华泰宝湾物流REIT于2025年7月21日发布2025年第2季度报告。报告显示，该基金在二季度内，总负债增长0.77%，总资产下降0.51%。以下是对该基金季报的详细解读。

主要财务指标：收入与净利润可观

收入与净利润情况

报告期内（2025年4月1日 - 2025年6月30日），华泰宝湾物流REIT本期收入为23,223,138.60元，本期净利润达3,423,722.96元 ，本期经营活动产生的现金流量净额为14,220,234.38元。本期现金流分派率为1.05%，年化现金流分派率为3.94%。

收益分配情况

本报告期可供分配金额为14,344,500.44元，单位可供分配金额为0.0478元 。本年累计可供分配金额为26,818,834.93元，单位可供分配金额为0.0894元。而实际分配金额本期为16,841,994.58元，单位实际分配金额为0.0561元，收益分配基准日为2024年12月31日，已于2025年4月完成现金红利发放，实际金额与公告金额有尾差。

资产项目运营：整体良好但局部存压

运营指标表现

华泰宝湾物流REIT持有3个仓储物流资产，截至2025年6月30日，3个资产可租赁面积合计317,006.78平方米，实际出租面积合计304,305.18平方米，出租率95.99%，本期平均月末有效租金单价为28.62元/平方米/月（含税），加权平均剩余租期为541.85天，租金收缴率为98.40%。

各项目运营情况

天津宝湾物流园已运营年限15年，报告期末可供出租面积152,235.00平方米，实际出租面积139,858.84平方米，出租率91.87%，平均月末有效租金单价（含税）23.70元/平方米/月，租金收缴率98.70%，加权平均合同剩余租期331.22天。南京宝湾物流园已运营年限10年，报告期末可供出租面积107,773.33平方米，实际出租面积107,352.48平方米，出租率99.61%，平均月末有效租金单价（含税）31.48元/平方米/月，租金收缴率99.36%，加权平均合同剩余租期661.90天。嘉兴宝湾物流园一期已运营年限8年，二期已运营年限7年，报告期末可供出租面积56,998.45平方米，实际出租面积56,998.45平方米，出租率100.00%，平均月末有效租金单价（含税）30.87元/平方米/月，租金收缴率96.00%，加权平均合同剩余租期832.11天。

市场扰动影响

嘉兴市因2024年底至2025年上半年供应量增加，市场整体空置率上升，对租金价格产生扰动。2025年6月嘉兴市平均租金30.42元/平方米/月、空置率31.44%，空置率较5月上升3.61个百分比。天津市受中美关税政策调整、不确定性因素及新增供应影响，市场空置率有所上升，租金价格略有下降。二季度天津市新增供应23.8万平方米，6月平均租金15.59元/平方米/月、相较一季度末下降1.33%、相较2024年12月下降1.64%，6月空置率25.99%、相较一季度末提高1.13个百分比、相较2024年12月底提高1.92个百分比 。不过，天津港集装箱吞吐量增长明显，未来或为区域仓储需求带来潜力。

资产负债与财务业绩：资产微降负债略升

整体资产负债情况

报告期末，总资产为559,720,731.36元，较上年末562,575,946.90元下降0.51%；总负债为842,403,949.29元，较上年末835,928,345.30元增长0.77%。

各项目公司资产负债

天津市宝津国际物流有限公司投资性房地产较上年末下降2.22%，固定资产净额下降4.18%，长期借款无变动。南京宝昆国际物流有限公司投资性房地产较上年末下降1.73%，固定资产净额下降4.16%，长期借款无变动。宝禾物流（嘉兴）有限公司投资性房地产较上年末下降1.69%，固定资产净额下降4.00% 。

营业收入分析

天津市宝津国际物流有限公司本期营业收入合计9,296,683.80元，其中租金收入占67.18%，物业管理费收入占31.53%。南京宝昆国际物流有限公司本期营业收入合计8,684,569.70元，租金收入占69.41%，物业管理费收入占30.59%。宝禾物流（嘉兴）有限公司本期营业收入合计5,000,255.37元，租金收入占68.11%，物业管理费收入占27.84%。

营业成本及费用分析

天津市宝津国际物流有限公司营业成本/费用中，财务费用占比最大，为54.57%。南京宝昆国际物流有限公司财务费用占营业成本/费用的60.26%。宝禾物流（嘉兴）有限公司财务费用占营业成本/费用的59.70%。

财务业绩衡量指标

天津市宝津国际物流有限公司息税折旧摊销前净利率为71.90%。南京宝昆国际物流有限公司毛利率为73.77%，息税折旧摊销前净利率为70.96%。宝禾物流（嘉兴）有限公司毛利率为65.31%，息税折旧摊销前净利率为67.17%。

现金流情况：经营现金流稳定

经营活动现金流

天津宝湾物流园本报告期内经营活动产生的现金流量净额为6,290,633.03元。嘉兴宝湾物流园本报告期内经营活动产生的现金流量净额为1,324,097.77元。

单一客户现金流

报告期内，贡献现金流占比超过10%的租户A现金流入3,878,060.97元，占比14.45%；租户B现金流入3,282,179.39元，占比12.23%；租户C现金流入5,003,840.64元，占比18.65%。租户经营相对稳定，租赁交易具有公允性。

投资组合与份额变动：货币资金为主，份额稳定

投资组合情况

报告期末，基金除基础设施资产支持证券之外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计1,486,639.48元，占比100.00%，无固定收益投资、买入返售金融资产及其他资产。

基金份额变动

报告期期末基金份额总额为300,000,000.00份，较上期无变动。

风险提示

1. 市场风险：嘉兴和天津地区仓储物流市场受新增供应、政策等因素影响，出租率和租金价格出现波动，可能影响基金收益。投资者需关注市场动态对基金业绩的潜在影响。
2. 政策风险：中美关税政策调整等不确定性因素，可能对相关区域物流需求产生影响，进而影响基金底层资产运营。
3. 租户集中风险：虽然单个租户现金流占比未超20%，但前三大租户现金流占比较高，若租户经营出现重大变化，可能影响基金现金流稳定性。

声明：市场有风险，投资需谨慎。 本文为AI大模型基于第三方数据库自动发布，任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成个人投资建议。受限于第三方数据库质量等问题，我们无法对数据的真实性及完整性进行分辨或核验，因此本文内容可能出现不准确、不完整、误导性的内容或信息，具体以公司公告为准。如有疑问，请联系biz@staff.sina.com.cn。