（来源：易居研究院）

7月21日，成都发布17条措施，综合施策促进房地产业良性循环和健康发展。这是中央城市工作会议以来首个地方较为详细的房地产新政。此次成都政策覆盖面广并具有创新性，涉及土地、区域、商办、高品质住宅等内容，也对市场关注较多的首付比例、限售政策等进行了调整。这说明，各地下半年还会有一波购房支持政策，以更大力度推动房地产市场止跌回稳。本报告对17条政策原文进行详细解读。

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完善“人房地钱”联动机制

原文：落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应“三色”管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，科学合理促进供需平衡。

分析：这部分聚焦于提升房地产供应质量和优化结构。其明确完善“人房地钱”联动机制，有助于从各要素的角度落实供给工作，更好促进供给工作的科学有序。此类工作机制涉及土地供应计划、三色管理等。其中，成都此次明确关注商业楼宇空置率的问题，客观上对于各地更好预判商办市场的用地规模和需求具有启示，也有助于更好促进供需平衡。

2

推动区域均衡发展

原文：推动龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等围绕轨道交通场站周边等布置优质资源，加大力度发展高品质住房；分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等完善配套提升宜居宜业品质，织密交通网络提升交通通达水平，推动优质公共服务资源扩容下沉，促进城市能级提升实现以城聚人。

分析：此段从城市区域发展角度落实了房地产有关工作，充分说明立足于中央城市工作会议精神，更好促进区域均衡发展。其中该部分中第一条就提及了对轨交资源密集的区域布局优质资源和大力发展高品质住房。此类规定非常重要，和此前北京的政策有相似性。从最近两年购房市场的关注度来看，轨交资源对于引导购房需求释放有积极作用，也是各地销售行情最好的区域之一。另外，此次政策提及完善配套提升宜居宜业品质、推动优质公共服务资源扩容下沉等表述，都说明立足人民城市发展理念，更好促进品质居住环境的提升。

3

灵活把握商业项目持有比例

原文：在锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等的重点商圈内，计容商服建筑面积持有比例不低于40%；其余区（市）县的重点商圈内，计容商服建筑面积持有比例不低于25%。锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等的重点商圈内，经区政府研究需支持的区域，计容商服建筑面积持有比例可最低降至30%；其余区（市）县的重点商圈内，经区（市）县政府（管委会）研究需支持的区域，计容商服建筑面积持有比例可最低降至15%。各区（市）县重点商圈以外的，计容商服建筑面积持有比例由属地政府（管委会）按照相关规定制定并实施。宗地项目计容商服建筑面积持有比例部分，由区（市）县政府（管委会）自主确定自持或整体有条件转让。

分析：该段详细规定了不同区域重点商圈内计容商服建筑面积持有比例。通俗来说，即考虑到各类房企持有商业地产的成本和盘活资金的诉求，灵活设定了不同的持有比例。尤其是部分商业不发达的区域，其持有比例可以降低至15%。从此次成都政策可以看出，成都对于盘活商业地产项目具有较大的支持力度，也较好提高房企对于商业项目盘活的效率，本质上有助于促进房企资金的回笼。

4

支持高品质住宅建设

原文：支持高品质住宅建设，进一步优化规划管理措施，塑造美观有序的城市界面，营造舒适宜居的居住空间；落实《住宅项目规范》，以群众需求为导向编制《成都市“好房子”设计导则》，突出彰显公园城市特色，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，助力推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。

分析：此部分强调支持高品质住宅建设，这既是当前房地产销售市场最受关注的点，也是房地产发展新模式的重要抓手。上半年包括成都在内的各地已经积极推进了好房子建设有关工作，到了下半年此类工作还会提速，也在很大程度上促进了相关工作更高质量的发展。此次成都的政策还有一个地方特色，即公园城市特色。成都是全国较早定位公园城市的区域，在该领域做得早做得好。公园城市建设，本身和“好房子、好小区、好社区、好城区”建设目标高度一致。

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直补购房首付措施

原文：鼓励各区（市）县进一步因地制宜推广采用直补购房首付等措施，优化完善延续房地产支持政策。

分析：这个条款具有非常明显的创新性和突破性。“直补购房首付”的提法也是金融创新的重要体现。这说明各地在持续关注购买力提振的问题，也在持续研究购房需求释放的新路径。通过直补购房首付的方式，将更好促进购房首付款的筹集，也更好促进购房需求的释放。需要看到，近期部分城市提及了公积金提取用于首付款的内容，甚至扩展到家庭代际互助的层面，这都体现出购房首付方面的筹集具有较大支持。反过来也更好促进购房首付的支付能力提高，真正在“既解决首付又解决还贷”方面有若干重要支持。

6

学区房政策

原文：支持有条件的区（市）县探索学龄儿童直接监护人凭网签备案的新建住宅类商品房买卖合同，经公安机关审核符合落户条件的，经申请，可在房屋所在地区（市）县入学。区（市）县教育行政部门根据本地情况制定入学具体办法并向社会公布。

分析：成都提出了购房签约即可入学的政策，这将更好促进购房入学需求的释放。过去要入学，需要具备房产证或不动产权证。这个流程会很繁琐，对市场的吸引力很小。但是现在，通过探索此类购房合同认定就可购房的模式，直接使得买房即入学的节奏加快。反过来，这也有助于降低交易成本和提振住房消费，真正促进购房和入学诉求的满足。

7

稳步推进城市更新

原文：以城市更新为抓手，大力推进城中村和危旧房改造。加大“房票”安置力度，进一步扩大“房票”房源库可选范围。在集体土地征地补偿安置中鼓励支持推行“房票”安置或收购商品住房用于安置；优化国有土地上房屋征收搬迁奖励政策，国有土地上房屋征收原则上不再新建安置房、推广通过“房票”等多种方式安置。

分析：此段围绕城市更新展开，尤其提及了房票的功能和作用。房票的使用频率明显增加，这说明各地重视房票的积极功能。通过房票模式，有助于降低直接的财政支出压力，同时也有助于引导各类购房需求进入有关市场。成都明确加大房票安置力度，也说明各地或可积极学习，预计今年下半年房票安置节奏会加快，也有助于加快去库存。

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开展“安家成都”房产促消费活动

原文：四川天府新区、成都东部新区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等在重大节庆节点，联动商务、文旅等领域常态化开展线下房产促消费活动；其他区域结合实际，线上、线下结合进行推介。打造市级线上房产超市，拓展住房消费新渠道。

分析：该部分介绍了开展“安家成都”房产促消费活动的具体安排。“加力”说明促住房消费的节奏在加快、力度也在提高。各地下半年要持续做好各类促消费工作，持续拓展住房消费渠道和激活住房消费。建议各地也要和当前的好房子建设以及其他住房工作进行有机结合，有力促进购房需求释放。

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分批取消住房限售政策

原文：自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前购买我市范围内的商品住房，取得《不动产权证书》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前取得《不动产权证书》的、仍处于限售期的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、定向销售项目（含重大产业项目配套住房）、以人才名义获取购房资格购得住房等有特殊限售要求的继续按原政策执行。

分析：限售取消的做法是亮点，既说明各地还有一些约束性的政策，也说明各地下半年将持续对限制性措施进行松绑。通过此类限售政策的取消，将有效促进部分房产项目进入二次交易的流程，真正盘活了存量。反过来也促进了一些改善型住房需求的释放，为房地产市场创造更多购房需求。

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调节土地市场供求关系

原文：根据区域发展情况科学开展规划评估，优化完善详细规划。妥善处置存量闲置土地，有序推动存量闲置土地“开工一批、转让一批、收回一批”，鼓励支持充分运用地方政府专项债券资金等收回收购存量闲置土地，调节市场供需关系。

分析：这个条款是对土地市场供求关系的调整，具有非常好的导向。政策既关注了规划内容，也关注了存量的收储。这是从两个角度优化了土地的供应和结构，涉及增量和存量，真正对土地市场供求关系进行了梳理，减少了土地市场背后的风险。

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提高商办运营质效

原文：提高商办运营质效，加大市属国有企业资产招租公开力度，支持市区两级国有企业以市场化方式合理确定租金挂牌底价，鼓励企业积极引入人工智能等手段做好租金水平的跟踪分析和动态监管。

分析：该段聚焦于提高商办运营质量，尤其是强调对国企相关资产的盘活。此类政策说明，当前商办领域的去库存和促经营工作成为亮点。对于一些国企来说，通过盘活工作，既符合国企的国资管理要求，也更好促进资金的回笼。

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丰富商业办公业态

原文：进一步优化监管服务措施，支持符合一定条件的商业服务、商业办公空间进行商业服务业、商务办公、教育科研、文化、体育、医疗、养老等功能混合配置，发展新模式新业态。

分析：这部分继续从市场需求和利用角度对商业办公项目落实支持。尤其是提及了多种业态内容，包括：商业服务业、商务办公、教育科研、文化、体育、医疗、养老。这一点对于后续功能混合配置的操作具有启示。真正体现了科学灵活进行商业项目管理的导向，有助于促进商业地产企业现金流的改善。

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加快“统筹住房”上市销售

原文：上市销售价格由项目所在地属地政府（管委会）结合评估价格和周边在售商品住房项目价格综合确定。销售前，原土地竞得人应负责做好房屋品质维护；销售后需质保延期的，所需费用可由项目所在地属地政府（管委会）协商原土地竞得人视情况责任共同分担。

分析：该段规定了加快“统筹住房”上市销售的相关事项。统筹住房属于成都本地的保障房类型。此次政策说明对于此类房源加快上市和加快流通的导向。本质上有助于促进相关业主出售房产，更好促进改善型购房需求的释放。

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放开车位销售政策

原文：支持非住宅配套机动车位在满足一定条件后，面向业主不限个数销售。

分析：此条为支持非住宅配套机动车位销售的政策，在满足一定条件的情况下，允许非住宅配套机动车位面向业主不限个数销售。通过对车位的去库存工作，在提高车位利用效率同时，也满足了业主对车位的需求。结合前面的商办等政策，说明各地正在全方位促进去库存工作开展。

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加大公积金贷款支持力度

原文：加大住房公积金贷款支持力度。优化贷款额度计算公式，实施住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩机制，切实提高可贷额度。居民家庭购买第二套住房的，个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为20%。

分析：此次提出了两条公积金政策支持。一是明确要提高额度，更好降低贷款的成本。二是降低首付比例，尤其是二套房的首付比例明显下降。成都政策说明，各地公积金政策支持力度持续加大，更好促进购房需求的释放。

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扩大住房公积金使用范围

原文：将住宅小区老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围，个人支付部分可据实提取，支持居民改善居住条件。

分析：该段表明扩大住房公积金使用范围，即将住宅小区老旧电梯更新纳入提取范围。结合此前部分城市提及公积金可提取用于交物业费的表述，这说明公积金在除传统购房市场支持外，对于其他领域也有各类新支持。此类支持体现了公积金政策的支持力度在不断提高，也更好促进居住环境改善等工作。

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灵活就业人员公积金政策

原文：灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄，申请住房公积金贷款的，缴存最短时长由12个月调整为6个月，申请住房公积金提取且无住房公积金贷款余额的，不受缴存资金存储时间限制，可自由提取。

分析：该政策强调加大对灵活就业人员参加住房公积金制度的支持力度，在存贷两个领域都有体现。这项政策是今年各地持续推进的工作，既体现对灵活就业人员尤其是新业态人员的公积金缴纳权利的支持，也有助于更好挖掘市场需求。而此类群体后续通过公积金贷款的方式，既降低了购房成本，也有利于购房需求的更好释放。