来源：格隆汇

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2025年6月，港股地产股（如恒基地产、新鸿基地产、九龙仓集团）集体走高，涨幅显著跑赢大盘。

尽管本地房企中其中不乏问题企业，譬如债务岌岌可危的新世界发展，一度从千亿市值得剩十分之一，优质龙头房企却是港股典型的低估值，高股息代表，避险资金的心头好。

7月3日，香港土地注册处公布2025年6月住宅楼宇买卖合约同比上升54.4%，反映香港房地产市场活跃度提升。

资金为何在这个时候看好香港本地房企？

这一轮反弹是否预示着，香港楼市，即将迎来拐点？

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港股地产股表现分化

港股地产开发商公司分为内地房企和本土房企，尽管许多本地房企巨头的业务版图早已深入内地，股价走势依旧与香港本地市场的景气程度挂钩。

既然扎根市场不同，政策环境和供需因素变化各异，也就导致了业绩层面和估值水平的差异。

先来看内房股，内地房地产政策主线在于止跌回稳，市场仍需时间消化行业风险。

尽管政策持续松绑（如首付比例下调、利率降低），但行业出清尚未完成，叠加销售数据未见显著复苏（1-6月TOP100房企销售额同比-11.8%），内地房企基本面尚未迎来反转。

1-5月商品房销售面积同比下降2.9%，销售额同比下降3.8%。内地房企库存高企与销售承压：债务风险未解除，企业现金流恢复时间难以预判。

但受政策救助和市场预期影响，内地房企股价短期偶尔会呈现“脉冲式”反弹，波动更加剧烈。

例如万科，今年2月因200亿专项债救助计划，港股单日暴涨16%；富力地产、融创中国等内房股在7月初因广州“商转公”政策利好集体走高。

等到增量政策效果得到验证，或者政策边际效益削弱，短期大幅反弹的股价又会再度陷入调整，股价表现最终取决于政策延续性和销售数据改善速度。

香港房企情况则要乐观得多，数据显示楼市成交活跃程度大大恢复，房企业绩修复信号更为明确，甚至部分龙头企业由于稳健的现金流表现，兼具长期红利价值。

根据香港土地注册处，6月所有种类楼宇买卖合约共7271份，月环比增长12.9%，同比增长38.6%，楼宇买卖合约总值664亿港元，月环比上升33.2%，同比上升61.6%，量价都有所提升。

与此同时，经络按揭转介数据显示，2025年6月现楼按揭登记量达6,772宗，环比增长33.9%，创下22个月新高；楼花按揭登记量564宗，环比增46.9%。

这些数据反映了市场对低利率环境的响应，一方面上半年“撤辣”以后，购买力强大的内地买家更加活跃，另一方面租金回报率连续增长，与房贷利率存在息差，转而催生了部分投资需求。

这是需求端的短期催化剂，从公司融资端角度来看，浮动利率计息的有息负债更受益于HIBOR的下降，有助于利润表现改善。

综合股价表现，本地开发商开发商的投资逻辑其实悄然发生了变化。

年初本地股平均股息收益率高达6%，红利价值凸显，对部分避险资金而言具有吸引力，譬如太古地产、嘉里建设。

在港股估值修复，美联储降息预期和港币拆借利率下行的催化下，本地房企作为短期贝塔和长期红利价值共存的标的，让资金从科技和消费以外探索到新的价值洼地。其中，恒隆地产和嘉里建设是港股通增持较多的标的。

尽管如此，6月份的加速上涨还是敲出了疑问：

香港楼市，是否真的已经迎来拐点？

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香港楼市已经迎来拐点？

与内地房企对比，除了举债比较激进的新世界，几家港股头部地产商拥有基本面稳固的资产负债表，高股息收益率，同时估值相对资产净值的折价一度达到了60%。

并且，港股地产开发商上半年平均上涨13.2%，跑输给了恒生指数（20%）。

与五年前的峰值相比，香港房地产价格下跌了足足三成。虽然香港住宅价格上半年依旧维持弱势，拖累了房企基本面。但6月份资金投票，仍然看好香港地产股下半年以及未来表现。

摩根士丹利发布的一份报告中，预测香港房地产价格将在今年下半年迎来增长，并认为香港房地产正处于一个上升周期的开端——这个周期可能会持续4-5年。

为什么这是一个长周期的开始？这首先要从政策好人口结构来理解，我们能看到近期的一些变化。

香港土地市场供应一直趋紧，近年来土地销售几近崩溃，住宅市场更是经历了七年的下跌。

为了刺激需求释放，近三年特区政府打出一套“组合拳”政策，其一是取消了上一轮地产周期里的“辣招”。

2010年，特区政府为抑制房地产市场过热，陆续推出一系列印花税，包括额外印花税（SSD，针对短期转售交易）、买家印花税（BSD，针对非香港永久居民及公司名义买家）以及新住宅印花税（NRSD，针对购买第二套或以上物业的买家）。

在政策最严格时期，非本地买家在香港购房需承担高达房价30%的税款，大幅提高了交易成本。

但随着全球经济环境变化和本地市场调整，香港楼市自2021年下半年开始进入下行通道。2024年1月，香港私人住宅售价指数跌至306.4点，连续9个月下跌，创下自2016年10月以来的最低水平。

面对这一形势，香港特区政府财政司司长陈茂波在2月份公布的财政预算案中宣布了一项重大决策：即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，也就是所谓的“撤辣”。

这一系列政策组合拳标志着香港楼市调控思路的根本性转变——从抑制需求转向促进交易、稳定市场。

其次，人才引进政策在刺激住房需求方面卓有成效，内地的购买力正在支撑住宅市场。

2024年香港共批准了近14万宗各类人才入境计划签证，比2023年增加了4000宗。其中，内地人才在获批申请中占比很高，尤其是在“高端人才通行证计划”中，内地申请人占比超过90%

新移民初期多选择租赁，多集中于港岛及九龙核心区，直接推高高端住宅需求。2025年Q2港岛区租金同比上涨4.2%。

新移民购买力支撑了香港住宅销售。譬如，九龙仓置业旗下海景豪宅项目（如天玺II）2025年上半年销售去化率能达到80%，主要买家为新移民群体。

根据中原地产的估计，内地买家在4月25日购买了约1200个住宅单位（按月计算），高于1Q25的每月平均约800个单位，并占当日总成交量（包括一手及二手）的22%。

相比内地一线城市1-2%的租金收益率，香港的租金收益率水平可达3.5%-4%，是足够有投资吸引力的。

最后，影响住宅需求最关键的因素——房贷利率，随着美联储降息通道恢复，长期来看有保持向下走的动力。

上半年，由于金管局注入大量流动性，HIBOR利率被压到几乎为0。

1个月的 HIBOR是主要银行用于住宅按揭贷款定价的基准利率，随着香港银行同业拆息回落，最新的实际按揭利率急剧下降至2%，对于有意愿投资和购房的需求来说无疑是有利的。

那么对于新鸿基地产、恒基地产、嘉里地产等开发商来说，融资压力也可能有所缓解，未来业绩增益体现在需求上升同时利息开支有望下降。

并且长期来看，在联系汇率制度下，香港的贴现窗基准利率与联邦基金目标利率同步变动，那么随着美联储降息通道再度打开，理论上香港的基准利率也会跟随着降低，意味着HIBOR长期性的利率水平也是在下移的。

尽管如此，近期HIBOR的走势显然提前“抢跑”了，现在经济基本面尚在一些不确定因素（例如关税）的笼罩下，似乎难以在房地产市场搅起多大的浪花，因此房价开启新一轮上涨，

需要在更为持续的利率下降通道和GDP增速重新加速配合之下方能实现。

根据摩根士丹利，房价的有效支撑有望于2026年四季度出现。换句话说，从2026年四季度开始，在正利差的基础上，香港楼市的买方信心和力量都将得到大幅度的加强。

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尾声

总的来说，政策敏感度极高的地产板块一直盼着能迎来基本面反转的行情，地产价格的稳定还有助于降低负面的财富效应，释放出更积极的消费潜力。

但相比于内地市场，跌了七年的香港楼市有望更早从利率降低的通道中获益，香港地产龙头公司自身稳健的基本面、低估值，高股息优势因此得到了重视。

所有上涨因素的长期视角，最终可能还会带动股票价格进一步修复。（全文完）

（转自：格隆汇APP）