2025 年 7 月 14-15 日，中央城市工作会议在北京盛大举行，这场十年一届的重磅会议，犹如一颗投入平静湖面的巨石，在房地产领域激起千层浪，为 8 月及未来房地产发展方向定调，开启全新转型篇章。

从最初解决民众基本住房需求，到成为拉动经济增长的重要引擎之一，房地产行业规模不断扩张。但如今，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段。在此背景下，单纯依靠新建房屋、扩大城市规模的房地产发展模式已难以为继，行业急需变革。

此次会议首次将 “城市更新” 提升到前所未有的高度，定位为推动城市发展的核心抓手，并锚定到 2030 年的长期战略规划。会议六次提及 “房地产发展新模式”，其核心路径逐渐明晰。不再一味追求新建住房数量，而是将工作重点放在优化存量住房质量上，提升居民居住品质。与以往货币化安置不同，“房票安置” 并非大水漫灌式地发放资金，而是在一定程度上引导居民合理购房，避免引发房价的大幅波动。

当前，我国城镇户均住房已经超过 1 套，人均面积达到 40㎡，市场需求结构已经从 “缺房” 转变为 “缺好房”，房地产发展新模式正是顺应了这一市场需求变化。政策上，规划、土地、金融等多方面资源将向 “好房子” 项目倾斜，这意味着房企的绿色科技研发和应用能力将成为未来核心竞争力的重要组成部分。有专家预判，未来十年，头部房企之间的竞争焦点将从单纯追求规模转向提升住房质量，那些具备安全、舒适、智慧等特性的房子将成为市场上的硬通货。

未来，房地产市场的空间格局将发生重大重构。长三角、粤港澳等核心城市群凭借强大的经济实力、丰富的就业机会以及优质的公共资源，将吸引大量人口流入，预计将占据全国 60% 的新房份额。这些区域的房地产市场将继续保持活跃，房价有望在合理区间内稳步上升。而中小城市则需要根据自身特色，聚焦特色化更新。例如，一些具有历史文化底蕴的小城，可以通过挖掘自身文化资源，打造特色文旅小镇，推动城市更新和房地产市场的协同发展。对于一些资源枯竭型城市或人口持续流出的城市，房地产市场将面临较大的调整压力，需要通过产业转型、人口政策调整等多种手段，寻求房地产市场的新平衡。

在新的政策导向和市场环境下，房地产企业的角色将从传统的 “开发商” 逐步转变为 “城市服务商”。以往，房企主要依靠大规模拿地、快速开发销售来获取利润，扩张速度是企业发展的关键指标。但如今，这种模式已经难以适应行业发展的新要求。未来，房企需要具备更强的运营能力，不仅要关注房屋建设质量，还要深度参与到城市运营的各个环节。例如，在城市更新项目中，房企需要从单纯的拆除重建，转变为对老旧建筑的改造、运营和管理，通过提升区域的商业活力、文化氛围等，实现城市资产的增值。在社区运营方面，房企要为居民提供更加丰富多元的服务，如社区养老、教育配套、智慧社区建设等，从卖房子转变为卖生活方式。运营能力将取代扩张速度，成为房企在市场竞争中脱颖而出的关键因素。

金融创新将在未来房地产行业发展中扮演重要角色。REITs 将加速覆盖保障房、产业园等领域，为房地产存量资产打通退出通道。通过 REITs，投资者可以参与到房地产项目的投资中，分享房地产资产的收益。对于房企而言，REITs 为其提供了新的融资渠道，有助于盘活存量资产，降低企业负债率。例如，在保障房领域，通过发行 REITs，可以吸引社会资本参与保障房建设和运营，提高保障房的供给效率和质量。在产业园方面，REITs 可以帮助园区开发商将建成后的园区资产进行证券化，回收资金用于新的项目开发，同时投资者也可以通过购买 REITs 份额，分享产业园的租金收益和资产增值收益。此外，其他金融创新工具也将不断涌现，为房地产行业的转型发展提供有力的资金支持。

中央此次城市工作会议，为房地产行业按下了 “重启键”，宣告了房地产行业规模神话的落幕，开启了品质价值崛起的新时代。对于购房者而言，未来将迎来更多优质、宜居的住房选择；对于房地产企业而言，唯有积极拥抱运营、绿色、安全的新发展逻辑，才能在激烈的市场竞争中穿越周期，实现可持续发展。而 2025 年 8 月，无疑将成为房地产行业迈向新征程的重要起点，行业各方需密切关注政策动态，把握新的发展机遇。