编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 过去数年，内地与香港的房地产市场都在大时代浪潮下重新洗牌。而经历行业低潮期的接班人如何在困难环境下守住家业并稳定发展，可能是他们接班后的重要课题。

中原集团行政总裁施俊嵘也在面对角色身份转变，对于如何带领中原走出市场困境，“拥抱数字化”相信是机会之一。

作为香港龙头地产代理商之一的中原集团，创办人施永青一直信仰“无为而治”管治风格。对比父亲的作风，施俊嵘坦言，自己的管理方式并不算严格，但对比过去无为而治的情况，还是有分别的。

施俊嵘口中的分别，相信不少部分与数字化有关。现时代理除了透过门市获取客户外，亦会以线上线下的方式结合。在内地更是与抖音合作，透过抖音房产CPS(Cost Per Sale)模式获取客户，培养自己的达人，令获客管道更加多元化。

“虽然我认为新媒体不一定会成为主流，因为这种方式的效率不算特别高，但是的确现在客户获得信息的方式在改变，因而购买需求肯定是存在的。”施俊嵘如是说。

他又指，来自新媒体促成的成交比例正在上升，但预期该比例会封顶；抖音的合作模式仍然有进步的空间，不过在流量、人工智能客户筛选、精准营销等方面，肯定会对整个房地产销售有很大的贡献。

支撑点

中原集团在6月亦注册了一个人工智能大模型，名为 Centa AI，用于数据管理。在科技日新月异的当下，施俊嵘希望自己是最后一个被淘汰的。

“我们已经遇到很多问题，首先现在请数据输入的人越来越难，没有人愿意做这些事情；其次过去不少实体储存数据已经找不到，所以必须要上升到下一个阶段。”施俊嵘强调

他称，很早之前就希望以数字化降低对门店的依赖，加上过去有一段时候过度增加规模，所以现在会谨慎一点。不过，未来还是会有增加门店的想法，尤其是在一些旧区，房价比较低的地方，因为现在的成交主要来自500万港元以内的楼盘，要想办法增加这些生意的占比。

施俊嵘接棒的时候刚好是地产低潮期，内房因经营模式及大环境影响持续低迷，市场相信难以回到高峰时期；过去数年，香港楼市亦因高息环境等因素，自2021年9月历史高位至2024年4月已调整约28%。

面对如此环境，施俊嵘带领中原仍然交出了不错的成绩表。

2024年，中原地产在香港促成一手成交逾6100宗，同比上升34%，一二手成交金额达1582亿，其中一手746亿，同比升64%。此外，集团业务转亏为盈。

“香港市场是比较乐观的，虽然说房地产价格从2021年之后就持续下滑，目前处于横盘状态，但我认为算是找到了一个支撑点。”施俊嵘语调轻松，面带笑容。

各方面的情况在好转，令今年的采访气氛都比往年轻松。

香港楼市去年年初全面撤辣，而下半年市场终于盼来美国减息，楼价即应声止跌，再加上金管局12月初放宽按揭成数等上限，市场气氛明显好转。

施俊嵘指，去年年初撤辣后，3月成交宗数大增，令去年上半年市场不错。今年上半年到目前为止，一手成交量已经比去年上半年高，估计同比升约4%至5%。虽然价格没有上升，但是成交量能够支撑市场。

近月港元1个月拆息徘徊于极低水平，施俊嵘认为，拆息处于低位对香港房地产亦有利好作用，因为目前回到供比租还便宜的情况，令部份租房的人会转租为买。同时租金回报率上升，对比按揭利率有息差存在，比近乎没有多少的定期存款利率更加吸引，投资者或会考虑投资“砖头”。

不过成交量增加并不代表楼价可以出现反弹，因不少发展商纷纷以低价促销策略散货，新房价格可能比二手市场更低。

“现在的情况是，只要开发商愿意减价促销，楼盘都能卖掉。因为未来3-4年一手私人住宅潜在供应量逾10万伙，而香港一年销售大概就是1.5-2万套左右，库存量太高肯定会限制未来楼价的升幅。”施俊嵘分析指出。

新路径

据香港房屋局最新数据显示，截至2024年12月底，未来3-4年一手私人住宅潜在供应量约10.7万伙。去年全年累计有2.43万伙住宅落成，较2023年1.39万伙增约75%。

落成但仍未卖出的现楼货尾单位约2.7万伙，创历史新高。而去年一手私人住宅买卖合约登记录16861宗，反映需要一定的时间完全消化库存。

在此情景下，市场开始有开发商亏本卖盘的说法。

施俊嵘认为，不存在开发商不可以亏本卖盘的说法，既然楼盘已经建好，不是一定要等到赚钱才卖。今天不卖的话，涉及的利息成本很高，所以最后要视乎发展商的持货能力。不过在港府专才计划支持下，外来人口需求持续，所以整体来看仍然比较乐观。

相反，他对内地楼市的看法比较保守。

“内地房地产已经处于一个不同阶段，过去经济急速发展，而且大家从无产到有产阶段，需求量肯定大很多。今天其实大部分人都已经有房子，建起来的房子已经足够大部分人居住，城镇化来到了一定阶段，不太可能回到过去的辉煌时代。”

根据国家统计局数据，至今年5月末，商品房待售面积77427万平方米，比4月末减少715万平方米。其中，住宅待售面积减少439万平方米。

施俊嵘称，内地供过于求的情况比较严重，但不同城市会出现分野，一线城市会好一点；但三四线城市可能存在人口流失，加上本身没有太多产业支撑，库存又十分高，需要更多的去库存时间，但预期核心城市未来仍前景向好 。

中原集团旗下宝原地产今年4月与贝壳在天津和沈阳、长沙等地展开战略合作，意味着这些城市的宝原地产门店能够通过贝壳找房平台进行房源展示和业务推广。

这一合作也表明中原集团在寻求新的发展路径，特别是在竞争激烈的房地产市场，可以通过与贝壳找房合作来拓展市场。

施俊嵘指，与贝壳的合作确可以降低成本，改善经营。但集团在大湾区还是坚持直营模式。因为大湾区规模足够大，营业队伍能力也强，后勤队伍可以赋能前线进行中长线投放和研发，加上与香港的联动，品牌的背书，直营模式效率还是不错的。

“未来看准市场机会，还是希望可以增加规模，抢占市场领导地位。”

以下为观点新媒体对中原集团行政总裁施俊嵘先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：您对今年香港楼市的看法是什么？

施俊嵘：香港市场比较乐观，虽然说房地产价格从2021年之后就持续下滑，从高位到现在下跌了接近30%，目前处于横盘状态，但我认为算是找到了一个支撑点。

成交量来看，尤其是一手成交量，去年和今年都是不差的。去年因为3月撤销辣招，所以3月份有4000多宗成交，算是很夸张的成交量了。当时市场算是很不错了，但是2025年上半年到目前为止，一手成交量已经比去年上半年还要高。

估计今年上半年成交量同比升4%至5%左右。虽然价格没有往上走，但是成交量能够支撑。

观点新媒体：怎么看香港今年楼价的走势？

施俊嵘：香港拆息近月处于低位，对于香港房地产还是有利好的作用。香港市场对于利率非常敏感，目前按揭利率2%不到。相信租房的人会持续关注按揭利率情况，因为现在出现供比租还便宜，租约到期了这一批人会考虑是否入市。

从投资者角度看，就要说租金回报率，目前普遍约有3.5厘，有些旧的二手房可能达到4厘或者以上，对比按揭利率有息差存在，比近乎没有多少的定期存款利率更有吸引力。

供应方面，根据政府的资料，未来3-4年一手私人住宅潜在供应量约10.7万伙。但之前施永青先生亦提过，最后供应量不一定有那么多，要视乎开发商的开发速度或者推盘意愿，这些都会影响最终数字。

香港一年销售大概是1.5-2万套左右，其实2万已经是很好的表现，过去两三年差的时候都是1万宗多一点。所以如果有10万套供应量的话，那是一个挺惊人的数字，肯定会限制未来楼价的升幅。

至于楼价会否下跌，要视乎开发商的持货能力，如果急于出售的话就要减价促销。现在的情况是，只要开发商愿意减价促销，楼盘都能卖掉。

而且我认为不存在开发商不可以亏本卖盘的说法，既然楼盘已经建好，不是说一定要等到赚钱才卖。今天不卖的话，要付的利息成本很高，所以最后还是看持货能力。目前其实已经有开发商是亏本卖盘的。

但香港的人口政策还是做得不错的，港府专才计划吸引了不少人，他们都是有居住的需求，可以支撑香港房地产市场，所以整体来看仍然比较乐观。

观点新媒体：目前亦有不少人返乡置业，会否担心影响香港楼市？

施俊嵘：返乡置业肯定会有，也是好事。打通大湾区令市民多了选择，有人会上去也有人会下来。现在全世界都是在争人才，香港要让留在香港的人得到提升，才可以令整个城市持续增长。负担能力高，租金会高，房价也会高，这是一个循环。

大家对后市有信心，楼价就能稳住，就会慢慢往上升。但是过去可能是升得太高，我认为还是不要和负担能力脱轨，所以现在其实是相对比较健康。

观点新媒体：有投行认为，内地住宅市场有望在2025年趋于稳定，您对于内地楼市前景有何分析？

施俊嵘：很难回到过去的高峰了，因为现在房地产已经处于一个不同的阶段。

过去经济急速发展，而且大家从无产到有产阶段，需求量肯定大很多。今天其实大部分人都已经有房子，就算不是平均的分配，但是建起来的房子已经足够大部分人居住。城镇化来到了一定阶段，不太可能回到过去的辉煌时代，所以要接受。

过去一段时间已经是过度供应，问题相对比较严重。一线城市会好一点，但是三四线城市可能人口在流失，本身没有太多产业，建了这么多房子，需要很长时间才能消化掉。整体来看，现在有些城市好一点，有些城市差一点，但我认为核心城市未来前景依然向好 。

观点新媒体：有消息显示，内地考虑在全国范围内更改商品房销售制度，要求发展商只销售已建成的现楼，取代现行主流的预售楼花机制。您觉得内地可能实行现房销售制度吗？如果会，对于市场会带来什么影响？

施俊嵘：只能现房销售不是最好的政策，好处就是不会有烂尾楼，增加大家的信心。

但现在开发商已经是非常的困难，如果要现房销售，从期房到现房至少大概一年至一年半的时间，这个时间段的资金成本必然会增加，也会让建筑成本增加，令行业更加困难，刚刚有一点起色的土地市场也会受到影响。

香港一直都是楼花买卖，但资金会监管，所以其实重点是资金监管。如果有资金监管，就不会有烂尾楼的出现。

观点新媒体：中原地产未来的拓展计划是什么？门市数目会否增加？

施俊嵘：很早之前我就希望用数字化降低对门店的依赖，这个肯定还会做。

目前获客管道已经非常多元化，但是门店的重要性还是很大，在那个区域跟业主的关系或者是员工的便利性，都必须有门店才能做好生意。

过去有一段时间规模过度增加，现在肯定会谨慎一点。未来还是会有不少地点需要增加门店，尤其是在一些旧区、房价比较低的地方。因为现在成交主要来自500万港元以内的楼盘，所以我们也要想办法怎么做这些生意。

我们在6月份刚刚注册了中原自己的人工智能大模型，叫  Centa AI。现在科技变化真的很快，我们只能尽快学会，希望自己是最后一个被淘汰的。

内地的话，我们跟抖音有很多合作，有一个CPS的合作方式，透过我们跟各个达人合作。即从抖音获客之后，经过我们的平台成交，然后与抖音和达人分拆佣金的合作方式。

虽然我认为新媒体不一定会成为主流，因为这种方式的效率不算特别高，但是的确现在客户获得信息的方式在改变，因而产生的购买需求肯定存在。目前新媒体成交比例正在上升，但是肯定会有封顶，可能到某一个水平就不能再上升了。

现在跟抖音的合作还没有找到最好方式，我知道他们也在想办法转变。他们在流量、人工智能客户筛选、精准营销等方面，肯定会对房地产销售有很大的贡献，而且潜力也很大。

其他房地产平台的人工智能跟抖音还是有很大距离，所以他们做不了客户筛选，我觉得往后抖音还是会发挥一个很关键的作用。

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