▍房地产市场概况

新房市场：根据中指数据库监测，6月1日至26日，深圳新房住宅成交2826套/29.48万平方米，成交面积环比上涨15.79%。截至本月26日，本月新批准上市商品住宅共计1541套/16.13万平方米，新盘供应节奏放缓，开发商采取“以销定产”策略，资源向优质项目倾斜，如龙华中建鹏宸云筑二期去化率超90%，光明润宏城二期去化率80%，显示刚需改善型产品仍受市场青睐。另外，前海、福田等核心区域新盘去化率领先。如前海自贸湾啟紫荆6月加推165套111-142㎡四房，依托妈湾板块区位优势和地铁配套，开盘即吸引高净值客群。2025年6月深圳新房市场在政策松绑与需求复苏的共振下，呈现“量升价稳、分化加剧”的特征。核心区凭借优质资产吸引高净值客群，外围区通过政策红利和价格调整激活刚需，市场逐步从“去库存”转向“优结构”。

二手住宅市场：截至6月26日，深圳二手商品住宅共成交4099套/41.38万平方米，成交面积环比上涨4.79%，同比上涨13.46%。6月深圳二手房市场在政策利好下企稳回升，呈现"前低后高"走势，结构性矛盾依然突出，市场将持续向核心区域集中，品质和配套成为决定价值的关键因素。本月成交回升主要得益于端午假期后积压需求释放，叠加房企年中促销和公积金政策刺激。不过市场活跃度仍未恢复至5月峰值，市场观望情绪仍存。

土地市场：6月19日，深圳迎来2025年第二宗涉宅用地出让日，位于龙华区民治街道的A817-0619的二类居住用地正式出让，此次竞拍吸引了中海、招商、中铁、绿城、中能建等8家房企参与，经过60多轮竞价，最终由深圳联粤房地产开发有限公司（隶属联发集团）以12.12亿元竞得，折合楼面地价约44559元/㎡，溢价率达46.6%。

图：深圳商品住宅月度成交走势

注：每月数据截至26日

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

中指数据CREIS（点击查看）在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

■ 榜单点评

2025年1-6月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1005.65亿元，占全市1-6月销售额的60.28%，销售金额TOP20入榜门槛为24.74亿元。其中，TOP10房企销售额为685.90亿元，占全市销售额的41.11%；TOP11-20房企销售额为319.75亿元，占全市销售额的19.17%。

头部房企：鸿荣源凭借鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云等项目的热销，位居销售金额榜单冠军，销售金额为148.30元；招商蛇口凭借招商·四海名邸、招商雍云府等项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额为93.28亿元；京基集团凭借京基天宸府、京基·华樾等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为67.51亿元。

三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100亿以上）共1家，合计销售金额148.30亿元，占TOP20销售额的14.75%；第二阵营（50-100亿）共6家，合计销售金额408.03亿元，占TOP20销售额的40.57%；第三阵营（50亿以下）共13家，合计销售金额449.32亿元，占TOP20销售额44.68%。

从深圳各房企销售面积来看，2025年1-6月，深圳销售面积TOP20房企合计销售211.59万㎡，TOP20入榜门槛为4.72万㎡。其中，鸿荣源以46.19万㎡排名第一；招商蛇口以15.72万㎡排名第二；深业集团以15.60万㎡排名第三。

中指数据CREIS（点击查看）在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

■ 榜单点评

2025年1-6月，深圳商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为324.72亿元，占全市商品住宅销售总额的27.48%，TOP10入榜门槛为16.58亿元。其中龙华区中洲迎玺花园以60.19亿元的销售额位居榜首；位于宝安区的热销项目鸿荣源·珈誉府以44.53亿元的销售金额位居榜单第二；南山区项目观山海家园以39.48亿元位居榜单第三。从销售面积来看，1-6月深圳房地产TOP10项目合计销售面积为48.30万㎡，占全市商品住宅销售面积的21.30%，TOP10门槛值为2.62万㎡。其中中洲迎玺花园以9.49万㎡的销售面积位居榜首；鸿荣源·珈誉府以9.25万㎡的成交面积位居第二；鹏宸云筑以6.47万㎡销售面积位居榜单第三。

▍政策动态

一、6月10日，中办、国办印发《关于深入推进深圳综合改革试点 深化改革创新扩大开放的意见》（以下简称《意见》）提出，健全土地等自然资源管理制度。改革闲置土地处置和收回机制，完善土地闲置费收取标准与闲置时长挂钩政策，创新土地盘活利用方式。《意见》还指出，加强重大产业项目用地保障。

依据《土地管理法》《闲置土地处置办法》，深圳主要通过“收取闲置费（标准为土地出让金的20%以内）、协议收回、无偿收回、督促开发”等方式处置闲置土地。现有措施对短期闲置土地有一定约束，但对长期囤地、复杂历史遗留问题效果有限。深圳改革闲置土地处置和回收机制，可盘活存量资源，缓解用地紧张，遏制囤地投机，规范市场秩序。

新政策通过费用与时间挂钩，对“企业主观闲置”（如囤地待涨）的约束性增强，尤其是对资金实力较弱的中小企业，累进式收费可能倒逼其放弃闲置土地。为政府回收土地提供更充分的法律和经济依据，减少企业以“低成本”拖延开发的动力。

深圳的土地盘活经验表明，超大城市需以市场化激活效率、法治化保障公平、精细化提升品质、协同化拓展空间，将土地资源转化为高质量发展动能。通过制度创新打破路径依赖，在存量挖潜中实现城市治理能力现代化，为全国土地制度改革提供可复制的“深圳范式”。

二、深圳发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，允许部分保障房转为商品房。

6月20日，深圳市住房和建设局近日发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（6月24日起实施，有效期5年）。政策适用于《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，已审批但未开工的城市更新项目。

此政策是落实国家“新房改”战略、优化本地住房供应结构的重要举措，针对拆除重建类城市更新单元，保障房类型转换规则：

1、40%转商品住房+60%无偿移交：开发主体可将原规划的出售型保障房（如人才房、共有产权房）中40%调整为商品房销售，剩余60%按平均容积率折算用地面积无偿移交政府，由政府统筹建设或分配。

2、50%转商品住房+50%转配租型保障房：另一选择是将50%转为商品房，50%调整为公共租赁住房或保障性租赁住房，进一步优化保障房结构。

政策通过三类地区差异化配建比例（核心区20%、过渡区18%、发展区15%）和动态调节机制，结合用地移交免缴地价、审批流程简化等激励措施，有利于提升开发商参与积极性。

深圳此次调整并非放松保障房建设，而是通过灵活机制平衡市场与保障需求，允许部分保障房转为商品房，加速停滞项目落地，推动住房市场向“保障房与商品房双轨并行”转型，标志着深圳在房地产发展新模式探索中迈出关键一步。

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