上交所、深交所同步发布公募REITs扩募细则

公募REITs扩募业务迎来进一步规范。

6月27日，上交所和深交所分别发布了公募REITs扩募相关业务指引和通知。均对相关业务流程和细则作出明确指示。

第一财经据Wind统计，今年以来，全市场仅一单公募REITs完成扩募，2021年首批公募REITs上市至今，全市场累计完成扩募的产品共5只。

“目前公募REITs市场完成首发＋扩募双轮驱动的产品数量不多，因为扩募不仅是资产规模的扩张，更是对运营管理能力的考验。” 行业人士对记者分析称，随着扩募机制持续优化，可引导上市REITs提高规范运作水平，提升项目运营质效和投资者回报，进而完善市场生态。

规范扩募业务细则

具体看来，上交所发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》（下称《新购入基础设施项目指引》）明确，REITs扩募包括向特定对象发售、向原基础设施基金持有人配售份额和向不特定对象募集三种方式。

《新购入基础设施项目指引》还进一步规范了公募REITs扩募业务办理，明确向原持有人配售、公开扩募和定向扩募等发售方式各业务环节的具体办理流程。

深交所也在6月27日发布了公募REITs非定向扩募业务功能将于6月30日正式启用的通知（下称《通知》）。

根据深交所的通知，REITs非定向扩募分为向原持有人配售和公开扩募。其中，向原持有人配售是指已上市REITs按照确定的配售比例向权益登记日登记在册的持有人发售REITs份额，原持有人可以选择行使参与配售的权利；公开扩募指已上市REITs向公众投资者公开发售REITs份额，可以全部公开发售，也可以向原持有人优先配售再将剩余份额公开发售。

此外，《通知》对具体扩募信息披露、发售报备、上市申请等具体流程作出明确安排，并对场内认购相关事项作出说明。

据记者梳理，首批四个扩募项目均在 2023年完成，此后公募REITs扩募项目进展缓慢，直至今年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，扩募发售募集资金总额约9.46亿元，为年内唯一的扩募项目。

目前市场上完成扩募的REITs中，底层资产为仓储物流和产业园区的各两单，还有一单为保障性租赁住房。此外，扩募发售募集资金总额超过10亿元的公募REITs有三只，为中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT，分别募资18.5亿元、15.5亿元和12.4亿元。

上述行业人士称，当前有扩大资产包需求的项目不在少数，随着公募REITs扩募业务细则和流程被进一步规范，市场投融资良性循环得以促进，从而有望加速发展。

市场火热，规模大增

今年以来，公募REITs市场加速扩容，第一财经据Wind统计，截至6月28日，全市场上市交易的公募REITs已达到68只，总市值合计超2060亿元。

新发市场上，资金参与热度高，多只REITs上市首日即涨停。截至目前，年内至少有5只公募REITs在上市首日触及30%的涨停限制。

例如，中金中国绿发商业REIT于6月27日在深交所上市，当日该基金开盘即涨停，截至收盘收涨30%；6月26日上市的中金亦庄产业园REIT也出现了首日收于涨停的情形，该基金在第二个交易日（6月27日）开盘后临时停牌一小时，复盘后依旧封涨停，最终收涨10%。

除此之外，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏金隅智造工场REIT等6只产品，同样在上市首日迎来了30%的涨停。从资产类型来看，产业园区、保障性住房、消费基础设施类均有涉及。

整体看，公募REITs表现强劲，截至6月26日收盘，​​中证REITs全收益指数录得1109点，年内涨幅近15%，领跑大类资产。年内录得正收益的公募REITs有67只，涨幅超10%的REIT产品有49只，占比77%，且还有5只涨幅超40%。

中信建投房地产及建筑首席分析师竺劲分析，本轮REITs上涨行情的驱动包括无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出。展望后市，市场供需矛盾仍存在，政策红利待释放。他预计，通过未来3年的常态化发行，整个市场市值将达到4000亿~5000亿元，上市只数达到100只以上体量后，将逐步走向供需平衡。

富国首创水务REIT基金经理李盛预计，从潜在资产规模看，国内积累的潜在存量基础设施资产规模超过百万亿元，按1%至2%的保守证券化率估算，国内REITs市场规模有望突破万亿级别。