粉丝提问：

大表哥，本人海淀底层码农，想咨询一下，回龙观的神盘融泽嘉园，二号院87平米的两居，客厅和其中一个卧室朝北，总价400万，值得买吗？这个价格贵不贵？

大表哥回答：

先说结论，第一，在目前的形势，以及今后的趋势下，不建议购买融泽嘉园的房子。

第二，南北向的87平米两居，2号院中楼层，最新成交了一套，总价在370万。所以，你400万买的话，贵了。

如果实在想买，建议买纯南两居的那种户型，主卧和客厅都朝南，次卧虽然是二次采光，但也是南向，会比南北向（客厅和一个卧室都朝北，另一个卧室朝南）的好很多。

至于为什么不建议购买融泽嘉园的房子，大表哥个人认为：融泽嘉园，今后慢慢会“天通苑化”，成为回龙观版本的另一个天通苑。

至于原因，听大表哥分一下融泽嘉园的优缺点，你就心理有数了。

先说融泽嘉园的优势吧。

融泽嘉园最大的优势就是靠近海淀，抱住了海淀这个大哥的大腿。

融泽嘉园大范围属于昌平南，小版块属于回龙观，和海淀就隔着一条京新高速，对面就是海淀的中关村、上地、西北旺、后厂村等互联网大厂聚集地。

而且，由于融泽嘉园紧挨着地铁13号线龙泽站，一站就到西二旗，三站就到上地，包括到西直门，也在30分钟以内，通勤很方便。

同时，融泽嘉园虽然是当时老西城腾退居民的定向安置房，但由于运作好，是政府统筹操盘，所以融泽嘉园本身的品质，在腾退回迁房中，算是很不错的，包括物业也是正规的长城物业。

而且，首批入住的居民基本都是老西城居民，也算城里人，综合素质还要比五环外的这个村那个乡的回迁定向安置房要好很多的。

一路之隔，一遍是海淀，一遍是昌平，同等品质的小区，在海淀能卖六七万，而融泽嘉园只要四五万，平均价差在2-3万元一平米。

因此，融泽嘉园历来都是海淀底层码农最爱的一个小区，另一个是万科金域华府，不过金域华府（二期和三期）要比融泽嘉园贵很多（中高收入码农，都在海淀内部买房了，不会来回龙观买）。

所以，融泽嘉园，包括整个昌平南板块，本质上都是海淀购买力的外溢。这种外溢板块，一方面要看海淀的脸色，另一方面也要看同板块内的相互竞争。

下面再来说说融泽嘉园的缺点。

融泽嘉园最大的问题有两个。

一是小区太大，总共7块地，分了七个区，名字上叫几号院几号院，占地面积18万平米，建筑面积62万平米，容积率3.5，一共5000多户，放在全北京，总户数都能排在前五，属于超大社区。

天通苑也分了很多个区，占地面积也很大，但是天通苑由于大部分是六七层的多层，而融泽嘉园都是二十几层的高层，所以从居住舒适度上看，天通苑甚至比融泽嘉园要好一些。

像融泽嘉园，天通苑这种超大的小区，大表哥历来都不是特别喜欢，因为小区大，业主就会很多，业主一多，诉求就各不相同，每家每户情况差别更大，急卖房的人经常出现。

所以市场好的时候，容易出现低价笋盘，市场不好的时候，又特别容易出现恐慌砸盘，价格体系较为混乱。

像前面大表哥说的融泽嘉园最新成交的370万，87平米的那套两居，就是一个急售业主，砸出来的近8年小区最低价。

所以，北京的刚需低端大盘（融泽嘉园，天通苑，弘善家园，三环新城等等），从历史数据看，保值性都不太好。

第二个问题是，融泽嘉园虽然在回迁安置房中算是品质不错的，但是底子依然是回迁安置房，和纯商品房还是有差距的。特别是和品质好的纯商品房，是肉眼可见的差距。

以前，北京老房子多，加上市场在上行期，大家也就忍了，融泽嘉园这种还可以的回迁房，大家咬咬牙，也就买了。但是现在楼市回调，加上北京新规，好房子越来越多，对比之下，新房对融泽嘉园就是姜维打击。

而且，最近这两年，昌平南的新房供应量很大，好房子会比较多，价格也没前几年那么贵，可挑可选的很多。

所以，如果条件允许的话，大表哥还是建议，买昌平南这一片的纯新商品房，长远看，无论是居住的舒适度，还是长期的保值流通性，都会比融泽嘉园好很多。

（转自：地产局座）