（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，望京的保利中央公园小区，价格应该是望京最贵的，没有之一，比金茂府、臻园，甚至比远洋万和公馆这些豪宅都贵。

但我看保利中央公园的品质，无论是从户型的面积段、小区的容积率、房子的外立面，还是园林绿化以及物业维护，顶多也就算是一个改善盘吧，完全达不到豪宅的标准。

那么问题来了，保利中央公园何德何能，居然最高卖到14万平，现在即使跌了些，还是要10.5万一平米呢？

大表哥回答：

保利中央公园从一开盘起，价格基本就是整个望京最贵的，而且一直维持到到现在。单论自身品质，这个楼盘确实算不上豪宅，正如你看到的，顶多算一个改大善盘。

这一点从主力户型面积段多位110平米到150平米之间的三居和四居也能看出来，豪宅的话面积段至少都是150平米起步，平均都在200平米以上才行。

之所以一个改善盘，高峰时期卖的价格比它旁边的高端豪宅万和公馆还要贵呢，里面的原因，其实也不复杂，主要是这个楼盘“偷面积”了。

就是保利中央公园有比较大的赠送面积，赠送面积平均在房本面积的20%左右，户型面积越大，赠送越多。

2020年之前的商品房，高层得房率普遍在75%左右上下浮动3个点，得房率能到80%的就属于非常少的了。但保利中央公园算上不计入房产证的赠送面积，得房率普遍都在90%以上，最高能到甚至能到95%。

所以，同样的产证面积，保利中央公园的实际使用面积比要大很多。

简单化一点，以100平米的一套房子为例，远洋万和公馆实际得房使用面积只有75平米，而保利中央公园的实际得房使用面积在90平米，硬生生多了15平米，多出一个房间，这一点你看保利中央公园的房子，每套都有一个标注为储物间的房间，那个房间就是赠送面积。

我们把赠送面积纳入其中再精算一下，还是简单化一点，以一套产证面积100平米的房子为例，保利中央公园算单价10.5万以评估，总价1050万。实际得房使用面积90平米，折算使用面积就是11.6万一平米。

万和公馆目前价格在11万左右，总价1100万。按照75%的得房率，实际面积75平米计算，准使用面积就是14.6万一平米。（当然，作为高端豪宅的万和公馆，没有100平米的户型，万和公馆基本都是200以上的大户型，这里只是为了方便计算和比较，简单化处理）。

所以，如果你但用建筑面积计算的话，会觉得保利中央公园确实单价比较贵，但如果把赠送面积计算进去，保利中央公园的价格和其改善盘的定位就比价符合，并不是贵的离谱了。

至于保利中央公园为什么能“偷面积”，通过赠送搞出这么高的得房率，大表哥只能说，是因为保利这家开发商确实比较牛，有兴趣的朋友可以看看保利地产的母公司保利集团的背景，大概就能猜到个一二三了。