（来源：楼市经典）

外环外“房价天花板”，撑不住了？

01.

6字头成交！上海这里房价跌回2016年…

近期，“唐镇三兄弟”中的仁恒东郊花园和浦发罗兰翡丽先后有二手房约6.1万/㎡成交。

先来看仁恒东郊花园。

好好选房数据显示，今年以来，小区二手房的成交单价从8.8万/㎡，一路跌至6.17万/㎡。

建面约134.47㎡房源，成交总价约1188万，折合单价约88347元/㎡；

建面约178.23㎡房源，成交总价约1445万，折合单价约81075元/㎡；

建面约92.65㎡房源，成交总价约92.65万，折合单价约73394元/㎡；

建面约178.2㎡房源，成交总价约1100万，折合单价约61728元/㎡。

再来看，浦发罗兰翡丽。

好好选房数据显示，今年5月，小区成交一套建面约94.96㎡房源，成交总价约585万，折合单价约61605元/㎡。

6字头的成交单价，是什么概念呢？几乎是跌回2016年的开盘价！

唐镇房价的下跌，已成事实，但所谓的“崩盘论”却值得商榷。

统计数据显示，2024年至今，唐镇二手房价跌幅约14.1%，同期全市二手房价平均跌幅约12.5%。这也说明唐镇的整体走势并未大幅偏离全市平均水平。

其次，6字头成交属于少数特殊房源。

仁恒东郊花园约6.17万/㎡成交的房源，挂牌价与实际成交价相差700万；浦发罗兰翡丽约6.16万/㎡成交的房源，则是因为低楼层和户型缺陷的双重劣势。

这些个例不能代表板块整体水平。

02.

神话破灭的背后：供应过剩与配套短板

唐镇房价下跌的深层原因值得探究。

作为张江科学城的“后花园”，唐镇曾依托区域内中高端从业人员的居住需求，构建了坚实的房价支撑。

然而，多重压力下，这一神话正在被打破。

新房供应过剩是首要冲击。

唐镇北规划宅地供应超8000套，加上王港的多块待开发地块，整体供应规模超万套，再加上大量刚需盘入市，分流了三兄弟的客群。

其次，配套短板也让让实际居住体验大打折扣。

医疗资源匮乏，商业能级低下，仅有阳光天地等小型商场。

不过，随着唐镇教育、商业配套的完善，未来板块内的房价也将经历理性回调。

写在最后：

唐镇的起伏是上海二手房市场整体走势的一个缩影。

2025年上半年，上海二手房成交量达13万套，创近四年新高。但亮眼的成交数据背后，是价格持续下行的现实。

数据显示，6月上海市住宅小区基价均值52175元/㎡，同比跌幅约7.55%。

另一方面，急售房东的“砸盘”现象也在增加，这些行为也进一步拉低了成交均价。

对于未来上海二手房走向，你有什么看法？