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海淀在北京是GDP最强的一个区，放在全国也是仅次于浦东的NO2，是全国唯二的GDP过万亿的区。

虽然经济实力很强，但由于种种历史原因，海淀整体的城市界面“很村”，基建水平像一个三线城市，和朝阳没法比，你可以把朝阳城市界面看作是路西卡，把海淀看作是翠花。

至于是什么历史原因，大表哥今后会单独写一篇文章，详细聊聊这个话题。今天主要和大家聊海淀各版块的价值排序。

海淀面积很大，有430平方公里，在北京城六区中排第二，仅次于朝阳区，因此海淀区内部各版块楼市的分化也很明显。

大表哥做过详细的统计，2008年以来，海淀有的板块房价，16年里整体涨了十倍，典型的就是清河版块。

代表楼盘是清河橡树湾，2008年开盘的时候，均价8000元一平米，2022年最高峰时期，80平米的两居室曾经卖到968万，折合单价12万一平米，翻了15倍。是北京增值最好的几个楼盘之一。

而有的版块，则只涨了四五倍，比如玉泉路板块，基本跑输北京整体大盘。

支撑海淀楼市的两大底层逻辑，一是学区，二是产业。至于楼盘本身品质，只能排在第三。

所以你才会看到，在朝阳区四环边上能算得上豪宅的观湖国际，价格比海淀五环外上地板块的老破大小区上地东里都便宜。

原因就在于，上地西北面，是互联网大厂的聚集地西二旗，也是海淀一类强学区片区。

因此，虽然海淀楼市整体很强，但是具体到海淀内部，板块的选择同样极为重要，并不是闭着眼睛买就可以的。

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今天，大表哥就将海淀区内40个细分板块，按照优、良、中、差4个等级进行分类，方便大家买房时参考。

优秀的版块为：

上地

万柳

世纪城

清河

西二旗

四季青

西北旺

永定路

公主坟

紫竹桥

如果总分100分的话，以上板块差不多在85到95分，排名越靠前越好。这些板块属于整体跑赢北京大盘的地方，也是出现十五年涨10倍小区最多的板块。

良好的版块为：

五棵松

定慧寺

田村

苏州桥

万寿路

交通大学

马甸

西三旗

甘家口

马连洼

牡丹园

如果总分100分的话，以上板块差不多在75到85分。

中等版块为：

五道口

军博

颐和园

知春路

中关村

学院路

安宁庄

厂洼

北太平庄

如果总分100分的话，以上板块差不多在60到75分。在这些地方挑选房子就要非常小心了，坑比较多。

很差的版块为：

圆明园

白石桥

双榆树

魏公村

皂君庙

西山

海淀北部新区

二里庄

玉泉路

如果总分100分的话，以上板块基本都在及格线附近，或者不及格，在60分以下了。这些板块整体常年跑输北京大盘。

投资大师芒格曾说，你要想捡金块，得到金矿里找，不能到厕所里找。

所以，大表哥建议大家，今后在海淀买房，无论是自住，还是保值增值，都尽量在优的版块中去选择，这样出错的概率会低很多。

而被评为差的板块，除非你是纯自住，否则尽量避开。

用田忌赛马的逻辑就是，与其把房子买在海淀差板块的皂居庙，不如花差不多的价格，买朝阳良板块的四惠。

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今天，大表哥先给大家以上板块的分类结果，方便大家有个总体印象。

后续大表哥还会从区位优势、产业结构、周边配套，以及板块定位和长期规划等几个维度，详细和大家聊聊各版块之所以这么划分的依据，以及今后的潜力。

（转自：地产局座）