在房地产市场持续调整的当下，每一个风吹草动都牵动着无数买房人的心。距离下半年开启仅剩 2 天，市场上关于更猛刺激政策即将出台的传闻甚嚣尘上。对于广大买房人而言，这无疑是一个密切关注的焦点，因为政策的走向将直接影响他们的购房决策与未来生活。

上半年市场回顾：初显止跌，基础待固​

2025 年上半年，房地产市场在一系列政策的作用下，初步显现出止跌回稳的迹象。从销售数据来看，1 - 5 月份新建商品房销售面积和销售额同比下降 2.9% 和 3.8%，与 2024 年全年相比，降幅分别收窄了 10 个百分点和 13.3 个百分点，其中现房销售表现亮眼，5 月份累计同比增幅达 13.2%。房价方面，5 月份全国 70 个大中城市中，虽然一二三线城市商品住宅销售价格环比有所下降，但同比降幅继续收窄。新建商品住宅价格指数同比下降 4.1%，自去年 11 月份以来，已实现连续 7 个月降幅收窄。​

商品房去库存也取得了一定成效。截至 2025 年 5 月末，商品房待售面积为 77427 万平方米，较 4 月末减少 715 万平方米，连续 3 个月下降，住宅待售面积减少 439 万平方米。按近 6 个月的移动平均销售面积计算，截至 5 月份，全国商品房待售库存去化周期为 24.76 个月，是 2024 年 7 月以来的最低值。然而，不同城市商品房库存差异明显，一线城市和强二线城市库存去化明显，上海、杭州、成都等热点城市去化周期已降至 15 个月以内，核心区域去化周期甚至不足 8 个月，但部分三四线城市去化周期仍然高达 30 个月以上，去库存任务依然艰巨。​

上半年核心城市土地市场异常活跃。1 - 5 月，虽然全国土地成交规模同比下降 8% 左右，但一二线城市土地成交建筑面积、成交金额双双止跌回升。上海、北京、杭州、成都等城市持续推出优质地块，楼面价和总价 “地王” 频现，溢价率屡创新高。如杭州 4 月份以来，有 18 宗地块成交总价超过 10 亿元，其中 14 宗溢价成交。这一方面反映出企业信心和拿地能力有所恢复，另一方面也表明核心城市高品质住房需求依然旺盛。​

尽管房地产市场初显止跌回稳迹象，但基础并不牢固，市场运行仍有反复。从 4、5 月份房地产相关数据可以看出，商品房销售、房价指数等指标继 3 月份冲高后有所回落，市场信心仍需进一步修复，市场供求关系有待改善。​

政策风向：持续用力，全面施策​

政策层面一直将房地产市场的稳定发展视为重要任务。2025 年房地产政策以 “稳预期、促需求、优供给、防风险” 为主线，通过金融支持、需求刺激、存量盘活等全方位发力，推动房地产市场止跌回稳。​

中央层面高度重视，政府工作报告首次明确 “稳住楼市”，提出 “持续用力推动房地产市场止跌回稳”。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，提出 “更好满足住房消费需求”，支持刚性和改善性需求。4 月份的中央政治局会议强调 “持续巩固房地产市场稳定态势”，“加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。​

在货币政策上，上半年央行再次下调了 5 年期 LPR，新发放个人住房贷款利率降至 3.1%。财政政策上，地方政府专项债额度提升至 4.4 万亿元，明确用于土地收储和存量商品房收购。提出新增 100 万套城中村改造目标，并推进货币化安置，带动住房需求。允许地方政府收购存量商品房用作保障房，缓解库存压力。在房企融资支持上，推动房地产融资协调机制落地，商业银行 “白名单” 项目贷款超 6 万亿元，支持 “保交房”；推动房企债务重组，优化预售资金监管；支持房企通过 ABS、REITs 等融资工具拓宽融资渠道。​

地方层面重点围绕松绑限购限贷、购房补贴和税费优惠、公积金政策优化、存量房盘活、房票安置等，从供需两端出台政策措施。在松绑限售限贷方面，广州提出优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为全国首个全面取消限购、限售、限价的一线城市。上海、深圳也在优化限购区域、取消大面积住房限购等方面进行了政策优化，同时放宽了人才购房门槛。在购房补贴和税费优惠方面，全国已有超 60 个城市推出购房补贴政策，购房补贴的形式涵盖现金补助、房票抵扣、电子消费券等。

其中，武汉提出多子女家庭购房补贴政策 ——“二孩家庭补贴 6 万元、三孩家庭补贴 12 万元”。绍兴则提出二孩家庭每平方米补 1500 元（上限 20 万元）、三孩家庭每平方米补 2500 元（上限 40 万元）。上半年，公积金贷款利率下调 0.25 个百分点（首套房利率降至 2.6%），达到历史最低水平。同时，多个城市对住房公积金政策进行了优化调整，包括扩大公积金使用范围、提高贷款额度、优化贷款服务流程、推动异地贷款与提取互认互通、延长贷款期限、延长政策试用期等。​

6 月 13 日召开的国务院常务会议更是对下一步工作作出重要部署，要求对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这一举措预示着下半年在摸底调查的基础上，或将出台更加精准有效的政策措施，打通政策堵点，为全面实现房地产市场止跌回稳奠定坚实基础。​

下半年政策猜想：精准发力，直击痛点​

基于当前房地产市场的现状以及政策的导向，下半年有望出台一系列更具力度和针对性的刺激政策。​

在需求端，进一步降低购房成本和门槛仍将是重点。市场普遍预期贷款市场报价利率（LPR）将进一步下调，若下调 15 - 20 个基点，以 100 万贷款、30 年期等额本息计算，月供将进一步减少，30 年累计节省的利息颇为可观。同时，首付比例可能会在更多城市进一步降低，尤其是在一些库存压力较大的三四线城市，甚至可能出现首付比例低至 10% 的情况，以吸引更多潜在购房者进入市场。此外，契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策有望在更多城市推广，进一步降低购房者的交易成本。购房补贴政策也可能会进一步升级，补贴金额和覆盖范围可能会扩大，以刺激居民的购房意愿。​

在供给端，助力企业缓解资金压力、提升住宅品质的政策将持续发力。央行 “白名单” 专项借款可能会继续扩容，进一步降低房企融资成本，带动存量房贷利率进一步下降。“不动产 REITs” 试点有望加速推进，覆盖更多领域，为房企提供更多元化的融资渠道。为了缓解资金压力、偿付巨额债务，开发商在下半年加大打折促销力度的可能性较大，这将进一步活跃市场交易。同时，“好房子” 建设将成为供给端的重要发力点。政策将进一步明确 “好房子” 的开发标准，在绿色建筑、智能家居、适老化改造等方面提出更高要求，并给予房地产企业在规划、土地、财政、金融等方面全方位的政策支持，推动房地产企业提升住宅品质，以满足消费者日益升级的居住需求。此外，对于住宅土地供给的优化也将持续进行，合理控制土地供应节奏与规模，力求实现市场供需的动态平衡。​

在金融政策方面，货币政策有望继续保持宽松态势。央行可能会根据经济形势和房地产市场的发展情况，适时进行降准降息，为市场注入更多流动性。同时，金融监管部门可能会进一步优化房地产金融基础性制度，完善房地产融资协调机制，确保房企融资渠道的畅通，保障房地产项目的顺利开发建设。​

在城市更新和保障性住房建设方面，政策将继续加大支持力度。下半年，城市更新项目有望加速推进，通过城中村改造、老旧小区改造等项目，一方面改善城市居住环境，另一方面带动住房需求的释放。在保障性住房建设方面，政府将继续加大投入，增加保障性住房的供给，特别是加大对租赁住房的建设和供应力度，完善住房保障体系，满足不同层次人群的住房需求。​

对买房人的影响：机遇与挑战并存​

对于广大买房人而言，下半年可能出台的更猛刺激政策既带来了机遇，也带来了一定的挑战。​

从机遇方面来看，购房成本的降低将直接减轻买房人的经济压力。更低的房贷利率和首付比例，以及各种税费减免和购房补贴政策，将使得买房人能够以更低的成本实现购房梦想。尤其是对于刚需购房者和改善性购房者而言，这是一个难得的购房时机。在市场上，随着开发商加大促销力度，买房人将有更多的选择空间，可以挑选到性价比更高的房源。同时，随着 “好房子” 建设的推进，买房人有望购买到品质更高、居住体验更好的住房。​

然而，挑战也不容忽视。在市场政策频繁调整的情况下，买房人需要更加谨慎地做出决策。一方面，要密切关注政策的变化，准确把握政策的利好时机，避免错过最佳购房时机。另一方面，要对房地产市场的走势有清晰的认识，不能盲目跟风购房。虽然政策在努力推动房地产市场止跌回稳，但不同城市、不同区域的房地产市场分化仍然明显。买房人需要根据自身的实际需求和经济实力，选择合适的城市和区域购房。特别是在三四线城市，由于库存压力较大，房价可能仍存在一定的下行空间，买房人需要更加谨慎地评估市场风险。此外，在购房过程中，买房人还需要注意房屋的质量、开发商的信誉等问题，以确保自身的合法权益。​

距离下半年开启仅剩 2 天，房地产市场正站在一个关键的节点上。从上半年的市场表现和政策导向来看，下半年出台更猛刺激政策的可能性较大。这些政策将从需求端、供给端、金融政策等多个方面发力，推动房地产市场止跌回稳，实现健康可持续发展。对于广大买房人而言，要密切关注政策动态，把握机遇，谨慎决策，在房地产市场的变化中，做出最适合自己的购房选择。