来源：金融翻译官巴图鲁

信托最初的“用益设计”目的是规避土地向教会转让的限制，土地和房产为主的不动产信托在英国的信托发展史占据核心地位。

根据我国《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

还包括土地使用权、采矿权、渔业权、林权等基于不动产衍生的不动产用益物权。并非所有的不动产或不动产物权都能够置入信托。

根据《宪法》、《民法通则》、《物权法》的规定，土地所有权只能归国家或集体所有，国有土地出让和转让、集体土地流转，都是土地的使用权而不是所有权。

土地使用权转让，包括探矿权和采矿权的转让，也要符合审批程序，对受让人也有资质和开发要求。

在实践中，可以用股权信托的形式，间接持有不动产，但涉及复杂的公司管理和运营。

很多高净值人士需要家族信托的风险隔离和隔代传承功能，所以将房产置入信托的需求很高涨，但能够落地的房产信托很少，原因是：法律障碍和税收成本。

在法律障碍方面，房产信托很难办理【不动产转移登记】和【信托登记】：

根据《物权法》规定，除依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。

如果房产信托产生真正的效力，必须办理房产变更登记手续，委托人必须将房产变更至受托人名下。

但《不动产登记暂行条例》并未将信托作为不动产变更登记的法定事由，现实中也很少有接受信托合同作为房产变更登记依据的情形。

而且《信托法》虽然规定了信托登记制度和适用范围，但对信托登记的具体操作没有详细规定，比如登记申请人、登记机关、登记内容，所以很难开展不动产信托业务。

因此，不动产设立家族信托的方式，也分单层架构和双层架构：

单层架构：委托人先出资设立家族信托，再以家族信托通过交易的方式购入不动产；

双层架构：委托人先出资设立家族信托，再以家族信托资金下设SPV作为投资公司，或者有限合伙，通过SPV购入不动产；或者先以不动产作为出资，设立SPV作为投资公司或有限合伙，再以SPV的股权，或有限合伙的份额，作为信托财产设立信托。

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