博时招商蛇口产业园REIT季报解读：出租率降9.53%，加权平均剩余租期增36.81%
2025年第二季度，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时招商蛇口产业园REIT”）各项运营指标和财务数据呈现出一定变化。本文将对该基金季度报告进行深度解读，分析其运营状况、财务表现及投资策略，为投资者提供全面的信息参考。
主要财务指标：收入与净利润可观
本期收入4594.10万元
报告显示，2025年4月1日至6月30日，博时招商蛇口产业园REIT本期收入为45,941,028.82元，这表明基金在该季度内通过基础设施项目运营等渠道获得了较为可观的收益。
本期净利润1265.80万元
同期，本期净利润达到12,658,014.41元，反映出基金在扣除各项成本和费用后，实现了较好的盈利水平。
经营活动现金流净额1075.18万元
本期经营活动产生的现金流量净额为10,751,837.89元，表明基金运营过程中现金流入与流出的差值为正，经营活动的现金创造能力良好。
本期现金流分派率1.08%，年化现金流分派率3.74%
本期现金流分派率为1.08%，年化现金流分派率为3.74%，这两个指标反映了基金向投资者分配收益的情况，为投资者提供了关于收益分配水平的参考。
| 主要财务指标 | 报告期2025年4月1日 - 2025年6月30日 |
|---|---|
| 本期收入（元） | 45,941,028.82 |
| 本期净利润（元） | 12,658,014.41 |
| 本期经营活动产生的现金流量净额（元） | 10,751,837.89 |
| 本期现金流分派率（%） | 1.08% |
| 年化现金流分派率（%） | 3.74% |
基金收益分配：可供分配与实际分配有差异
本期可供分配金额3300.98万元
本季度可供分配金额为33,009,835.08元，单位可供分配金额为0.0232元。这一金额是在综合考虑本期净利润、折旧摊销、利息支出、所得税费用等多项因素，并经过一系列调整后得出的。
本期实际分配金额4021.76万元
然而，本期实际分配金额为40,217,598.69元，单位实际分配金额为0.0283元，实际分配金额超过了本期可供分配金额。这可能是由于动用了以前年度未分配的分红等原因，具体情况在报告中有详细说明。
| 期间 | 可供分配金额（元） | 单位可供分配金额 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 本期 | 33,009,835.08 | 0.0232 | - |
| 本年累计 | 56,797,099.03 | 0.0400 | - |
| 期间 | 实际分配金额（元） | 单位实际分配金额 | 备注 |
| ---- | ---- | ---- | ---- |
| 本期 | 40,217,598.69 | 0.0283 | - |
| 本年累计 | 40,217,598.69 | 0.0283 | - |
资产项目运营：出租率下降，租金有波动
整体运营指标
（1）出租率下降9.53%
报告期末实际出租面积为171,688.37平方米，较上年同期的189,774.12平方米下降了9.53%；出租率从上年同期的92.68%降至83.85%，同样下降了9.53%。这主要是受宏观经济环境与市场微观需求变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧。
（2）平均月租下降5.21%
平均月租从上年同期的86.98元/平方米降至82.44元/平方米，下降了5.21%，反映出市场租金水平的下行压力。
（3）加权平均剩余租期增长36.81%
报告期末加权平均剩余租期为705天，较上年同期的516天增长了36.81%，主要是由于光明加速器二期项目本年度与部分客户完成了4 - 5年期的续租合同签署。
| 指标名称 | 指标单位 | 本期（2025年4 - 6月） | 上年同期（2024年4 - 6月） | 同比（%） |
|---|---|---|---|---|
| 报告期末实际出租面积 | 平方米 | 171,688.37 | 189,774.12 | -9.53% |
| 报告期末出租率 | % | 83.85% | 92.68% | -9.53% |
| 平均月租 | 元/平方米 | 82.44 | 86.98 | -5.21% |
| 报告期末加权平均剩余租期 | 天（取整） | 705 | 516 | 36.81% |
各项目运营指标
（1）万海大厦
报告期末实际出租面积44,077.56平方米，同比下降11.33%；出租率83.72%，同比下降11.33%；平均月租124.51元/平方米，同比下降0.60%；加权平均剩余租期632天，同比增长11.07%；当期租金收缴率96.14%，同比下降0.97%。
（2）万融大厦
报告期末实际出租面积34,928.66平方米，同比下降10.48%；出租率84.33%，同比下降10.48%；平均月租110.14元/平方米，同比下降4.88%；加权平均剩余租期711天，同比增长1.57%；当期租金收缴率94.67%，同比下降1.07%。
（3）光明加速器二期项目
报告期末可出租面积110,694.47平方米，与上年同期持平；实际出租面积92,694.47平方米，出租率83.73%，同比下降8.28%；平均月租52.97元/平方米，同比下降7.93%；加权平均剩余租期738天，同比增长76.56%；当期租金收缴率96%，与上年同期基本持平。
| 资产项目公司名称 | 报告期末实际出租面积（平方米） | 同比（%） | 报告期末出租率（%） | 同比（%） | 平均月租（元/平方米） | 同比（%） | 报告期末加权平均剩余租期（天） | 同比（%） | 当期租金收缴率（%） | 同比（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 深圳市万海大厦管理有限公司 | 44,077.56 | -11.33% | 83.72% | -11.33% | 124.51 | -0.60% | 632 | 11.07% | 96.14% | -0.97% |
| 深圳市万融大厦管理有限公司 | 34,928.66 | -10.48% | 84.33% | -10.48% | 110.14 | -4.88% | 711 | 1.57% | 94.67% | -1.07% |
| 深圳市招光物业租赁有限公司 | 92,694.47（注：可出租面积110,694.47平方米与上年同期持平） | -8.28% | 83.73% | -8.28% | 52.97 | -7.93% | 738 | 76.56% | 96% | 0.00% |
资产项目公司财务：营收与成本变动明显
整体财务情况
（1）总资产下降3.21%
报告期末总资产为3,647,306,709.20元，较上年末的3,768,439,610.07元下降了3.21%。
（2）总负债下降1.37%
总负债为2,779,104,183.46元，较上年末的2,817,625,274.62元下降了1.37%。
（3）营业收入下降12.94%
报告期内营业收入为45,466,934.53元，较上年同期的52,222,123.60元下降了12.94%。
（4）营业成本/费用下降27.30%
营业成本/费用为6,904,149.91元，较上年同期的9,497,160.98元下降了27.30%，这主要得益于物业管理费用下降等成本控制措施。
（5）EBITDA下降13.58%
息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为35,406,398.15元，较上年同期的40,967,948.64元下降了13.58%。
| 科目名称 | 报告期末金额（元） | 上年末金额（元） | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 3,647,306,709.20 | 3,768,439,610.07 | -3.21% |
| 总负债 | 2,779,104,183.46 | 2,817,625,274.62 | -1.37% |
| 科目名称 | 报告期金额（元） | 上年同期金额（元） | 变动比例（%） |
| ---- | ---- | ---- | ---- |
| 营业收入 | 45,466,934.53 | 52,222,123.60 | -12.94% |
| 营业成本/费用 | 6,904,149.91 | 9,497,160.98 | -27.30% |
| EBITDA | 35,406,398.15 | 40,967,948.64 | -13.58% |
营业收入分析
各项目公司租金收入均有不同程度下降，如万海大厦租金收入同比下降11.92%，万融大厦租金收入同比下降15.11%，光明加速器二期项目租金收入同比下降14.41%。这与出租率和租金单价的下降密切相关。
| 资产项目公司名称 | 本期租金收入（元） | 上年同期租金收入（元） | 同比（%） |
|---|---|---|---|
| 深圳市万海大厦管理有限公司 | 15,059,860.14 | 17,097,464.81 | -11.92% |
| 深圳市万融大厦管理有限公司 | 10,534,752.61 | 12,409,849.27 | -15.11% |
| 深圳市招光物业租赁有限公司 | 13,905,652.21 | 16,246,579.06 | -14.41% |
营业成本及主要费用分析
部分成本项目变动较大，如万海大厦租赁成本同比下降94.40%，主要是费用列支调整；万融大厦租赁成本同比增长464.98%，原因在于费用结构变化。物业管理成本在各项目公司均有不同程度下降，得益于物业岗优化整合等措施。
| 资产项目公司名称 | 本期租赁成本（元） | 上年同期租赁成本（元） | 同比（%） | 本期物业管理成本（元） | 上年同期物业管理成本（元） | 同比（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 深圳市万海大厦管理有限公司 | 58,842.76 | 1,050,826.99 | -94.40% | 1,338,670.65 | 1,835,040.50 | -27.05% |
| 深圳市万融大厦管理有限公司 | 271,635.28 | 48,079.12 | 464.98% | 1,023,395.69 | 1,435,293.78 | -28.70% |
| 深圳市招光物业租赁有限公司 | 338,766.08 | 56,428.43 | 500.35% | 1,851,121.81 | 2,087,110.08 | -11.31% |
经营现金流：流入减少，流出增加
现金流入下降10.15%
本报告期内，基础设施项目公司经营性现金流入合计5,775.41万元，较上年同期6,427.62万元下降10.15%，主要受出租率和租金下降影响。
现金流出增长30.89%
经营性现金流出合计2,206.04万元，较上年同期1,685.39万元增长30.89%，主要是由于光明加速器二期项目往期物管费结算延后至本报告期内。
投资组合：货币资金为主
报告期末，除基础设施资产支持证券之外，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计214,413.89元，占比100.00%，未进行固定收益投资和买入返售金融资产操作。这表明基金在该季度对流动性的重视，为应对可能的市场变化保留了充足的现金储备。
| 项目 | 金额（元） | 占基础设施资产支持证券之外的投资组合的比例（%） |
|---|---|---|
| 固定收益投资 | - | - |
| 其中：债券 | - | - |
| 资产支持证券 | - | - |
| 买入返售金融资产 | - | - |
| 其中：买断式回购的买入返售金融资产 | - | - |
| 货币资金和结算备付金合计 | 214,413.89 | 100.00 |
| 其他资产 | - | - |
| 合计 | 214,413.89 | 100.00 |
风险与机会提示
风险提示
- 市场竞争风险：宏观经济环境与市场微观需求变动导致项目周边市场竞争加剧，出租率和租金下降，影响基金收益。若市场竞争进一步恶化，可能对未来收益产生更大压力。
- 现金流风险：尽管目前未发生影响未来项目正常现金流的重大情况，但经营活动现金流入减少、流出增加，若持续下去，可能影响基金的收益分配和运营稳定性。
机会提示
- 续租合同优势：光明加速器二期项目等与部分客户签署4 - 5年期续租合同，使加权平均剩余租期增长，为未来租金收入提供一定保障。基金可借此加强与租户合作，提升服务质量，稳定租金收益。
- 成本控制潜力：各项目公司通过物业岗优化整合等措施有效控制成本，未来若能继续挖掘成本控制潜力，可在一定程度上抵消收入下降的影响，维持利润水平。
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