（转自：用益研究）

● “分化”成上半年房地产市场关键词

● 上半年地方发债超5万亿元

● 银行理财半年规模逆势增长至31万亿

● 杭州市开展又一类股权信托登记试点

● 这家央企系信托总经理有变动

● 建元信托诉讼进展曝光

● 这家信托公司兑付了

● 百单特殊需要信托探路

● 首单！武汉工业地产重整服务信托

● 昆仑信托与中华人寿签署总对总协议

● 中粮信托三项创新业务落地

● 江苏首单普惠型养老服务信托产品落地

●【观察】信托业可重点关注三件事

●【观察】信托公司财富管理业务的转型关键阶段

一、财经视点

■ “分化”成上半年房地产市场关键词

上半年，从新房、二手房、租赁等维度看，房地产市场正经历从“增量下行”到“品质提升”的深度调整。新房市场热度分化，从安居客线上数据来看，重点 66 城新房均价同比微降 0.5%，呈现 “以质换量” 过渡特征：一线城市因核心地段稀缺供应、高端改善项目集中，均价微涨；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降。二手房市场则是呈现“以价换量”。从安居客线上数据来看，百城二手房月均挂牌量保持增长。

点评：市场在分化中寻找新平衡，在调整中孕育新动能。2025年是房地产深度调整的 “过渡期”，改善需求释放、品质价值回归、城市差异发展是调整中的直接体现。

■ 上半年地方发债超5万亿元

今年上半年地方政府发债加速。根据财政部及中国债券网数据，今年上半年地方发行的近5.5万亿元政府债券中，新增债券发行规模约2.6万亿元，同比增长43%。再融资债券发行规模约2.9万亿元，同比增长约73%。今年上半年，一半以上的地方政府债券资金都用来“借新还旧”，偿还旧债。

点评：三季度地方政府专项债券也会加快发行，以尽早实现实物工作量，稳投资、防风险、稳经济。这也为四季度财政增量政策出台预留空间。

■ 银行理财半年规模逆势增长至31万亿

截至2025年6月末，银行理财存续规模30.97万亿元，较去年底增长3.4%。不过，在产品结构上，呈现失衡加剧之态：现金管理类产品规模占比降至22.12%（连续三年下滑），固收类独占75.57%，混合类与权益类合计占比不足2.2%。收益率方面，全市场平均收益2.4%，下行22BP，唯混合类收益微增0.66BP。在运作模式上，今年上半年到期的产品中，封闭式产品共1.33万只，到期规模3.28万亿，占比28%，平均兑付收益率3.09%，达标率约为85%。

点评：整体来看，今年上半年理财产品的达标率较去年有所降低。一方面，是去年12月底开始的估值整改，要求去信托、去通道化，导致产品净值波动；另一方面则是资产荒，导致收益率有影响。

二、信托动态  

■ 杭州市开展又一类股权信托登记试点

近日，杭州市民政局、杭州市市场监督管理局、国家金融监督管理总局浙江监管局联合发布《关于做好股权慈善信托登记试点工作的通知》。为深化慈善信托改革试点工作，促进股权慈善信托发展，引导社会资本通过股权形式参与公益慈善事业，充分发挥慈善信托在助力共同富裕中的重要作用，根据关于健全信托制度体系的相关部署要求，结合杭州市实际，该《通知》就做好股权慈善信托登记试点工作提出有关规定。

点评：此次杭州试点明确有限责任公司股权、非上市股份有限公司股份及合伙企业财产份额可作为信托财产，推动跨部门合作并简化登记流程，有望解决长期存在的财产确权及信托设置成本高的难题。

■ 这家央企系信托总经理有变动

近日，媒体获悉，中铁信托总经理一职或有人事变动。有消息称，陈赤已不再担任中铁信托总经理一职，他已于今年4月转任中铁城投、中铁开投专职外部董事。中铁信托方面向信托百佬汇记者表示，公司目前正在走相关流程，会按照要求进行公告，以后续公告信息为准。

■ 建元信托诉讼进展曝光，自然人基本全军覆没！

2025年7月2日，建元信托（原安信信托）发布了诉讼进展公告，披露了公司近期涉及的多宗诉讼案件的最新情况。公告显示，目前建元信托涉及的诉讼案件处于不同阶段，其中1宗案件一审判决，1宗案件二审判决，3宗案件已撤诉，1宗案件已结案，1宗案件中止审理，1宗案件尚在审理中，公司在这些案件中均处于被告地位。在涉及自然人的案件中，结果全部对建元信托有利：自然人撤诉、中止审理、自然人败诉，没有一例需要对自然人进行赔偿。

■ 这家信托公司兑付了

2025年7月1日，大业信托旗下瑞业17号淮安政信项目完成提前兑付。值得一提的是，这是6月份来，大业信托第二次产品兑付了。今年6月大业信托发布公告表示，本公司发起设立的“大业信托-瑞恒1号集合资金信托计划”于2024年4月1日依法成立。信托计划的全部存续信托单位于2025年6月13日出现信托文件约定的终止情形，受托人将于10个工作日内将信托利益分配至受益人账户，请受益人注意查收账户内的资金。

■ 百单特殊需要信托探路，税负高企、监护痛点待解

在北京、上海落地的首批各两单不动产信托财产登记中，各有一单为特殊需要信托。当前，以不动产为主要财产设立的特殊需要信托，正成为破解失能失智老人养老、残疾人照顾等民生痛点的创新工具。目前，开展特殊需要信托业务的信托公司已有20多家，产品超过100单。不过，在实际中，特殊需要信托业务仍需面对许多痛点难点，包括税负高、监护服务等问题。

■ 各信托公司可申报！数字适老助残产品服务，浙江正在征集典型案例

7月2日，国家金融监督管理总局浙江监管局官网发布通知，向各类金融机构转发《浙江省通信管理局关于组织开展2025年数字适老助残产品和服务典型案例申报工作的通知》，包括各信托公司在内的金融机构可按通知要求，向浙江省通信管理局进行典型案例申报。

■ 6月房企权益销售中信信托排名第一

根据金刚石云数据的统计，2025年6月房企权益销售排行榜：中信信托以46.75亿元排名第一，凭借上海壹号院项目突围登顶；保利发展以44.25亿元排名第二，其中保利天奕、保利西郊和煦领墅、保利海玥外滩序98、保利世博天悦等项目为其主力贡献；招商蛇口以15.61亿元位列第三，主力贡献来自于康定壹拾玖、海上清和玺、招商时代潮派等；华润置地、上海信悦置业分列四、五位。

■ 首单！武汉工业地产重整服务信托

近日，依据武汉市某区人民法院裁定，“国通信托·方舟1号重整服务信托”正式成立，该信托项目为武汉市首单工业地产重整服务信托。法院受理的某企业破产重整案存在工业物业不动产产权分割登记的难题，法院引入信托公司采取企业破产服务信托方案化解该难题。国通信托在以往常见交易结构的基础上，创新采用“股权+资产收益权”架构、“现金+实物”分配方案，使得原债权人能够持续分享企业经营现金流收入，同时保留实物分配选项。

■ 华润信托助力全国首单资产担保类民营创投机构科技创新债券成功发行

华润信托积极响应国家政策和监管号召，全力做好“科技金融大文章”，在服务科技创新领域取得显著成效。6月19日，华润信托作为项目债权代理人，助力金雨茂物投资管理股份有限公司2025年度第一期科技创新债券上市流通，这是全国首批民营创投机构科技创新债券，也是全国首单资产担保类民营创投机构科技创新债券。本期债券由华润信托作为项目债权代理人，发行金额1亿元，期限3+2年，票面利率2.69%，募集资金全部用于科技创新领域出资。

■ 昆仑信托知识产权资产证券化业务再下一城

6月27日，昆仑信托成功落地昆仑国金杭州未来科技城系列知识产权资产证券化服务信托，由本系列信托构建的知识产权ABS受到市场和投资者的热烈追捧。本系列信托共计11个信托，合计规模1亿元，11个信托的功能为构建国金-杭州未来科技城知识产权第12期资产支持专项计划的底层资产，知识产权ABS也同步发行设立，并将在深交所挂牌上市。值得一提的是，本次知识产权ABS的发行受到市场和投资者的热烈追捧，最终票面利率低至2%，创全国亿元级别知识产权证券化融资利率最低记录。

■ 长安信托成功签约股权及债权家族信托业务

长安信托坚守金融初心，聚焦主责主业，近日成功落地股权、债权家族信托两单复杂类业务，为行业创新发展注入新动能。两单业务特色鲜明、靶向发力。股权家族信托以科学架构设计，为家族企业传承发展筑牢根基；债权家族信托依托资产配置方案，激活非标资产流动性，提升客户资产使用效能，精准对接客户核心诉求。

■ 西部信托与华夏银行盐城分行开展交流座谈

6月18日，公司党委委员、副总经理田承带队赴华夏银行盐城分行开展合作交流，华夏银行盐城分行党总支委员、副行长金安湖携公司业务部、风险与合规管理部等核心团队热情接待，双方围绕 "深化金融协同、服务区域经济" 主题展开深度洽谈，共探银信合作创新模式。

■ 昆仑信托与中华人寿签署总对总协议

昆仑信托又建立了新的合作伙伴关系——中华联合人寿保险股份有限公司。在签订总对总协议后，首单150万保险金信托也于2025年6月24日稳稳落地。本次合作基于客户对昆仑信托家办品牌的认可，当客户提出希望将自己中华人寿保单装进保险金信托后，家族信托办公室迅速响应，第一时间推动与中华人寿总对总协议签署，仅2周便完成从意向达成到总对总协议落地全流程。

■ 中粮信托三项创新业务落地

6月23日，由某股份制商业银行承销的某地方商业银行“科技创新债券”在银行间债券市场顺利发行。发行当日，中粮信托作为该股份制商业银行的重要战略合作伙伴，通过银行柜台渠道参与科创债分销，成功推动全市场首单科技创新债券柜台分销业务正式落地，为债券市场创新发展树立新标杆。6月，中粮信托在服务中粮集团主业中迎来里程碑--落地中粮集团体系内首单委托贷款资产服务信托，开创了“信托服务+主业协同”的创新实践。6月，中粮信托受托管理的某大型民营企业破产重整服务信托正式成立，本项目是由中粮信托与某大型央企集团子公司合作，为困境企业破产重整注入关键动能。

■ 江苏首单普惠型养老服务信托产品落地

近日，江苏信托在南京成功举办省内首单普惠型养老服务信托产品发布会暨养老信托研究项目开题报告会，正式向市场推出“嘉信天年”系列养老服务信托产品，并启动《江苏省养老信托模式创新与对策研究》项目。这一举措是江苏信托在养老金融和普惠金融领域的积极探索，为解决养老难题提供了可复制、可推广的“信托方案”。

三、市场观察

■ 信托业可重点关注三件事

2024年以来，在系列新政推动下，信托业回归本源加快发展，资产规模再创历史新高，业务结构不断优化，呈现出良好发展态势。在自身发展的同时，信托公司通过知识产权服务信托、预付类资金服务信托等形式积极支持实体经济发展。未来，作为联结货币市场、资本市场、实业投资的行业，信托业还将大有作为。

业内观点：

1、差异化展业。以信托业务三大类、25小类为发展方向，依托产业、股东、人才、客户资源以及市场渠道等资源禀赋进行差异化发展，选取部分优势业务进行深耕。如信托机构可设立专项信托，支持基础设施项目落地实施；也可围绕产业发展设立战略性新兴产业基金，重点投向智能网联汽车、高端装备制造、生物医药等产业发展。实体经济产业背景深厚的机构，可通过探索“信托+产业”模式，以融促产，推动产业更好发展。

2、精细化服务。在业务功能上，信托业应主动发挥其财产独立的制度优势和灵活的跨市场资源配置优势，构建“资产管理+资产服务”的业务布局，通过财富管理的制度功能和资产管理的金融功能，开展养老服务信托、风险处置服务信托、家族/家庭信托以及公益/慈善信托等服务信托，发展第三支柱养老、风险资产处置业务。同时，实行多元化服务。

3、外向化协作。加强与智库、高校的联动，通过课题研究、产品孵化、项目建设等途径，为发展科技金融过程中所需的科技产业研究、金融产品创新和投（贷）后服务模式设计搭建专业人才库，带动业务更加专业化、品牌化。同时，也要进一步向科技借力。以创新场景与业务模式为抓手，推动金融科技手段服务于智能财富管理、新型消费信托、面向中产阶级的家族信托，提升产品配置能力与投资咨询能力。

■ 信托公司财富管理业务的转型关键阶段

信托公司财富管理业务目前正处于从传统 “非标主导” 向 “综合服务” 转型的关键阶段，未来其竞争力的强弱将主要取决于投研水平、客户服务的深度与广度以及科技应用的能力。尽管在短期内，整个行业可能会经历转型带来的阵痛，但从长远视角来看，凭借信托制度所具有的灵活性以及其服务实体经济的根本定位，财富管理业务极有可能发展成为信托业实现高质量发展的核心驱动力。

业内观点：

1、财富管理中心在信托公司开展财富管理业务的过程中扮演着至关重要的角色，信托公司需要设立专门的部门和专业的团队来负责这一业务板块，并且要将其与其他业务团队进行有效的隔离。信托公司的财富管理中心要想培养可持续发展能力，就需要在零售客户群体的维护与开发上下足功夫。

2、财富管理中心应当充分了解资金端客户的偏好和需求，并在公司产品创设过程中提出具有建设性的意见和建议。协助公司建立起一个专业、开放且涵盖全品类的产品配置体系，以性价比相对较高的固定收益类产品作为吸引个人客户的切入点，使其了解并认购公司的产品。同时，通过完善的产品配置体系来满足客户多样化的投资理财需求。

3、财富管理中心应加强与信托公司风控部门以及合规部门的沟通协作，在严格遵循监管要求的投资者适当性原则以及充分揭示风险的前提下，努力使产品风险级别设定符合行业惯例，并优化风险揭示的话术内容，使其更易于被客户理解和接受。

■ 一周信托产品市场综述

1、本周资产管理信托成立市场遇冷回调，成立规模大幅下滑，降幅超四成。非标信托因前期阶段性放量的短期效应消退以及上周偶然性因素，成立规模正常回落；而标品信托产品延续稳定表现，市场运行平稳。

2、本周资产管理信托发行市场在整体波动的金融环境中保持了稳定韧性，发行数量及发行规模均小幅增长。其中投向基础产业领域的信托产品发行规模出现收缩，源于地方政府化债进程的持续推进，城投平台融资需求进一步规范，部分依赖隐性债务的项目融资空间收窄；与之相对，投向金融领域的信托产品发行规模增长，在当前债券市场维持低波动震荡、权益市场结构性机会显现的背景下，信托公司加速布局标品信托。

3、本周非标信托产品成立市场大幅降温，成立数量小幅下调及成立规模骤减。本周信托公司结束半年度冲规模阶段，进入7月，短期效应消退，市场回归常态，成立规模自然回落。另外，上半年已过，随着2万亿置换债发行进度临近尾声，各地化隐债、“退平台”进度不断推进，在化债高压态势下，城投平台融资规模持续收缩，预计政信业务未来或将进一步收缩。

4、本周标品信托产品延续了此前稳定表现，成立数量小幅增长，但规模则呈现微降态势，整体市场运行节奏平稳有序。值得注意的是，本周正值月度交替节点，尽管跨月后央行通过公开市场操作（OMO）连续多日实施大额净回笼，但市场资金面依旧保持充裕状态。这种宽松的流动性环境为债券市场注入了持续支撑，推动债市呈现低波动震荡格局。在此背景下，标品信托市场依托债市的稳健表现，成立节奏未受明显扰动，继续维持着稳定运行的良好态势。 

作者：用益信托研究院

来源：用益信托网