来源：@中国经营报微博

中经记者 陈雪波 卢志坤 太原报道

近日，《中国经营报》记者深入走访太原楼市发现，多个销售多年的新房大盘仍在持续推售，部分项目通过升级容积率、房屋配套等措施吸引购房者。

与此同时，一些项目主打“低公摊”甚至“零公摊”概念，将阳台面积、设备平台面积作为“赠送面积”，吸引购房者前来咨询购房。

太原楼市是众多二三线城市的缩影，随着不断更新迭代的产品陆续入市，多年未售罄的老项目纷纷进行配套升级或加赠面积，以应对市场竞争。

同策研究院联席院长宋红卫告诉记者，太原楼市价格方面呈现出“两个分化”特征：一是区域分化，核心区价格相对坚挺、外围区域降价压力大；二是新房、二手房的分化，5月份新房价格指数同比微增0.9%，二手房同比下跌5%。新房价格略微上涨主要是成交结构中改善及高端占比较高导致的，核心区价格坚挺，新一代住宅入市不断带来价格的突破，而品质较差或者外围的新房依然面临价格调整压力。

老项目配套升级

在太原市小店区，记者实地探访保利和光尘樾项目时，该项目置业顾问表示，目前在售的是项目的第三期，包含高层、洋房等多种房源，满足不同购房者的需求。

据了解，该项目在2020年便已开售第一期，至今销售时间已有6年。置业顾问介绍，与最初开售时相比，现在的项目品质有了显著提升。容积率从最初的3.5降低到了现在的2.0，居住舒适度大大提高。同时，周边配套也比6年前更加成熟，生活便利性大幅提升。

尽管项目品质有所提升，但价格方面并未随之上涨，反而有所下滑。据介绍，保利和光尘樾的房源均价从最初的精装10500元/平方米微降至目前的10300元/平方米。

类似保利和光尘樾这样销售多年的项目，在太原并非个例。在太原市龙城大街附近，万景嘉苑项目也已销售多年，至今在交房多年后仍有一些楼层的房源可供选择。

记者在小区内看到，已有不少业主入住，老人、儿童在小区内悠闲地散步。然而，样板房仍在正常运作，偶尔接待前来咨询的购房者。在记者拿到的万景嘉苑宣传单页上，看到了多个预售证号，分别以“2018”“2022”“2023”开头。

记者拨打万景嘉苑项目公司山西万景源房地产开发有限责任公司电话时无法接通。该项目售楼处工作人员介绍，售楼处还在正常开展工作，有销售经理驻场。保利和光尘樾项目工作人员在接受记者电话采访时告诉记者，在今年6月，该项目卖出了约50套房源，第三期项目还有几十套房源待售。“我们项目是小高层项目，配套比过去好很多，现在的购房者也很看重学区、开发商品牌、物业品牌的情况。”

宋红卫分析认为，太原楼市当前的市场状况或与土地市场的供求关系有关：“2021年以前太原市出让了大量土地。之后市场转冷，新房销售不畅，就导致过去库存没有被消化，去化周期长，这些年仍处在去库存的阶段。”宋红卫表示。

低公摊成主推卖点？

在销售承压的背景下，太原一些项目开始着力提升自身的亮点，以吸引购房者。在太原汾东新区一项目售楼处，置业顾问向记者重点介绍了项目的低公摊特点，试图以此作为吸引购房者的卖点。

“相比于过去的公摊会达到25%，我们项目的公摊只有1%—10%。”项目置业顾问自信地表示，“这也就意味着，现在产权面积118平方米的房子，居住感受能达到过去155平方米房子的效果。”这样的营销策略效果明显，记者注意到，售楼处有三四组购房者咨询房屋情况。

如何才能做到如此低的公摊比例？记者了解到，一些项目会通过赠送阳台面积、设备平台面积等方式，增加业主的实际使用面积。“业主在装修改造后，这些都可以成为使用空间，提高了房屋的性价比。”置业顾问表示。

记者注意到，在太原房地产市场，有大量把“低公摊”作为卖点的项目，有些项目甚至喊出了“零公摊”的口号。然而，当地一位房产中介董万明（化名）却向记者透露，低公摊的项目往往也会把房源单价小幅上调。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，如果开发商把赠送面积计入单户面积，然后再算公共部分（比如设备平台）实际上在玩文字游戏。因为公共部分属于业主共有，并非个人单独所有。而且，有一点需要特别注意：一般的赠送面积，往往是两种可能：第一种是本没有这种规划设计的，却违规操作，属于违规行为；还有一种是侵占公摊或公共部分。

王玉臣表示，违规建设就有被拆除或处罚的危险，而赠送公摊或公共部分看起来是不用花钱，实际上购房人所出房款中是包含这部分费用的，有时候购房人甚至会存在二次付费。一旦有了所谓赠送面积，房屋的整体价格往往会更高。而公摊或公共空间本就属于购房人共同所有，相当于购房者已经付过款了，再以赠送面积的名义出现时，房款再有所增加，就等于是二次付款。

“开发商进行赠送面积的目的往往是为了多赚钱，看起来是赠送，实际上是打着赠送的名义而抬高房价。对于购房者而言，这部分赠送面积既办不了房产证，也无法受到法律的有效保护，但实际上出的房款中可能是包括这部分费用的。”王玉臣表示。

楼市“地铁神话”未能延续

今年2月，太原的第二条地铁——1号线正式开通运营，为市民的出行带来了更多便利。然而，与多数人的预期不同，地铁沿线的房子并未出现明显的溢价现象。

“现在只通了两条地铁，没有形成地铁网络，地铁出行未必比直接坐公交车方便。”董万明介绍，“因此，地铁沿线的房子在价格上并没有与其他房子拉开很大的差距，购房者更关注房子是不是离自己上班的地方近。”

董万明曾长期在北京从事房产中介工作，对北京、太原的房地产市场都有了解。在他看来，太原房地产市场还有很大的提升潜力。

记者在走访过程中注意到，太原多数售楼处还在使用户型模型、非实体样板间来向客户介绍产品细节，产品宣传点集中在得房率、学区等方面。而在其他省会城市中，今年已经取消了户型剖面模型，转而采用实体样板房，且会更关注园林、健身房、儿童活动空间等配套打造。

未来太原楼市走向会如何？宋红卫认为，目前看未来一到两年太原楼市还将会继续调整。

“我比较看好加大房票安置以及收储存量房用作保障房的政策，这些政策帮助市场去库存，直接为市场注入购买力，盘活企业资产，恢复企业自身运作能力。”宋红卫表示。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）