（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，家里在亦庄开发区的万科金域东郡有一套91平米的三居室，2023年的时候有人出价720万，当时没卖。

这两年大行情不好，前几天中介说有买家出价590万，我的心里价位是600万。

您觉得我是应该590万卖给他，还是坚持一下再等等，等600万卖？

大表哥回答：

你们这套房是唯一自住房，还是投资性房产？如果是唯一自住房，卖不卖都行。

但如果不是自住房，大表哥建议590万卖掉。

至于原因，去年大表哥聊过一次，就是亦庄楼市前几年泡沫大，目前价格在补跌，属于挤泡沫阶段。

而且，目前亦庄楼市还面临另一个潜在冲击利空。（先简要说说亦庄本身的房价泡沫虚高问题，接着再说现在的潜在冲击利空。）

亦庄的房价泡沫，主要是2021年亦庄搞独立学籍的时候弄出来的。说实话，2022和2023年亦庄涨价涨的实在有点过分了。

典型的就是亦庄的金茂府，二手房单价卖到10万一平米。当然，大表哥不是说金茂府不能卖到10万，而是说放在亦庄的金茂府，都快到东南6环了，卖10万一平米就有点过了。

包括你手里的万科金域东郡，当时91平米有人出价720万，折算单价快8万一平米了。大表哥也不知道当时是谁给他们的勇气，8万单价去买亦庄。

从2023年初到现在，北京整体房价跌了接近30%。你这套万科金域东郡，从720万跌到590万，跌幅18%，大表哥认为其实价格还是偏高的，还有补跌的空间，既然有人愿意出价590万，那么建议可以考虑卖掉。

再说说亦庄楼市面临的另一个问题，朝阳十八里店新房的冲击，也就是最近比较火的朝阳港。

2022年，十八里店金隅、保利的新房开始陆续上市，当时新房价格普遍在8万左右一平米。八万一平米的十八里店，和亦庄六万多七万的二手房，其实还算错位，没有形成直接竞争。

但是，今年十八里店上市的新房项目多了，价格也纷纷来到7万+一平米了。最近十八里店一个全新盘，也是北京新规之后的一个盘，得房率在90%左右，预售指导价出来了，7.5万到7.8万一平米，开盘还有优惠，预估最低的开盘价会下探到7.3万左右。

这时候，对比亦庄的很多二手房，十八里店的新房，性价比就凸显出来了。

地理位置更好的十八里店，其实和亦庄是有竞争的。在亦庄上班的人，可以买亦庄，也可以买十八里店。

但是在朝青上班的人，面对亦庄和十八里店的时候，二选一的话，他其实只能选十八里店。也就说，十八里店的潜在客群，比亦庄大很多。

十八里店的地理位置更优，楼盘还都是新楼盘，价格还差不多，面对十八里店（朝阳港）得房率90%的新房，和十年前的，位置更偏的亦庄的二手房，如果你是购房者，你会选哪个？

相信除了非亦庄不买的纯自住刚需，面对这两个二选一的话，90%的人都会选十八里店的新房。很显然，这对亦庄的房子，其实就是一个明显的冲击利空。

综上，大表哥建议，你的这套万科金域东郡，590万可以卖掉。（如果出价的这人哪天突然开窍，可能你就要拍大腿了）。