粉丝提问：

博主好，我家人挺喜欢棕榈泉国际公寓这个小区，中介带看了之后，初步意向小区一套370平米的五居，中高楼层，看小区中庭，总价在3300万左右。

请问目前这个价格入手合适吗？

大表哥回答：

先说结论，作为曾经的朝阳公园豪宅一哥，自住挺舒服，可以考虑，如果是出于长期资产保值，不建议。

而且你看的这套房的价格，明显比当前的市场价高，买了就要高位接盘。

再说原因。

在朝阳公园一圈豪宅中，棕榈泉国际公寓确实是一个很有特色，很有故事的小区。

它比上世纪九十年代建成的初代豪宅京达国际公寓、碧湖居等新，但又比泛海国际、泛海容郡、泛海世家等次新小区老。

处于新老豪宅交替的分界线这么一个时间节点诞生的小区。在朝阳公园附近买二手豪宅，一定都会注意到它。

按惯例，先说棕榈泉国际公寓的优点，主要有3个。

第一是地段优。

棕榈泉在东三环和东四环之间，是北京核心板块内难得的豪宅项目，到国贸、望京、燕莎、首都机场等都挺方便。

第二是景观好。

棕榈泉就在朝阳公园正南面，和朝阳公园南门就隔着一个朝阳公园南路，属于绝对的公园房。除了豪宅身份之外，当时主打的就是公园景观房。

小区北面几栋对着朝阳公园的楼，尤其是2号楼和5号楼，景观最好，当然价格也是最贵的。

第三是小区本身品质过硬。

作为2002年就能卖一万大几一平米的小区，棕榈泉的各项品质都是很高的。

外立面一到三层是干挂石材，三层以上是防水漆，米白色，虽然不及石材高档，但一两年维护一次，所以现在看也不像一些刚需小区那样破败，整体颜值还是在线的。

大落地窗是一大特色，大表哥曾经看过5号楼一套高楼层的房子，视野景观确实无敌，而且它对着朝阳公园正中间，比公园大道斜对视野更好。

俯瞰有那种：得此一房，人生足以的感觉，很棒。

一楼精装修酒店式入户大堂很阔气，高而且大，用现在的标准来看也不落伍。内部过道墙面等共区也是精装修，装修标准都不低。小区中间还有一个一万多平米的主要面向业主的高端会所。

小区园林景观是另一大特色。12栋楼，采用了围合式布局，所以中庭很大，绿化率在50%左右，欧式风格园林和雕塑景观，都是石材用料，比较显档次，有一个接近4万平米的下沉式罗马花园，上了水系。

园林上种的也是银杏等挺贵的树木，秋天的时候景色还是很漂亮的，加上中庭很大，有一种公园的感觉，赏析悦目很舒服。

所以，当时不少外企高管，明星大腕，私企老板就买了住在其中。国际章、大嘴姚都曾住在这里，不少狗仔队也曾到这里蹲点挖料。

接下来再说说棕榈泉国际公寓的缺点，主要也有三个。

第一个缺点是楼龄偏老。

喜新厌旧是人的本性，在经济实力允许的情况下，绝大部分人都是买新不买旧，对于豪宅客群，体现的更加明显。所以你看现在北京一些高端新盘，要么都五环外了，要么在丰台，但是依然卖得不错。

小区是2002年开盘的，放在北京的四环内，如果是刚需盘，是可以算作次新房的，但是作为豪宅小区，二十几年楼龄，就显得有些老了。

之前棕榈泉住着不少明星大腕，外企高管，但现在很多都已经搬走了。

楼龄老的一个缺点就是设施老化，前段时间听到小区业主说水管问题，时不时停水维修。另外，就是像园内一些装饰景观，虽然物业也在维护，但是一些破损还是难免的。不严重，但是瑕疵。

第二个缺点是容积率偏高。

小区属于高层板塔结合的楼，容积率在3.5，在高层住宅中属于比较高的，一般容积率不要超过3.0，否则密度就比较大。

对于一个定位高端的豪宅，3.5的容积率，当时看还行，但用现在的标准看，明显显得有点密。现在北京的豪宅新房，容积率都在1.0到2.0之间，小高层甚至洋房为主。

另外，棕榈泉国际公寓的外立面三楼以上都是刷的防水漆，和现在的豪宅要么通体干挂石材，要么大面积使用铝扣板相比，确实感觉档次上差了一些。

当然，以上缺点都是和豪宅比，感觉棕榈泉比很多新豪宅差一些，但是和北京楼市整体相比，棕榈泉依然是超过95%的房子，还是属于塔尖。

大表哥打个比方就是，现在的棕榈泉国际公寓，就像是50岁的志林姐姐，虽然年纪已老，但依然是普通人无法企及的高度。

最后聊聊价格问题，作为一个老豪宅，棕榈泉国际公寓在保值方面，确实也有点后劲不足。

你看的370平米的这个户型，2023年，成交价了一套，总价3835万，折合单价10.3万一平米。同期泛海容郡当时单价能卖接近14万一平米。

今年四月的时候，棕榈泉又成交了一套370平米的，总价在2950万，折合单价8万一平米。所以，你看的这套总价3300万明显有点贵了，目前市场价3000万以内比较合适。

（转自：地产局座）