2025年，房地产稳市场进入新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模，行业正式进入了去库存新阶段。

城市间潜在库存分化显著，存量收储成为关键抓手。2025年以来中央部委多次表态并出台正式文件，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。

据CRIC监测，目前全国已有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决策作用。

本文将深入剖析当前典型城市潜在库存规模及专项债收储进度，旨在为房地产市场的健康发展提供有价值的参考。

2024年下半年以来，得益于新房销售端的转好，以及政企双方在供给侧的限制，典型城市狭义库存（已经取得销许、尚未售出的库存）规模率先回落。至2025年4月，狭义库存规模已经较高点（2024年9月）下降约9%，短期去化压力显著减轻。

除狭义库存外，还有大量的潜在库存，包括未开工土地，已经开工尚未达到领取销许标准，已经达到领取销许标准但仍未领取等情形，这些所有库存加在一起即广义库存规模。

CRIC监测的典型城市广义库存规模仍然处在高位运行，并且2025年以来由于出让了较多优质地块，广义库存规模小幅上升了0.7%。这也是当前房地产行业调整库存所面临的最大挑战。

面对这一挑战，2025年以来中央部委多次表态，将加快推进专项债收储，并出台了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。比如作为全国首例的广州，即发行了304亿元专项债用于回收闲置存量土地，涉及17个地市的84个项目，部分土地经调规后将用于保障房开发。

据CRIC监测，目前全国已经有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决策作用。

1、存量宅地已售面积不足一半，土地收储有待提速落地

据各地最新披露数据，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中各类保障房、人才住房、租赁住房等非商品住宅用地共有0.7万公顷，占比16%，存量商品住宅用地共有3.7万公顷，占比84%。

从出售情况来看，已售部分折合土地规模为1.9万公顷，合计占比仅43.3%，不足半数。

各地实际潜在库存规模2.2万公顷（未售出的商品住宅用地），占存量用地总面积的49%，而其中未动工部分有0.9万公顷，占比20%，各地大部分闲置用地均在其中，这些都是土地收储的重中之重。

2、各城市潜在库存规模显著分化，常州、郑州等存量去化周期超过6年

具体到城市视来看，各城市潜在库存规模显著分化，最高的重庆达到2286公顷，此外天津、广州、成都、郑州、沈阳、长春、常州等城市也在1000公顷以上，除了新房流速处于全国前列的天津、成都、广州，这些高库存城市均面临着较大的潜在库存去化压力。

福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，均有超过70%的理论库存规模尚未售出，其中福州更是达到92%，说明这些城市存量住宅用地中仍有较大比例可待盘活。

尤其是对于存量商品住宅用地中存量规模较大、且潜在库存新房市场流速不高的常州、漳州、重庆等城市更是如此，单单是存量住宅用地中的潜在库存规模，理论上需要的去化时间就超过了8年。

当前城市库存面临“未动工闲置”与“在建项目待售”双轨压力。

基于未动工/已动工土地库存规模及消化周期，将样本城市划分为不同类型，剖析风险特征和应对策略。并进一步探析了长期未动工土地分布，并对近年出让土地开工情况进行探讨。

1、各城市存量用地开工率显著分化，分类施策成破局关键

就不同潜在去化周期的城市分类来看：

高库存压力城市方面（潜在消化周期高于5年）

未动工占比较高的城市需要加快专项债收储步伐，从而改善市场预期。常州、郑州、漳州、长春、惠州未动工土地高度积压，占潜在库存中占比超过50%。

比如常州目前未动工土地规模达到772公顷，理论所需去化周期接近9年，虽然常州大量的未动工土地是融资性地块，并不会在实质上产生库存积压的预期，再加上大量融资性地块背后的地方政府隐性债务，还是不免会影响外地投资者的预判，不利于城市稳市场进程的深化推进。

开工率较高的城市，地方调控则面临更大挑战。重庆、珠海、福州、东莞已动工项目的潜在库存消化周期均超过3年，其中重庆更是达到5.3年。由于大量存量用地已经开工在建，较难满足土地收储的需要。

对于这些城市而言，近年来新房交易流速快速下滑，在加强“好房子”产品建设，以新产品带动新质需求的基础之上，还应当在按需建设的前提下，加快保障房建设力度，将部分在建项目转为配售型保障房或保障性租赁房，另一方面也应积极探索化险新模式，比如对于部分权属、债权清晰的多地块项目，允许部分回购，对于原先规划条件下产品存在销售挑战的，允许企业适度降容、减少规划建面，并适当退还部分土地款，兼顾降低库存和提升产品库存。

中等库存压力城市方面（潜在消化周期3-5年）

潜在消化周期3-5年的中等库存压力城市则需集中改善自身的薄弱环节，如南京未动工土地消化周期达到2.7年，需要加快解决大量未建项目库存的问题，比如南京近年来在江北新区超量出让了大量住宅用地，导致原来跻身城市流速TOP5行列的江核、珠江镇等板块，成为了当前南京潜在库存最高的区域。对于江北新区、江宁方山等重点板块，南京一方面需要严控新增土地出让，另一方面也要积极响应专项债收储行动，加快未动工土地库存的消化，让城市的高流量板块重回健康，助力城市更快建立房地产发展新模式。

低库存压力城市方面（潜在消化周期小于3年）

典型如上海、北京、杭州、成都等城市潜在消化周期小于3年，相对比较合理。其中，上海、杭州、北京、成都等城市更是屡屡拍出高总价高溢价地块，显示出行业投资端对于这些城市的青睐。但是鉴于当前的国际经济形势变化，对于住宅用地的供给，还是应当保持适量有序。

2、未动工地块中34%已出让超过三年，主要分布在重庆、长春、惠州

进一步分析未动工土地的出让时间。在近9000公顷的未动工土地中，有34%为2021年及以前供应。这些出让时间超过3年、但仍未开工的地块，在一般定义中已经属于闲置用地，总规模达到3078公顷。

从城市的角度来看，三年以上未开工的土地，主要集中在重庆、长春、惠州、昆明、郑州等少数城市，这五个城市三年以上未开工土地规模达到1791公顷，达到所有重点城市总量的58%。

其中重庆长期未开工土地规模更是达到了578公顷，大量远郊地块处于长期未开工状态。同时，大量地块未能如期出让，直接约束了土地市场的投资热度，2022年以来重庆经营性用地成交规模大幅下降，由之前2021年的2427万公顷以上，下降至2024年的1111公顷。更大幅降低了购房者的需求预期，2024年重庆住宅成交面积500万平方米左右，不到其2018年历史峰值的五分之一。

此外长春、惠州、昆明此类土地规模也处于高位，从这些城市近年来的土地和新房市场表现来看，也都受到明显的市场冲击，一二级市场成交规模均大幅缩量。未开工土地形成的大量潜在库存，导致这些城市在本轮市场调整中受到了更大冲击，2021-2024新房成交规模均下跌过半。

当前，中国房地产行业正处于库存治理的关键转折期。

随着专项债收储政策的加速落地与供需两端改革的深化，房地产稳市场稳预期进程正在持续推进。截至2025年5月，全国171城已通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市通过收储地块叠加保障房建设，广义库存周期缩短超1年。

然而，库存压力分化、政策协同不足等问题仍在制约行业复苏进程。

1、核心症结：广义库存高位分化是核心挑战，专项债收储成关键抓手

当前房地产行业库存矛盾已从狭义库存转向广义库存。

2024年下半年以来，新房销售回暖带动狭义库存规模下降9%，但包含未动工、在建未售等情形的广义库存仍处高位，部分城市甚至因优质地块出让导致广义库存小幅上升。为此，中央通过专项债收储政策明确存量闲置地块优先处置，赋予地方更多自主权，需通过收储、调整供地节奏等综合措施扭转中长期预期。

具体到城市层面，各地库存压力显著分化：重庆、长春、郑州等城市潜在库存规模超千公顷，广义消化周期普遍超过5年，尤其是未动工土地占比高企，城市稳预期面临严峻挑战；南京、武汉、郑州等主力板块因广义库存积压，市场预期持续低迷，导致房价与交易量长期承压；相比之下，北京、合肥、厦门等“模范生”城市潜在去化周期仅1-2年，供求关系健康。

分化之下，因城施策还需进一步加强落实：高库存城市应加速专项债收储，探索在建项目转保障房等创新模式；常州、漳州等“双高”城市（未动工占比超70%且去化周期超6年）亟待系统性疏解，而重庆等已动工库存为主的城市需强化产品力与上市时序管理。中等压力城市需聚焦板块调控，如南京严控江北新区新增供地；低库存城市则需警惕结构性过热，维持优质土地有序供应。

2、新政实效：专项债拟收储加速推进，漳州、郑州去化压力显著改善

2025年专项债收储计划快速推进，171个城市拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54%。政策向三四线倾斜，84%收储规模集中于此。从典型城市表现来看，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期均下降超过1年，城市长期库存去化压力显著改善。譬如郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年。

而本身消化周期即在可控范围内的合肥、西安也在快速落实专项债收储，助力其稳市场“模范生”地位愈加稳固。其中合肥公告的拟收储土地面积，更是达到公示未动工存量宅地总占地面积的71%，拟收储进程已推进至较高进度。

至于沈阳和长春，虽然已经开启了拟收储公告，但是对其庞大的未开工土地规模而言，去库存成效依然相对有限，重庆、常州等高库存城市更是还没有发布拟收储公告。对于这类城市而言，长期来看，仍需持续扩充土地收储的范围，助力城市供求预期进一步改善，短期而言，则应选择城市流速较高的板块重点突破，让主力交易板块率先恢复健康，先完成焦点板块的供求平衡，从而以点带面稳定长期市场预期。