（转自：中金固收）

摘要：

上周REITs市场小幅反弹：新上市的绿发商业在经历了首个交易日涨停后，周内充分换手缓慢补涨，收涨6.50%，华威农贸（5.25）、南京交通（3.91%）、首创水务（3.73%）和明阳智能（3.25%）涨幅领先。

上周REITs交投活跃度提升：上周REITs总成交金额为33.28亿元，与前一交易周环比提升约15%，主要由新上市的绿发商业、亦庄产园的充分交投换手贡献，周一两单项目从结束上市后连续封板势态，日内宽幅震荡后快速交易至均衡价格，全周日均换手率达8.69%、8.27%。

公募REITs项目进度更新：南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT完成网下询价，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的166.10倍和167.06倍；创金合信电子城产业园REIT获交易所反馈意见；嘉实京东仓储基础设施REIT发布拟扩募并新购入基础设施项目的公告。

行情概览

01

 价量表现：  市场阶段性回调后小幅反弹

上周初，市场延续阶段性回调走势，止盈力量较强，周中部分项目企稳市场小幅反弹，绿发商业、亦庄产园经历充分换手达到均衡价格，日均换手率超8%，全周市场总成交金额为33.28亿元，预计下半年部分密集解禁后市场流通市值和交投活跃度将进一步提升。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，新上市的绿发商业在经历了首个交易日涨停后，周内充分换手缓慢补涨，收涨6.50%，华威农贸（5.25）、南京交通（3.91%）、首创水务（3.73%）和明阳智能（3.25%）涨幅领先，北保REIT（-1.70%）、临港REIT（-1.55%）跌幅居前。从日涨跌幅看，前两个交易日回调为主，周三企稳反弹，此后两个交易日涨跌互现，盐港REIT、南京建邺周内连续五个交易日上涨。

2、分资产大类来看，各板块周内回调后反弹，全周均小幅上涨。除新上市项目外，产权类项目：仓储物流REITs平均上涨0.58%，产业园区REITs平均上涨0.93%，保障房REITs平均上涨0.79%，消费基础设施REITs平均上涨1.36%。特许经营权项目：环保市政REITs平均上涨0.75%，能源类REITs平均上涨0.94%，高速公路REITs平均上涨1.26%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，市场回调后反弹震荡，至7月4日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨0.63%、上涨0.38%和上涨0.94%，同期中证500上涨0.81%，10年期国债指数上涨0.19%，各资产类型整体收涨，但C-REITs市场分歧渐强，或存在阶段性止盈需求。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为33.28亿元，与前一交易周环比提升约15%，主要由新上市的绿发商业、亦庄产园的充分交投换手贡献，周一两单项目从结束上市后连续封板势态，日内宽幅震荡后快速交易至均衡价格，全周日均换手率达8.69%、8.27%，此外，金茂REIT（2.49%）、首创水务（2.37%）和合肥高新（2.34%）成交放量，除新上市项目外，全市场日均换手率在0.14%至2.49%之间，随着下半年项目密集解禁，流通市值的提升带来的市场放量和交易机会值得关注。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年7月4日，除广州广河、中交、安徽交控、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余61支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为30.88%、38.57%、64.08%、77.53%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、招商公路较发行价溢价率分别为39.69%、42.30%、34.13%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为58.50%、36.22%、73.56%、56.07%、62.41%、63.76%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、易商仓储、九州通较发行价溢价率分别为47.24%、34.51%、47.77%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、重庆两江、金隅分别较发行价溢价54.69%、46.23%、63.02%；鹏华深能收盘价较发行价溢价44.31%；保障房REITs溢价率前三是北京保障房、厦门安居、华润有巢分别较发行价溢价89.82%、107.26%、74.83%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价93.02%、81.63%、87.83%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年7月4日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年7月4日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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