集资金使用效率,成都高投集团在履行了内部的有关审批流程后,于2025年7月21日向国家发展改革委等监管部门就回收资金使用比例调整履行了报备程序并说明了拟变更回收资金使用比例的情况,即拟将新川建木荟建筑产业园项目剔除,并将其回收资金用途分配至 新川 IV46IV47 号地块医学中心、新川 V5V9V23V24 号地块软件园两个项目。
6、【南方顺丰物流REIT】自2025年7月24日起指定中国银河证券股份有限公司为主流动性服务商,新增中信建投证券股份有限公司为流动性服务商。
风险提示:
公募REITs相关政策出现超预期调整:若公募REITs相关政策出现超预期调整,可能导致公募REITs的供需格局发生变化,从而影响公募REITs流动性和市场价格。
基础设施项目经营风险:公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租,或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险,或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值,将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
资料来源及数据统计风险:本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等,存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险,导致结果出现偏差。
分析师:姜丹分析师执业编号:S1120524030002
分析师:郑日诚
分析师执业编号:S1120524040003
证券研究报告:《REITs全收益指数跌破1100点位》
报告发布日期:2025年7月27日