（来源：地产冲冲冲）

核心观点：新房成交面积同环比下降，城市发展转向存量提质增效阶段

本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同比下降，环比增加。土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨。国内信用债发行规模同环比下降。杭州土拍市场火热，成功出让2宗涉宅用地，分别位于钱塘区和余杭区，2宗地块均分别溢价2.80%与12.75%成交，共揽金29.86亿元。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

政策端：城市发展转向存量提质增效阶段，多地加大购房补贴力度

中央层面：中央城市工作会议：会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。适应形势变化，会议提出“五大转变”并部署城市工作7个方面的重点任务。

地方层面：湖北：省人民政府办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系更加务实有效 建设生育友好型社会的若干措施》，鼓励各地结合实际，对多子女家庭购买第二套住房申请住房公积金贷款的，执行首套房贷款政策。

市场端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热

销售端：根据房管局数据，2025年第29周，全国68城商品住宅成交面积156万平米，同比下降22%，环比下降8%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达6885万平米，累计同比下降9%。2025年第29周，全国20城二手房成交面积为184万平米，同比增速-5%，前值-10%；年初至今累计成交面积5677万平米，同比增速+8%，前值+9%。

投资端：2025年第29周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2121万平方米，成交土地规划建筑面积1373万平方米，同比下降28%，成交溢价率为7%。一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比下降66%；二线城市成交土地规划建筑面积393万平方米，同比下降28%；三线城市成交土地规划建筑面积944万平方米，同比下降25%。

杭州：杭州土拍市场火热，成功出让2宗涉宅用地，分别位于钱塘区和余杭区，2宗地块均分别溢价2.80%与12.75%成交，共揽金29.86亿元。

融资端：国内信用债发行规模同环比减少

2025年第29周，信用债发行32亿元，同比减少66%，环比减少81%，平均加权利率1.72%，环比减少76BP。信用债累计发行规模2054亿元，同比减少14%。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

1、城市发展转向存量提质增效阶段，多地加大购房补贴力度

中央层面：（1）中央城市工作会议：会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。适应形势变化，会议提出“五大转变”： 转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。会议部署城市工作7个方面的重点任务：一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。（2）住建部：强调将城市更新列为重点，统筹推进民生、安全和发展工程，聚焦房地产新模式、城中村改造及完整社区建设。同时推动基建升级、防洪治理及垃圾分类，并加大治理投入，运用智慧化手段提升基层服务效率。

地方层面：（1）湖北：省人民政府办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系更加务实有效 建设生育友好型社会的若干措施》，鼓励各地结合实际，对多子女家庭购买第二套住房申请住房公积金贷款的，执行首套房贷款政策。在城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，实际房租支出超过提取限额标准的，可按照实际房租支出提取住房公积金。（2）长沙：市住建局等12部门联合印发《关于进一步优化房地产发展措施的通知》，提出了实施“以旧换新”购房补贴、针对多子女家庭购房套数认定核减、推进房票安置等一系列新政。（3）青岛：出台楼市新政12条，房龄20年内、产权清晰二手房可置换，新房面积或总价须高于旧房；旧房价格由三家机构独立评估取中间值，居民可自愿退出。国企和社会资本同步进场，市级财政补贴收购方每套3万元，并给予5年2%贴息。（4）武汉：硚口区巩固房地产市场稳定态势若干措施正式开始实施。具体措施包括持续推进住房以旧换新、全面推行城市更新购房消费券、实施惠民购房补助、助力高层次人才购房安居等。其中政策规定，年内在当地城市更新片区内或危旧房收购项目中，通过以旧换新置换为指定楼盘的居民，将由收购主体或实施主体给予以旧换新购房消费券，单套最高可达30万元。（5）福州：发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安）范围内符合条件的商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋，可申请改建为保障性租赁住房。（6）广东：召开全省上半年经济形势分析会暨省委财经委会议在广州。会议要求要更大力度稳外贸稳外资，拓展多元化国际市场，积极发展跨境电商等新业态，大力促进内外贸一体化。要认真落实中央城市工作会议精神，推动城市高质量发展，稳步推进城中村和老旧小区改造，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

2、 销售端：成交面积新房同比下降，二手房环比增加

2.1、68大中城市新房成交面积同环比下降

根据房管局数据，2025年第29周，全国68城商品住宅成交面积156万平米，同比下降22%，环比下降8%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达6885万平米，累计同比下降9%。

根据房管局数据，2025年第29周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-9%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-20%、-27%、-12%，年初至今累计增速7%、-8%、-98%。

2.2、20城二手房成交面积同比下降，环比增加

2025年第29周，全国20城二手房成交面积为184万平米，同比增速-5%，前值-10%；年初至今累计成交面积5677万平米，同比增速+8%，前值+9%。

3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热

2025年第29周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2121万平方米，成交土地规划建筑面积1373万平方米，同比下降28%，成交溢价率为7%。一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比下降66%；二线城市成交土地规划建筑面积393万平方米，同比下降28%；三线城市成交土地规划建筑面积944万平方米，同比下降25%。苏州：成功出让1宗吴江区宅地，收金15.83亿元，位于东太湖度假区流虹西路南侧夏蓉街东侧，土地出让面积70436.19 m2，总规划建筑面积91567.05 m2，容积率1.3，绿地率≥30%，建筑限高36m，起始价约15.83亿元，起始楼面价17291元/ m2。该地块由苏州市吴江星河房地产开发有限公司与苏州苏河企业管理有限公司（吴江城投集团&苏河置业）以底价约15.83亿元竞得，成交楼面价17291元/ m2，溢价率0%。深圳：成功出让一宗前海桂湾片区宅地，位于前海合作区南山街道枢纽一街北侧，土地用途为二类居住用地，土地出让面积8287.15m2，规划建筑面积25600 m2，容积率3.1，起始价11.58亿元，起始楼面价45234元/ m2，该地块无配建要求，无70/90户型、商品房售价限制。最终经过158轮竞价，由深圳市招榕置业有限公司（招商蛇口）以总价21.55亿元竞得，成交楼面价84180元/ m2，溢价率86.10%。杭州：迎来2宗涉宅用地出让，分别位于钱塘区和余杭区，土地出让面积66243 m2，规划建筑面积187251.1m2，起始总价28.06亿元。最终2宗地块均溢价成交，其中西站新城单元YH080601-13地块，由杭州滨江房产集团股份有限公司以总价18.37亿元竞得，成交综合楼面价15103元/m2，溢价率2.80%。下沙单元QT010102-32地块由杭州绿曙置业有限公司（绿城）以总价11.50亿元竞得，成交综合楼面价17513元/ m2，溢价率12.75%。2宗地块共揽金29.86亿元。南京：迎来2宗涉宅用地出让，分别位于江宁区和六合区，总土地出让面积112754.7 m2，总规划建筑面积198036.3 m2，总起始价19.94亿元。最终两地块均底价成交，共收金19.94亿元。 

4、 融资端：国内信用债发行规模同环比减少

2025年第29周，信用债发行32亿元，同比减少66%，环比减少81%，平均加权利率1.72%，环比减少76BP。信用债累计发行规模2054亿元，同比减少14%。

5、一周行情回顾

板块表现方面，本周（2024年7月14-20日，下同）房地产指数下跌2.17%，沪深300指数上涨1.09%，相对收益为-3.26%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、市北高新、福星股份、中润资源、中新集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为光大嘉宝、南山控股、渝开发、信达地产、华夏幸福。

6、投资建议：维持行业“看好”评级

本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同比下降，环比增加。土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨。国内信用债发行规模同环比下降。杭州土拍市场火热，成功出让2宗涉宅用地，分别位于钱塘区和余杭区，2宗地块均分别溢价2.80%与12.75%成交，共揽金29.86亿元。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房成交面积同环比下降，城市发展转向存量提质增效阶段》

对外发布时间：2025年7月20日

报告发布机构：开源证券研究所

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