转自：新华财经

新华财经郑州7月1日电（记者李文哲、高婷、吴慧珺） 得房率轻松超过100%、多层建筑也能住出“别墅感”……记者日前走访北京、广州、郑州、合肥等多地“第四代住宅”项目了解到，凭借强大的产品实力，这类新型住宅呈现高实得率、高溢价、高流速的特点。

然而站在风口，也有房企感到困惑：一是国家层面针对“第四代住宅”尚未出台明确定义以及统一的技术规范，各地探索各有千秋；二是建维成本显著提升，商业模式尚不清晰。

专家表示，“第四代住宅”契合了改善型购房者追求高品质住宅的需求，顺应了“好房子”建设所释放的巨大消费潜力，落地仍需不断完善制度设计，细化指导标准，建议采用多种手段引导房企产品迭代升级。

市场新宠：“好房子”建设加速“第四代住宅”落地

走进位于郑州市主城三环内的招商嵩雲序小区，树宅相守的景观让人心旷神怡。招商蛇口（郑州）置业有限公司营销负责人孙硕向记者介绍，小区容积率仅2.99，绿化率高达35%，6月22日首推房源212套，成功去化196套。

记者踏入样板间看到，区别于普通住宅阳台，该住宅采用了南北双露台设计，并通过楼板降层30厘米设计，对花池做了下沉，覆土后与室内同高，如同一个空中花园。

“业主可在这里打造专属绿植天地，或者休闲娱乐，比如约朋友喝茶、做瑜伽等。”孙硕表示，这种设计满足了消费者对庭院生活的向往，凭借飘窗、入户门厅等赠送面积，项目最高得房率可达到115%。

不止是在郑州，多地“第四代住宅”呈现出高实得率、高溢价、高流速。兴业证券今年4月发布的研报数据显示，2024年以来，全国核心15城40个“第四代住宅”项目相对周边在售房源（1公里以内新房）平均溢价幅度在16%左右，平均首开去化率为43%，而克而瑞统计核心城市2024年以来平均去化率在25%至42%之间。

作为合肥市首个“第四代住宅”项目，高速壹品森境首推30套房源吸引70组冻资。安徽省高速地产集团合肥有限公司相关负责人介绍，首推房源成交总价在600万至800万元，每平方米均价3.3万元，项目后期每月将保持一定去化节奏。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，“第四代住宅”通过空中庭院、挑高露台等设计，打破了传统住宅封闭户型的局限，增加了公共户外生活空间，契合了高端改善群体“个性化、生态化”的住房需求，也推动了房企产品迭代进程。

事实上，“第四代住宅”的建设实践并非“新鲜事”。早在2018年前后，位于成都新都区的“七一城市森林花园”一经亮相便引发业内关注，因从阳台延伸出的大面积露台堪比“空中花园”，成为当地的网红建筑。

受访业内人士表示，2024年住房和城乡建设部提出建设“好房子”以来，多地更新了住宅设计技术标准，共同趋势为放宽层高、优化容积率计算方式、鼓励开放式立体阳台等，助推了“第四代住宅”建设热潮。

广东省城规院住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，“第四代住宅”是开发商层面应对业内竞争的产品，而不是政府主导的硬性指标，不过政府在建筑设计标准上的调整，比如不计容面积占比提升，阳台、飘窗可一半计容等，客观上助推了“第四代住宅”。

风口之惑：标准缺失与模式模糊

上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，目前全国至少有30个城市积极探索“第四代住宅”项目，涉及政策制定或项目开发营销等。

“结合近两年各地官方的表述，‘第四代住宅’的官方用语为‘立体生态住宅’，指将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。”严跃进说。

尽管多地“第四代住宅”项目火爆，部分房企对这一新居住模式持谨慎态度。“我们会在新项目设计中汲取‘第四代住宅’高得房率、高绿化率等产品优势，但不会将这些作为卖点。”天津市一家房企营销负责人说。

在宁夏银川市，一规划为“第四代住宅”的项目拿地近2年至今未开盘销售，项目一期5栋住宅楼已全部封顶。项目负责人坦言，企业资金充裕，不着急跟风，打算先把项目打磨好了再开盘。

多位受访房企负责人表示，各地都在探索推进，但是国家层面针对“第四代住宅”尚未出台明确定义以及统一的技术规范。什么是“第四代住宅”？交房时应符合哪些条件？这两个问题没有明确答案，直接导致“第四代住宅”商业模式模糊。

据明源地产研究院分析，开发商不敢尝试的原因之一是算不过来账。相比普通住宅，“第四代住宅”成本会增加650-800元／平方米，除差异化设计、绿化覆土和排水施工带来成本增加外，还有些地方要求试点项目要采用装配式建筑等绿色建造方式，以及节能技术、智能化系统等应用。

前述银川项目负责人介绍，“第四代住宅”层高高、混凝土标号高、钢筋用量高，建设成本比普通住宅至少高30%。在当前市场状态下，项目未开盘也是对这类总价高、面积较大的产品在三四线城市的接受度存在担忧。

有“第四代住宅”项目负责人表示，凭借高溢价和快流速，基本上6个月项目现金流就回正了，可抵消成本压力。但也有业内人士指出，购房者青睐“第四代住宅”更多看中的是高得房率，其大露台、阳台景观设计在各地推广的难度较大。

一名建筑业内部人士称，随着建筑规范松绑，普通住宅同样可以实现高得房率。相比之下，很多地方对“第四代住宅”的大阳台和空中花园有着严格的建设标准，特别是在开敞率和绿化率等核心指标方面均有刚性要求，反而成为掣肘。

记者在走访中了解到，购房者普遍担忧空中花园需定期浇水、修剪绿植及防蚊虫，部分“第四代住宅”物业费比普通住宅高30%到40%。此外，错层设计可能导致上下层住户通过露台对视或攀爬，隐私性差且存在盗窃风险。

北方冬季低温导致绿植难以存活，开放式露台易积雪积沙，清洁负担重；南方暴雨台风天气则加剧积水、返潮问题，尤其夏季易滋生蚊虫……受地区气候条件影响，个别“第四代住宅”项目入住后，还出现了业主封窗、违规搭建的情况。

专家建议：多种手段引导房企产品迭代升级

今年《政府工作报告》首次提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，作为强制性工程建设规范，对住宅项目的规模、布局、功能、性能和关键技术措施等五大要素提出更高要求，进一步引导各地“好房子”实践。

克而瑞数据显示，6月重点城市刚需、改善、高端占比结构为34%、55%和12%，呈现改善为主、刚需为辅的供应结构。这也显示出，当前新房市场中近七成项目在主打改善与高端定位。

政策市场双轮驱动下，曹晶晶认为，“第四代住宅”作为“好房子”或高品质住宅的一种重要类型，仍需根据南北方城市发展、环境气候、文化习俗等差异出台一些区域适应性政策，既要符合国家标准规范安全与生态底线，又要通过弹性政策释放地方创新空间。

“由于‘第四代住宅’对房企在建筑结构安全、节能技术、后期运维体系等环节提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，对于符合要求的项目，应进一步提升金融支持力度。”曹晶晶说。

谈及未来发展，孙硕等还建议，进一步优化相关政策，为优质项目和企业提供更广阔的发展空间，鼓励更多房企积极探索创新，推出更多满足居民多样化改善性住房需求的产品。

严跃进表示，“第四代住宅”的验房制度标准亟待建立，这不仅能够打破房产商在售卖过程中“自卖自夸”式的售楼陷阱，也为未来“第四代住宅”的行业标准做出具体规定，防止购房者入住后因房屋的设计和结构问题产生种种困扰。

“未来住宅的发展将呈现多元化方向，带有大型露台的高层建筑仅是其中一种发展形式。”安徽省房地产协会副秘书长郭红兵认为，未来住宅必然朝着更绿色、更智慧的方向迈进，但绿色并不单纯等同于设置露台并种植花草，还可借助光伏技术等应用，降低整栋建筑的碳排放，使其更加节能、环保。（参与调研：卫韦华、谈瑞、苏醒、李亭）

编辑：吴郑思