来源：洞见研报行业前沿

每年毕业季，数百万大学生涌入城市，本是租赁市场的 “强心剂”。2022-2024年，重点40城5-6月租赁需求必现增长，形成固定的 “毕业季效应”。但2025年，1222万毕业生刷新纪录之际，市场却 “失灵” 了 —5月重点40城租赁需求不升反降，租金跌至2019年以来低谷。

为何史上最多毕业生，救不了房东的租金？

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行业现状：

毕业季租赁市场反常遇冷

2025年，全国高校毕业生规模达到1222万人，同比增长43万，再创历史新高。在传统租赁市场规律中，5-7月毕业季通常会带来一波租赁需求高峰，但2025年这一规律被打破。

全国40城中，有18个城市租赁需求热度同比呈上涨，但过半数城市租赁需求热度同比回落。其中，一线城市租赁需求热度同比均呈现小幅下跌，而二线城市需求热度表现更强。重庆、南京、福州、天津及东莞的租赁需求热度同比涨幅超过10%。此外，西安、武汉、厦门、成都、中山及无锡等城市租赁需求热度同比跌幅超过10%。

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大学生租赁需求为何锐减？

就业压力下的 “暂缓入市” 群体扩大

学生就业意愿呈现三大趋势：

>>>不同于以往明显的慢就业趋势，多数学生目前更愿意进入职场；

>>>在暂未进入企业就业的学生中，考公考编热度不减；

>>>毕业生返乡意愿增强。

三大趋势总体反映出学生对职业稳定性与地域平衡的双重追求。

保障性租赁住房分流市场需求

针对新市民和青年人租房难的问题，“十四五”规划明确指出，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到 30%以上，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套（间）。其中，40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间），占全国总规划的 72%。2025 年，“十四五”规划周期将进入全面收官阶段，部分核心一二线城市保障性租赁住房进入规模化入市阶段，如北京、上海、深圳、杭州及成都等。

产业布局调整重塑人口流动方向

新兴产业的下沉发展改变了传统人口流动格局。数字技术的迭代更新，是近年来灵活就业形态层出不穷的根本驱动力。回顾过去三十多年，我国灵活就业随技术演进经历了从萌芽到爆发的演化路径。

我国的灵活就业群体相当庞大。根据国家统计局数据，截至2024年底，全国灵活就业人员规模在 2.4亿人左右。这意味着每100个就业者中约有33人从事灵活就业。从城镇来看，灵活就业人员约占城镇就业人员的51%。可见，灵活就业已成为吸纳劳动力就业的重要渠道。

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市场分化：

不同城市与房源类型

城市层级分化

2025 年上半年，全国 40 城租赁市场挂牌租金水平仍延续小幅下行趋势。结合城市表现分析，全国 40 城内部呈现显著分化。一线城市挂牌价格表现相对较弱，同环比均呈现下降态势。受到疫情后就业活跃度下降的影响较大。此外，中西部二线城市挂牌价格表现相对较强。一方面，由于二线城市普遍挂牌租金价格水平相对较低，市场内生性支撑较强。另一方面，二线城市产业结构的不断完善，吸引了年轻人口的逐步流入，对租赁市场价格形成一定支撑。整体来看，中西部省会城市及热点二线城市的挂牌价格表现要强于一线城市及华东城市。

房源类型分化

保障房的集中供应对特定类型房源形成较大冲击。十四五期间全国计划筹建的 870万间保障房，以20-70㎡一居室或小两居为主，与市场上的公寓和老破小房源形成直接竞争。

以上海为例，从项目供应分布来看，保障性租赁住房项目有 61%位于中心城区，外环外约占 39%。其中，新建类项目在中心城区约占

42%、外环外约占 58%。同时，保障性租赁住房规划选址在轨交站点周边供地的接近

半数，八成地块辐射覆盖各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚

区等租住需求集中区域。

随着人口结构变化、产业布局调整及住房保障体系完善，中国租赁市场正进入结构性变革阶段。毕业生不再盲目涌入大城市，而是更注重就业机会与生活成本的平衡，这种理性选择将持续影响租赁市场格局。

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