（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，我家情况是这样的，目前有两套房，一套珠江帝景，77平米，在我名下，市值700万左右，出租中。父母一套老房子，在劲松，他们自住，86平米，市值450万左右。另外手里现金大概500万。

目前小孩在太阳宫人大附读高三，我们夫妻在附近租房子陪读，这些年到处奔波，6月孩子高考后就解放了，想改善居住条件，兼顾资产保值买一套大点的房子。

我们的初步打算是准备卖掉珠江帝景这套，想换一套大三居，总预算1100万左右，目标区域还是朝阳东部。

我们看中了十里河的山水文园一期一套154平米的大三居，各方面都挺喜欢，不过听说这个小区保值性不好，想听听你的意见，另外有合适的小区推荐？

大表哥回答：

小换大的置换思路是没问题的，但是具体操作上不是最优解。

你们手里的两套房子，珠江帝景明显比劲松的老房子好至少2个档次，目前北京城市发展已经进入中后期，今后普涨基本不可能，分化会非常严重。

劲松这种老破小，涨的时候可能没有它什么事，但是跌起来一样跑不了，是今后的劣质资产，建议尽快出掉。

这一轮回调，劲松老破小跌幅远超北京大盘，基本跌到2016年初的价格，就是最好的说明。

你们看中的山水文园这个小区，楼盘本身品质没有大问题，容积率低，绿化好，户型不错，从居住的角度看完全没问题，但是从资产保值增值的角度看，山水文园并不是好的标的。

主要原因是山水文园所在的板块太弱了，十里河板块是以前的建材市场，当然现在也是，整个板块业态还停留在2000年以前，没有实现产业升级，而且周边以老房子和各种政策房为主，因此长期以来一直跑输大盘。

大板块弱，导致即使山水文园虽然自身品质不错，但依然长期跑输北京大盘，所以建议不要买山水文园，除非你完全不在乎它的保值增值属性，就图一个居住舒适性。

推荐楼盘的话，大表哥建议可以看看朝青板块。朝青属于国贸往东外溢的第一站，两站地铁到国贸，而且板块内次新房比较多，城市界面比较好，也有自己内部的商业配套，房产的保值和流通性都不错。

具体楼盘建议重点可以看看润枫水尚这个小区，1100万的总价的话，目前应该可以买到157那个户型的中高楼层，或者175平米那个户型的偏低楼层，这个小区属于朝青板块第一梯队的楼盘，今后的流动性，保值性都没啥问题。