文 | 《财经》研究员 辛晓彤 编辑 | 余乐
不管是拿地榜还是销售榜,头部房企的优势都在扩大
7月1日,中指研究院公布了1月-6月房地产企业的销售表现。整体来看,百强房企销售金额继续下降,但拿地金额增幅较大。
销售方面,2025上半年,百强房企销售总额为18364.1亿元,同比下降11.8%。销售总额超千亿元的房企只有四家,较去年同期减少两家,分别是保利发展(1452亿元)、绿城中国(1221亿元)、中海地产(1201亿元)和华润置地(1103)亿元。
拿地方面,百强房企拿地总额5065.5亿元,同比增长33.3%。其中,拿地金额前十的企业均过百亿元,占总拿地金额比重的55.3%,相比去年底提高13.9个百分点。前三名分别是保利发展(414亿元)、中海地产(393亿元)和绿城中国(383亿元)。
58安居客研究院院长张波表示,2025年上半年,市场正经历从“增量下行”到“品质提升”的深度调整,各环节相互作用,共同推动行业整体止跌回稳。
销售榜:十强企业席位稳定,销售额同比下降
2025上半年,百强房企销售额同比依旧呈下降态势,但降幅较去年同期大幅缩窄,2024年上半年同比下降41.6%。
头部企业份额占比仍在提升。上半年,TOP10企业销售额占比为48.7%,较2024年提升0.5个百分点。
(图片来源:中指研究院)其中,保利发展已经是连续三年登上房企销售半年榜的榜首(2022年榜首为碧桂园),中海地产则连续三年跻身销售榜前三。不过这两家企业三年来销售金额也在逐年下降,带动前十房企销售总额均值也在下降,较上年同期降低13.2%。
十强企业的席位与上一年相比几乎没有变化,只有上年排名第10的龙湖跌出榜单,由中国金茂接替(上年第12)。十强企业中,只有建发房产、越秀地产和中国金茂的销售额与去年同期相比有所提升。
有几家企业值得注意。绿城中国的排名一直在攀升,从2022年销售榜13位,到2023年的第7、2024年的第4,上升到2025年的榜眼位置。
从财报来看,在多数房企近几年营收起伏不定的状态下,绿城中国营收不断增长。公司通过加快销售回款、控制土储规模(2024年新增货值权益占比提升至79%)及低成本融资(2024年平均融资成本3.7%,行业平均融资成本突破6%)持续优化负债结构,净负债率从2023年的63.8%下降到2024年的56.6%,财务安全性表现亮眼。
此外,绿城中国近年新增土地储备大多集中在一二线城市。“高能级城市+低杠杆”组合逐渐成为绿城的优势。绿城的精品开发路线也契合当下“好房子”的市场需求。
另一个值得注意的是万科。之前几年万科在销售榜上一直占据前三的位置,今年降至第七位,公司仍面临系统性风险,正在进行阵痛转型。
此前高负债、高周转、高杠杆模式曾是房企扩张规模、提升行业排名的“密码”,万科便是其中之一。2018年到2021年,万科每年拿地都超千亿元,和碧桂园占据房企拿地榜的头两把交椅。自2022年起,万科开始去库存进程,拿地金额骤减。2025年上半年,万科的销售金额达到686.6亿元,拿地金额只有5亿元。
拿地榜:民营企业占比上升,土拍市场两极分化愈发明显
百强房企拿地金额同比上涨三成以上,除了核心城市“拿地热”,还有上一年度低基数所致。
2024年上半年百强房企拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,主要原因为优质地块释放程度不高,房企仍然较为谨慎。
随着2024年5月起各地土拍政策频出,土地市场回暖,核心城市土拍情绪不断高涨,杭州、上海住宅用地平均溢价率有所提升,北京、杭州、成都等成交楼面价也持续走高。头部房企积极拿地增强土地储备,基本聚焦在重点城市的核心优质地块,“地王”频现。
(图片来源:中指研究院)十强拿地房企变动较大,其中第7到第10的中国金茂、招商蛇口、保利置业和越秀地产上一年都未进入前十。它们取代了中建壹品(上年第2)、海开控股(上年第6)、中建智地(上年第9)和中国铁建(上年第10)。
保利发展、中海地产、绿城中国位于前三,这三家企业同样也领跑销售榜。
整体来看,拿地企业仍以央国企为主,百强中73家为央国企,拿地金额占比达60%。前十企业中八家为央国企,非央国企只有绿城中国(混合所有制)和滨江集团(民营企业)。
不过民营企业拿地意愿也在增加。2025年1月-6月上榜的民营企业有25家,比上一年同期增加九家。滨江集团依然是民营企业拿地头部,拿地金额几乎是上一年的两倍。
值得一提的是,25家民营企业,杭州企业有八家,成都企业有四家,几乎占据一半。
2025年上半年,杭州住宅用地累计出让金额1160亿元,接近2024年全年,领跑全国。其中滨江集团绝大部分拿地都在杭州,拿地金额308亿元,位列杭州拿地榜第一,绿城中国以201亿元位居第二。
相比之下,成都土拍出让金虽然只有440亿元,但同比增幅超过100%,土拍地价最高跨入“4万+”区间,上年同期均不超过2万元。
杭州土拍火热源于核心区域地块不断释放,优质地块竞争激烈。但仅在这一座城市就出现了“外冷内热”的局面——外围区域地块遇冷,不少出现底价成交的情况。成都情况类似,75%的溢价贡献集中于主城核心地块。而以上海为代表的一线城市,同样高溢价与底价成交并存,“温差”效应明显。
尽管百强房企拿地金额上涨三成,但全国300城的住宅用地成交面积实际在缩减。根据克而瑞数据,2025年上半年300城住宅用地成交面积约2.5亿平方米,刷新2010年以来的上半年最低成交纪录。
主要是土拍市场表现明显分化所致:一二线城市成交建面、成交金额均实现止跌回升,核心城市核心地块“地王”不断;三四线则出现量价齐跌,只有少量地块保持较好的出让前景。
整体而言,2025年上半年,房地产市场处在过渡期,市场在分化中寻找新平衡。张波认为,2025 年下半年房地产市场机遇与挑战并存,市场将在分化中不断调整优化,新房聚焦核心城市改善需求,二手房供需博弈,土地市场核心竞争加剧,在地产政策指引下,市场稳预期,整体继续在调整中寻找平衡。