任志娟 李佩徽

　　北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监管局等有关部门近日起草了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》，拟针对“二房东”群体提出明确规范。一直以来，虚假房源、克扣押金租金等“二房东乱象”屡禁不止，让租客叫苦不迭。那么，与“二房东”打交道时需要小心什么？哪些房屋租不得呢？

　　提问1

　　租客与二房东签租赁合同出现问题风险谁担？

　　在房屋租赁市场中，二房东转租行为较为常见，由此引发的纠纷也屡见不鲜。二房东通常会以个人名义与租客签订租赁合同，但实际的房屋租赁业务可能是由其背后的公司或第三方运营。这种情况下，租客可能在不知情的情况下与错误的合同主体签订合同，导致在发生纠纷时难以追究责任。

　　小李经朋友介绍与谭某签订房屋租赁合同并向其转账，合同到期后，双方又续租一年。一天，业主周某找到小李，表示因承租人未按期交纳租金，其与物业管理公司就案涉房屋的租赁合同已经解除，小李所租住的房屋将被收回。小李退房后，因谭某一直未退还押金所以诉至法院。谭某抗辩称其仅为公司员工，代公司收取租金和押金，实际合同主体应为物业管理公司。法院审理后认为，案涉两份房屋租赁合同均是李某与谭某直接签订，无证据证明李某知晓或同意第三方介入合同关系。依据民法典合同相对性原则，谭某作为合同签订方，理应承担退还押金义务。

　　■法官提示

　　在签订房屋租赁合同时，承租人应仔细核实合同主体以及出租人是否具有出租资格，可以主动要求出租人出示房产证等资质凭证，确保房屋租赁合同的合法性和有效性。二房东在转租时，应明确告知租客其身份及合同主体的真实情况，避免因隐瞒信息引发纠纷。

　　提问2

　　二房东与大房东租约届满租客拒付二房东租金是否违约?

　　当二房东与大房东（即业主或原房东）之间的租赁合同期限届满，为了保证居住和经营，租客与大房东自行签订了新的租赁合同。此时，租客可能会以与二房东签订的租赁合同无法继续履行为由，拒绝向二房东继续支付租金，这种情况下，租客是否需要承担违约责任呢？

　　在陈某与李某的房屋租赁合同纠纷一案中，二房东陈某将两个档口出租给李某经营小吃使用。一个月后，大房东与陈某的租期届满时，联系李某腾房，于是李某与大房东协商重新签订租赁合同。李某之前已向陈某支付了房租及押金，在陈某与李某的租赁合同无法履行后，陈某迟迟不退还李某押金，于是李某将他诉至法院。法院认为，陈某未能保证李某经营，且陈某未能提供有效合同证明自己有转租权。因此，法院判决李某拒绝向陈某支付后续租金的行为并不构成违约。租赁合同因陈某原因无法继续履行，在李某不欠付租金的情况下，李某有权主张陈某退还押金。

　　■法官提示

　　二房东将房屋出租给租客，负有保证租客能正常占有使用房屋的义务，若因二房东的原因，导致其与租客的房屋租赁合同无法继续履行，租客有权行使“不安抗辩权”，拒绝向其支付租金。根据民法典第五百二十七条，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。若二房东与大房东之间的租赁合同届满，二房东则丧失了向租客提供适租房屋的能力。租客可与大房东签订新的租赁合同，其拒绝向二房东支付租金并不构成违约。

　　提问3

　　二房东拖欠大房东房租租客被赶损失谁管？

　　目前，大房东将房屋出租代理给中介、由中介作为二房东对外出租并签订合同的现象较多。因二房东未及时向大房东交纳租金，租客被大房东锁门清退的现象时有发生。若租客提前退租并非出于自身过错，而是由于二房东的原因导致合同无法继续履行，这种情况下，二房东无权拒绝退还押金和相关费用。

　　侯先生与某中介公司签订了房屋租赁合同并支付了押金和全年管理费。按照合同约定，公司收取管理费等均为一次性费用，如提前退房导致的违约情况出现，公司不予退还。4个月后，因中介公司拖欠房东房租，房东要求收回房屋并换锁。侯先生起诉要求中介公司退还押金及剩余管理费。法院审理后认为，因中介公司拖欠房东房租，导致房屋出租代理合同解除，侯先生无法继续占有使用涉案房屋，对于涉案房屋租赁合同无法继续履行的情况，侯先生并无过错，中介公司应当退还押金。同样，侯先生无违约情形，中介公司后续并未提供相应服务，理应退还剩余的管理费。

　　■法官提示

　　在房屋租赁关系中，尤其是涉及二房东转租时，租客应谨慎核实二房东的转租权限，主动要求核查二房东与大房东的租赁合同和租金交纳情况。同时，租客在签订合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于提前退租、押金退还等关键条款。中介公司一般会在模板合同中明确规定管理费为一次性费用，提前退租不予退还。但如果租客因二房东的过错导致无法继续使用房屋，租客有权要求二房东退还已支付的押金和管理费。

　　提问4

　　二房东与大房东出现纠纷租客能否拒付二房东租金？

　　在层层转租的情况下，当事人之间的法律关系较为复杂，合同履行情况可能会受到其他利益相关者履行情况的影响。常见情况是，二房东与大房东之间存在一个基础的租赁合同，但某些情况下，二房东与大房东之间还可能出现诸如拖欠租金等租赁合同纠纷，租客能否以此为由拒绝向二房东支付租金？

　　在冯某与N公司的房屋租赁合同纠纷一案中，N公司与J公司签订了《商铺租赁合同书》，约定N公司租用J公司的商铺，租期10年。之后，N公司将上述商铺的部分房屋出租给冯某，租期10年。3年后，冯某开始拖欠租金和杂费，在N公司催告后依然未交。2022年3月，N公司向冯某发送解约函通知他解除租赁合同，要求其支付租金并于3日内搬离店铺。冯某认为，自己不支付租金有法律依据，因为N公司也曾拖欠大房东J公司租金。因此，冯某拒绝向N公司交纳租金是行使“不安抗辩权”，担心N公司挪用自己交纳的房租而不向大房东交纳租金。法院认为，N公司虽欠付J公司租金，但无证据证明J公司要求冯某向其支付租金或腾退返还涉案房屋，因此根据合同相对性原则，冯某无权拒绝支付N公司的房租。

　　■法官提示

　　在二房东与大房东出现租赁合同纠纷的情况下，租客能否拒绝向二房东交纳租金不能一概而论，关键看是否影响到租客对房屋的正常占有使用。根据合同相对性原则，租客和二房东签订的租赁合同对双方具有法律约束力。租客享有占有使用房屋的权利，也应当履行向二房东交纳租金的义务。若二房东与大房东之间的合同纠纷影响到租客正常占有使用房屋，例如大房东要求租客直接向其支付租金或要求租客腾退返还房屋，则租客可以行使“不安抗辩权”，拒绝向二房东继续交纳租金。否则，租客不能拒绝向二房东交房租。

　　提问5

　　从二房东处租下隔断房租客提前退租是否合理？

　　近年来，城市人口不断增加，房屋租赁市场的需求日益旺盛。为了追求更高的租金收益，一些出租人或二房东开始在房屋内违规搭建隔断进行出租。这种隔断房不仅存在安全隐患，还可能引发租赁合同的提前解除和违约责任的认定问题。

　　小葛与某中介公司（二房东）签订了房屋租赁合同，租住涉案房屋的主卧，隔壁则是一间隔断卧室。入住后不久，小葛主动退租，退租原因是隔断房太嘈杂。6日后，街道办发出责令改正通知书，认为涉案出租房内存在打隔断情况，责令中介公司拆除。小葛要求中介公司退还已支付的租金、押金等费用，中介公司则认为，小葛提前退租构成违约，要求扣除违约金后再退还相关费用。法院审理后认为，结合双方的沟通记录及当事人陈述意见，现有证据不足以证明小葛是以房屋存在隔断间为由向中介公司提出解除租赁合同的请求。且从诉争房屋的租赁情况分析，中介公司出租给小葛的房屋虽存在隔断间，但小葛租住的房间并非隔断间，且其租住前看过房，因此法院认为小葛因隔断房退租的理由依据并不充分,构成违约，应当承担违约责任，小葛主张全部退还押金及租金等费用，依据不足，法院不予采纳。

　　■法官提示

　　隔断房、群租房被取缔风险高，承租人签约前应实地查看并核对房屋格局与房产证是否一致，确认房屋的合规性。承租人在签订房屋租赁合同前，如果已实地查看房屋，对房屋结构包括存在隔断间等特定情况明知且接受，通常视为对该房屋状况的认可，事后一般难以以此为由解约免责。

　　提问6

　　“群租房”被拆除 租客能向二房东要回多支付费用吗？

　　一些二房东为了追求经济利益最大化，将房屋装修改造为多个房间分别对外招租。这种“群租房”往往会改变房屋结构及平面布局，不仅居住环境恶劣，而且存在极大的安全隐患，一直以来都是政府整治的重点。若群租房屋因属违建被政府拆除，二房东以此为由要求解除合同，租客能要求二房东退还多支付的费用吗？

　　出租人彭某与承租人梁某签订了房屋租赁合同，约定租期一年，在此期间双方均不得无故解除合同，否则支付两个月租金作为违约金。涉案房屋原为两居室，彭某打了两个隔断间后出租给四户，后涉案房屋因违建被政府拆除，彭某以此为由要求解除合同，梁某诉至法院，要求彭某退还多支付的租金、押金以及违约金。

　　法院审理后认为，彭某在租赁合同履行过程中因涉及违法建设而被拆除，相关拆除及装修行为严重影响梁某对房屋的正常使用，无法保证梁某承租权利的有效实现，构成违约，因此应退还梁某押金及多收的租金，并按合同约定赔偿梁某违约金。

　　■法官提示

　　《北京市住房租赁条例》第十三条明确规定，出租住房应“以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构”“起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住”。实践中，“群租房”可能随时被查处整改，承租人不得不在短时间内搬离并重新找房，不仅居住受影响，还可能为此产生一定经济损失。为了自身安全及个人利益，承租人应尽量租赁规范的商品房，在租房前向出租人、房产中介确认承租房屋是否为隔断间，或其他经改造的不允许单独出租的房屋结构，并提前实地看房，防止在不知情的情况下租到“群租房”。

　　（作者单位：北京市第三中级人民法院）