（来源：地产局座）

我有个问题是，如果说保利百合是目前泡沫最大的小区的话，那么你觉得目前泡沫最大的版块是哪个呢？

大表哥回答：

大表哥认为，前几年炒作比较凶，泡沫比较大的板块有三个，分别是望京、亦庄和回龙观。

望京在2024年急跌了一波，在普遍下跌30%的情况下，目前泡沫相对亦庄和回龙观来说，望京泡沫挤得更充分一些，而亦庄和回龙观目前泡沫挤得还不够，属于目前房价偏高，泡沫最大的两个板块之一。

今天先说说为什么大表哥认为回龙观（主要是指回龙观的次新房）是目前北京泡沫最大的板块之一，接下来可能会继续面临比较大的价格回调的原因。

回龙观次新房，主要是金域华府、悦府公园、国风美唐，外加一个紫金新干线。有时候把金域华府、悦府公园、国风美唐三个叫做回龙观三杰，有时候把品质差一点的紫金新干线拉进来凑成回龙观四小龙。

2023年初金域华府最高卖到八万多一平米，国风美唐和公园悦府卖到7万多一平米，紫金新干线卖到6万多接近7万。

作为近郊昌平回龙观的房子，虽然品质还算可以，也属于次新，但是最高能卖到七八万一平米，说实话大表哥个人认为是不值的，或者直白点说是有泡沫的。

有句话叫价值都是比较出来的，如果你单看金域华府、悦府公园、国风美唐这三个小区，可能觉得还不错，但是你放到北京城六区来比较就会发现，七八万在朝阳东面和北面也能买到还算不错的次新小区，为什么要去昌平回龙观买呢？

毕竟朝阳和昌平，至少在区位上是要高两个级别的。朝阳属于传统城六核心区，昌平属于近郊区。

至于回龙观这个郊区板块的次新房金域华府、公园悦府为什么能卖到七八万一平米这么高的价格，除了当时楼市大环境比较燥热之外，还有另外两个原因。

一、它绑上了海淀的大腿。

那时海淀的次新房，有国风美唐这个品质的，基本都在9万到10万之间，对比之下，一路之隔的回龙观的房子，价格直接打7折，于是很多海淀的码农纷纷到回龙观买房。

也就是说回龙观主要享受的是海淀码农购买力的外溢。

二、当时回龙观品质次新很少，缺乏竞争。

在2021年之前，基本就是金域华府、悦府公园、国风美唐三个小区还算是次新、且品质不错的商品房，其他的很多都是各种回迁等政策性老破小、老破大。

很多海淀码农过来，板块内可选择的品质次新房又少，于是大家就盯着这三个小区使劲买，于是把价格炒到很高，高到比朝阳的很多次新都贵。

这就是当年国风美唐、金域华府、公园悦府价格很贵的原因。

但是现在，这两个逻辑都在被打破。

一、2021年之前，回龙观品质次新少，没啥竞争对手。但是现在不一样了。从2021年开始，昌平在二拨子、朱辛庄、东小口这些紧邻海淀的地方，陆陆续续供应了快10 块地，这些房子陆续交付进入二手市场，必定会对国风美唐形成巨大冲击。

别看国风美唐品质不错，那是看和谁比，和2018年之前的小区比，是不错，但如果和2021年之后的新房比，国风美唐又是被碾压的。

二、国风美唐所在的回龙观，包括这个昌平南，本质都是海淀购买力的外溢。2022年之前，海淀新房供应极少，一年就两三块地。即使有也贼贵，基本都是9万+起步，大家在海淀没得选，所以只能去隔壁的昌平南。

但是从2024年开始，这个趋势开始变了，海淀在土地供应上不再抠抠搜搜，这两年陆续供应了七八块地，而且由于整体北京房价下跌，海淀的新房限价也回到8万多起步了。

一方面昌平南自身供应多，内部竞争激烈，另一方面抱大腿的海淀也在增加供应，截留一部分购买力，内外双重夹击之下，大表哥认为国风美唐这个接近10年的回龙观的楼盘，接下来的日子不会好过。

三、回龙观承接的主要是海淀码农，在金域华府、公园悦府、国风美唐买房的这些人群中，几乎超过50% 都是在海淀互联网企业上班的码农，而且主要是码农中的中低端收入的那一部分。

年薪超过百万的中高端收入的海淀码农，买房也基本不出区，绝大部分都在海淀内部购房了。

而今年开年以来，deepseek的横空出世，说实话冲击最大的，就是中低端的码农。因为这部分人群的编码能力、运维能力，目前deepseek、豆包等几乎都能完成。

前段时间大表哥和一个大厂程序员聊，他说去年他们项目组一共有12个人，今年直接缩减到5个人了。因为其他7个人的工作量，目前全部交给deepseek就能完成了，根本不需要这么多初级和中级程序员了。

类似的情况，目前在互联网大厂非常普遍，那这意味着什么呢？

这就意味着，一方面大厂接下来可能会因为deepseek等人工智能的大规模使用，导致迎来一波大的裁员，另一方面未来新增的岗位会越来越少。很多初级和中级的岗位统统交给deepseek就可以了。

这样一来后果是什么？自然是高收入的码农人群迅速萎缩，而回龙观的购房客户群体，主要又是大厂中的中低端码农。

所以，以上三重因素叠加，大表哥认为接下来回龙观以金域华府、公园悦府、国风美唐的次新房价格，大概率会迎来一轮比较大的回调。

参考望京，叠加回龙观自身在昌平这个特点，望京这一轮相较于最高点都普跌了 30%，那回龙观的这些次新房，相较于最高点，至少要跌 35%，才合理，甚至大表哥认为跌40%也是很有可能的。

所以，作为卖家的话，具体就是像国风美唐、公园悦府跌到5万以内，金域华府跌到6万以内，你接盘算是风险比较小的。超过这个价，你大概率就要高位站岗了。