（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，朝阳公园西门的高尔夫国际公寓这个小区，你熟悉吗？

看中了小区一套279平米的三居，业主报价1900万，中介说底价1850万可以拿下。

想问问大表哥，这个价格合适吗？

大表哥回答：

先说结论，高尔夫国际公寓算是朝阳公园西门一个综合品质挺高的小区，可以算豪宅了，自住可以考虑，没问题。

不过长期看，保值增值潜力比较一般。

朝阳公园一圈分布着不少豪宅，不过比较有名的，都在公园的南门和东门附近，像东面的泛海国际、泛海容郡、泛海世家，南门的棕榈泉国际公寓、公园大道等，都属于热门豪宅盘。

其实在朝阳公园西门，也有不少高端盘，只是由于朝阳公园西门这一片更靠近二环内市区，所以开发早，这些楼盘大多建于2000年之前，年代比较久，因此知道的人不多。

而且当时也不流行开发大盘，所以每个小区都不大，一个小区基本就三四栋楼。

但不可否认，朝阳公园西门这些早期的高端盘，有些品质还是挺高的，比如像景园大厦，碧湖居，清境明湖，京达国际公寓等。

用一句网络语说就是，老A8也是A8啊。

高尔夫国际公寓算是朝阳公园西门一众老高端盘中的代表，虽然单价不是最贵的，但论综合品质，大表哥认为，它可能是朝阳公园西门这一片最高的。

高尔夫国际公寓建于2005年，属于西门这一片，仅次于维多利亚花园公寓的一个盘，也可以算是西门这一片难得的次新房。

小区总共3栋楼，里面配建了业主会所，都是大户型，起步面积就是250平，所以户数不多，总共196户。

这种都是大面积的小区，业主的圈层就比较纯粹。能买得起这种面积大，并且定位高端的盘，都是非富即贵。

有业主说，他曾在小区看见过黄圣依的老公，杨子。大表哥去过两次这个小区，明星名人没看见，外国人到是看见过。

由于小区面积大，住户少，加上高尔夫国际公寓周边都不临主路，所以很安静，非常宜居。

而且距离朝阳公园西门直线距离300米，出小区几百米又是大公园，所以这种居住环境特别受高端客户的喜欢。

由于小区业主圈层比较高，物业管理也很严格，加上整个环境都比较安静，走入小区甚至有一种戒备深严的感觉。

当然，由于建设年代比较早了，和现在的新房相比，户型普遍不是太好，外立面贴的是紫红色瓷砖，和后来豪宅普遍使用干挂大理石相比，气势和档次上差了些。

另外就是小区容积率偏高，达到5.1，不过由于都是大户型，所以人口居住密度还行。

这种小区本身不是很大，都是大户型的高端盘，自住挺舒服，不过也有一个缺点，就是流通性不是很好，一年可能就成交个几套，有时候可能半年都成交不了一套。

因此价格体系上，一般人不好把握，因为可参考的成交标的少。这种情况下，如果不是很懂行的人，就容易高位接盘。

楼市大行情好的时候，高尔夫国际公寓一年也就成交四五套，行情不好的是时候，一年就成交一两套。

像北京2023年9月房价，和2023年3月相比，整体跌了20%，如果你不是长期关注楼市，对于高尔夫国际公寓这种成交量少的楼盘，如果9月份买的时候，还按照上一套3月成交的价格作为参考，基本就要高位接盘无疑了。

对于你看中的这套279平米的三居，1850万的话，折算单价6.6万一平米，大表哥认为明显贵了。

参考整个北京大盘30%的跌幅，以及朝阳公园周边的棕榈泉国际公寓，观湖国际等小区25%的跌幅，这套房子的总价在1700万以内，算是目前比较合理的市场价。