现在房价分化到什么程度了？

同一个城市，哪怕相隔几公里的小区。那边新房豪宅大家都在抢，这边二手房业主大甩卖。

决定房价的是地段，这话没错。但几乎相同的地段，房价分化也这么严重，就很奇怪了。

什么原因呢？先看看四月份房市的情况。

5月14日，央行公布了4月份金融数据报告。其中，4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了4019亿元，中长期贷款（房贷）减少了1231亿元。

房贷增量为负，就是还款的量比贷款的量还多。

5月20日，四月份的经济运行数据出炉，其中房产销售面积同比-2.4%，降幅小幅扩大，销售金额同比-6.6%，环比-40.2%。

而住宅销售均价在四月同比增速由正转负，同比增速-4.3%，新房的一线城市价格由上涨转为持平，二线继续持平，三线环比下降0.2%。二手房的一线价格从上涨转为下跌，二、三线城市的二手房价格跌幅扩大。

另有数据显示：百强房企1-4月实现销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%。2025年4月份百强房企单月销售规模，仍是过去7年来最低值。

总结来看，当前房地产市场整体仍在调整转型过程中。

2025年，虽然土拍市场曾一度“地王频现”，但都是优质地段的豪宅项目。“五一期间”，一些售楼部确实出现了抢房潮，但抢的都是150平以上的豪宅大平层，均价在15万/平方米以上。

可见，楼市的分化趋愈越演愈烈。

现在的中国房产市场，犹如夜空中繁星点点，亮的地方是一些优质豪宅项目，房价和销量在增长，很多普通住宅量价持续低迷。这就导致了相隔几公里的小区，呈现出冰火两重天的局面。

出现这种现象的原因，首先是产品不一样了。

现在需求旺盛的是核心城市的高端住宅，它们是第四代住宅，是政策层面倡导的“好房子”。低容积率、高得房率、绿色住宅。而卖不出去的是广大城市的刚需小户型和一般改善户型，被淘汰的老旧的二手房户型。

当房产泡沫破灭，房子成为消费品，折旧是购房者必须要考虑的。只有在新房、次新房中才能找到好房子。也许两处房产只隔一条街，但实际上是两种不同的、代表两个时代的产品了，市场表现当然就不一样。

其次是房产行业的结构变了。以前房地产行业是高周转、高杠杆，迅速拿地——盖房——预售——回款——再拿地。因为房子不愁卖，所以房子品质不是最重要的，房企也是良莠不齐。

而如今是商品房和保障房双轨制，在市场上流通的优质商品房变得越来越稀缺，即便是保障房，对品质也有要求。所以，大量在疯狂时期开发出的房产会失去市场，尽管地段可能并不差。

此外，决定区域房价最关键的因素还是产业，就是有多少新创造的GDP砸在一片区域内。如果高科技企业扎堆在一处，那里的房价不涨也难，因为租售比就会很高。

现在的情况就是在经济整体疲弱的情况下，以AI为代表的高科技企业创富能力愈发强劲，有购买力的人群集中在很小的区域，与周边相比，房市的分化就更显严重。

选择大于努力，在买房这件事上表现得淋漓尽致。