（来源：克而瑞地产研究）

成交规模波动中改善，价格降幅整体收窄，去库存取得积极成效

◎  文 / 马千里

7月15日上午，国家统计局如期发布2025年上半年宏观经济和房地产数据。经济层面，国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，社会大局保持稳定。

地产行业方面，各地因城施策出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进。市场交易量同比降幅较2024年全年有所改善，市场价格降幅整体收窄。对于上半年的房地产行业运行情况，统计局发言人的解读为：“房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，这也需要我们下更大力度推动房地产市场止跌回稳。”

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上半年宏观经济稳中向好

宽松货币政策服务实体经济高质量发展

2025年上半年，各地区、部门贯彻中央决策部署，有效实施更加积极有为的宏观政策，国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，社会大局保持稳定。具体来看：

第一，GDP增长与预期持平。初步核算，上半年国内生产总值660536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。第二，居民收入平稳增长。上半年城镇居民人均可支配收入28844元，同比名义增长4.7%，实际增长4.7%。第三，工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业增势良好。上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6.4%。其中装备制造业增加值同比增长10.2%，高技术制造业增加值增长9.5%。第四，市场销售增速回升，消费升级类商品销售形势较好。上半年，社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%，比一季度加快0.4个百分点。体育娱乐用品类、金银珠宝类商品零售额分别增长22.2%、11.3%。第五，固定资产投资继续扩大，制造业投资增长较快。上半年，扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长6.6%。基础设施投资同比增长4.6%，房地产开发投资下降11.2%。第六，货物进出口持续增长，贸易结构继续优化。上半年，货物进出口总额217876亿元，同比增长2.9%。其中，出口130000亿元，增长7.2%；进口87875亿元，下降2.7%。第七，就业形势总体稳定，城镇调查失业率略有下降。上半年，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，比一季度下降0.1个百分点。6月份，全国城镇调查失业率为5.0%。

从6月金融数据来看，M1同比增长4.6%，同比增速创下近一年新高。M2同比增长8.3%，较上月同比增速加快0.4个百分点。自2025年以来，M1-M2剪刀差持续震荡回落，6月份已经降至3.7个百分点，居民消费意愿持续提振。5月份潘功胜行长宣布的一揽子共10项货币政策措施，包括下调政策利率，降低结构性货币政策工具利率和个人住房公积金贷款利率等，已在1个月内全部实施落地。6月份财政部、央行多次发声促进消费，财政部财年报告明确，将根据形势变化及时推出增量储备政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，全力巩固经济发展和社会稳定的基本面。

央行披露金融统计数据显示，上半年人民币贷款增加12.92万亿元，其中住户中长期贷款增加1.17万亿元。据此推算，6月末居民中长期贷款同比增长3.6%，为2025年上半年新高。1-6月，新发放的个人住房贷款利率约3.1%，比上年同期低约60个基点。

房地产市场资金来源有所改善。在“白名单”政策以及房地产市场销售回暖的带动下，房地产企业化债工作有序推进。房企到位资金同比降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右。当前房地产新房市场虽然仍面临诸多挑战，但得益于积极的金融和财政政策支持，在大量以旧换新补助、二手房市场活跃度提升的支持下，居民消费指标仍在持续向好。而发展消费所带来的经济复苏和居民生活改善意愿的恢复，也将利好房地产市场持续向新向好，成为需求侧稳市场的重要助力。

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新房成交规模季节性环比量增

典型城市开盘去化率稳中有升

6月份，随着年中营销季的到来，新房交易规模如期环比回升。克而瑞百城数据显示，6月各能级城市新房交易规模均环比增长。其中北京、武汉、苏州等城市环比增长超过30%。就上半年成交总量来看，北京、深圳、青岛、成都、武汉、昆明、南宁等城市均实现同比正增长。市场热度亦有所升温，30个重点城市6月平均开盘去化率为41%，同比增长11个百分点。成都、杭州、天津、重庆、合肥、长沙等城市6月开盘去化率超过六成，市场中频频迎来“网红盘”入市，得益于高品质住宅新规优势，郑州招商嵩雲序、厦门海沧中心TOD璞盛等项目均实现了单月超200套的去化。

根据国家统计局公布数据推算，6月全国新建商品房销售面积1.05亿平方米，销售额1.02万亿元，分别环比增长49.4%和43.8%，这一环比增幅为2020年以来的第二高，仅次于2024年同期。受2024年6月基数环比大幅上涨影响，2025年6月商品房销售面积同比下降5.5%，降幅较5月份扩大了2.2个百分点。库存指标方面，6月商品房待售面积环比下降479万平方米，连续四个月减少，行业库存压力持续减轻。

2025年6月，中央部委多次明确发声稳市场。6月13日国务院会议指出，将更大力度推动房地产市场止跌回稳。6月23日央行明确，将着力推动已出台金融政策措施落地见效。预计下半年地方政府将加快落实上半年中央下达的城市更新任务，并加快落实供给侧管理，在对房地产已供土地和在建项目进行摸底的基础上，进一步优化现有政策，加大存量商品房和存量土地盘活力度。在优化购房信贷支持、高品质住房建设、加强税费优惠购房补贴等政策的基础上，进一步加强城市更新落地，兼顾居民居住条件改善和稳定增量住房需求规模；并加快专项债回购土地的落地进度，改善行业库存压力，从供求两方面共同促进行业达成新的供求平衡，为下半年新房市场销售规模筑底提供更多支持与动力。

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房价同比降幅整体继续收窄

上海、合肥等6市连续4个月环比上涨

2025年6月，70个大中城市新房和二手房价同比降幅延续了2024年四季度以来的收窄趋势。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.0%，北京、广州和深圳分别下降4.1%、5.1%和2.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。值得注意的是，上海、杭州、合肥、长沙、南宁、乌鲁木齐等6市新房价格已经连续4个月环比上涨，其中上海更是连续上涨超过3年。少数核心城市已经在价格指标上率先实现市场的阶段性筑底，并成为了稳定行业信心的重要风向标。 

环比来看各能级城市房价仍在小幅回落，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。 

2025年6月以来，在中央积极扩大内需提振消费的同时，地方也在持续加强信贷扶持和购房补贴等稳市场政策，典型如深圳、珠海等六市推进公积金贷款互认, 杭州允许公积金支付首付款，无锡滨湖区推出“苏超”票根购房补贴最高5万元等。从6月份统计局最新披露房价走势来看，新房价格虽然仍在环比下行，但下降速度明显趋缓，各能级环比降幅均在0.3%以内，整体同比降幅也得以继续收窄。并且有少部分城市已经实现了连续多月的房价环比上涨，随着越来越多城市逐步形成新的供求平衡关系，预计下半年70城房价指数也将显现出更多明确的筑底信号。

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新开工降幅显著收窄

供给侧迎来筑底信号

1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。

6月份新开工规模7180万平方米，同比下降9.4%，同比降幅收窄9.9个百分点。新开工规模同比降幅的收窄，一方面是由于2025年上半年各地成交了大量的高质量宅地，再加之重点城市城市更新的推进，随着相关保障房、安置房项目建设进度的推进，也带来了部分新开工面积；另一方面也说明当前供给侧规模调整迎来了筑底信号，在连续3年的供给侧紧缩之后，2025年上半年房地产新开工面积已经不足2021年同期的三成，低于同期商品房销售面积1.5亿平方米，为维持基本的新项目开发规模，较2023、2024年同期相比，2025年新开工规模更加接近供给侧调整的底部。2025年年中新开工同比降幅收窄，亦可视为现阶段房地产筑底信号之一。

2025年6月，房屋竣工面积4182万平方米，同比下降1.7%，降幅收窄17.8个百分点。不到2%的单月同比降幅，是2024年以来的最低值，与新开工面积同比降幅的收窄相似，单月竣工面积接近持平的表现，说明供给侧调整正在接近阶段性底部。另一方面，也在侧面说明各地对于企业融资、保交房等政策的有效落地，行业化险进度正在稳步推进。

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开发投资同比降幅扩大

行业降库存进度持续推进

上半年全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，降幅较前5月扩大0.5个百分点。6月房地产开发投资10424亿元，同比下降12.9%，降幅较5月扩大了0.9个百分点。

与开发投资的下行同步，2025年以来土地供求规模延续同比收缩。上半年全国土地成交建面2.8亿平方米，仅为同期新房成交量的61%。增量新开发土地的减少，存量土地库存的持续去化，使得房地产行业投资规模持续下行，与之相应的库存压力也在同步减轻。

随着行业逐步走向新的供求平衡点，在调降库存规模的同时，房地产开发规模也在经历“减负”的过程，并且受到往期开发和已售项目的影响，开发指标也会存在一定滞后性。就历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。

综上，我们给出如下判断：

近年来各地对于新增宅地供给规模的有效控制，使得2025年房地产市场已经全面进入供小于求的新阶段。但控制新增宅地规模、促进库存下降的另一面，则是优质新增供给规模的不足，导致行业成交规模的稳定性难以保证。为了进一步做大需求面的基本盘，在继续加强高品质住宅建设的同时，预计下半年将进一步加大城市更新的推进力度。各地将进一步落实发改委最新要求，抓紧当前城镇化动力仍然较强的关键时期，高质量推进新型城镇化，通过大力发展各类保障房和安置房，一方面稳定需求基本面，兼顾居民生活条件改善和相应投资规模的稳定；另一方面加快处置闲置土地和存量宅地，促进供求平衡，建立行业发展新模式。

预计2025年下半年房地产行业数据将迎来更多积极变化：随着更多高品质住宅的推出，在新房产品的更新换代、以及各地有效控制新房供应规模的助推下，新房价格有望加快筑底。成交规模方面，当前各地虽已在加速发展城市更新，寻求更多稳定市场规模的锚点，但受项目开发进度的客观限制，实际见效仍需等待一段时间。再加之优质新房供给规模限制，以及发展高品质住宅对存量销售项目的影响，下半年新房成交规模的稳定仍将面临一定挑战。但是对于2024年末以来出让了大量优质宅地的核心城市而言，随着相应住宅项目的持续上市，新房市场仍有望维持高位，并成为下半年新房市场交易规模的企稳向好的“压舱石”。库存规模方面，各地公布的土地回购收储计划将在下半年陆续进入实施阶段，随着相应专项债的陆续发行，行业待售面积、未开发土地面积等库存指标均有望加快转好。投资开工方面仍将延续阶段性低位，不过从年中新开工、竣工降幅收窄的情况来看，下半年同比指标有望出现更多的积极的筑底信号。基于6月份以来国务院、发改委、央行、财政部、统计局等中央部委多次明确“加力稳市场”的政策信号来看，2025年下半年房地产将迎来更多稳市场政策的全面落地，加快构建发展新模式，助力行业朝着止跌回稳的方向继续迈进。