在国民经济的庞大体系中，房地产行业始终占据着极为重要的地位，其发展态势不仅深刻影响着上下游众多产业，还与广大民众的生活福祉息息相关。近年来，房地产市场历经诸多波动与调整，而如今，中央部委明确定调，自 2025 年 7 月开始，房地产市场将迈向止跌回稳的新征程，这一消息犹如一颗投入平静湖面的石子，激起了各界广泛关注的涟漪。本文将深入剖析这一政策导向背后的原因、具体举措以及对市场各方的深远影响。

房地产市场现状剖析

近年来，房地产市场面临着严峻的挑战。从投资数据来看，2024 年全国房地产开发投资同比下降显著，反映出开发商对市场信心不足，投资趋于谨慎。销售方面，商品房销售面积和销售额持续下滑，众多城市库存积压严重。土地市场也较为冷清，流拍现象时有发生，土地出让金大幅减少。房价方面，除部分一线城市和热点二线城市外，多数城市房价出现不同程度下跌，市场观望情绪浓厚。

宏观经济环境影响：全球经济增长放缓，国内经济结构调整，经济增速面临一定压力，居民收入预期不稳定，导致购房意愿下降。

政策调控滞后效应：前期为抑制房地产市场过热，实施了较为严格的调控政策，这些政策在市场下行阶段的滞后效应逐渐显现，对市场交易产生了一定抑制作用。

人口结构变化：人口老龄化加剧，人口出生率下降，新增购房需求减少。同时，人口流动趋势也在改变，部分城市人口增长放缓甚至出现净流出，对房地产市场需求造成冲击。

市场信心受挫：部分房地产企业出现债务违约、项目烂尾等问题，引发购房者对期房交付的担忧，进一步削弱了市场信心。

鉴于房地产市场持续低迷对经济增长、金融稳定和社会民生的不利影响，中央政府决定加大政策调控力度，力求稳定房地产市场，促进其健康发展。2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，将其纳入总体要求，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”，凸显了稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。

货币政策宽松：央行积极作为，释放出大量流动性。央行行长潘功胜宣布降准 0.5 个百分点，这一举措为市场注入约 1 万亿元的长期流动性。降准后，商业银行可用于放贷的资金增多，一方面为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了部分企业资金紧张的局面，助力项目开发建设；另一方面，购房者的贷款审批流程可能更加顺畅，贷款额度与利率也有望得到优化。与此同时，政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，5 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）也迎来调整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%，切实减轻了购房者的还款压力，刺激了更多有购房意愿的人群积极入市。

需求端政策松绑：限购、限售、限价等限制性措施逐步调减，为释放刚性和改善性住房需求潜力打开了通道。例如，多个城市放宽了购房资格限制，降低了外地人购房门槛，使得更多潜在购房者得以进入市场。一些城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居。首套房贷利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。

供给端优化支持：“好房子” 建设成为重要发力点。政府在规划、土地、财政、金融等方面给予全方位政策支持，推动房地产企业提升住宅品质，以满足消费者日益升级的居住需求。并且，对住宅土地供给进行优化，合理控制土地供应节奏与规模，力求实现市场供需的动态平衡。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行了全面升级。政策明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。

市场摸底与政策优化：6 月 13 日，国务院常务会议明确要求 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，从稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四个关键维度，全面发力推动房地产市场回归稳定轨道。

购房成本降低：利率下调和首付比例降低，直接减轻了购房者的还款压力和前期资金投入。以贷款 100 万元、30 年期等额本息还款为例，5 年期以上 LPR 降至 3.5% 后，相比之前利率，每月还款额可减少数百元，30 年累计节省利息数十万元。再加上契税等交易成本的降低以及购房补贴等优惠，购房者的实际购房成本大幅下降。

购房选择增多：市场库存房源增加，购房者在挑选房屋时有了更多的选择空间，可以根据自己的需求和喜好挑选到更合适的房源。同时，随着 “好房子” 建设的推进，未来市场上高品质住宅供应将增加，满足购房者对居住品质提升的需求。

市场信心恢复：政策的积极信号让购房者对房地产市场的信心逐渐恢复，担忧房价持续下跌而持币观望的心态有所改变，部分潜在购房者开始积极入市。

对房地产企业的影响

融资环境改善：央行降准以及 “白名单” 专项借款扩容等举措，为房地产企业提供了更多的融资渠道和资金支持，缓解了企业的资金压力，降低了融资成本。这有助于企业解决项目开发过程中的资金难题，加快项目建设进度，确保项目按时交付。

市场需求回升：需求端政策的刺激使得市场购房需求逐渐释放，企业的房屋销售情况有望改善，资金回笼速度加快，有助于企业改善财务状况，增强自身的抗风险能力。

转型压力与机遇：“好房子” 建设的政策导向促使房地产企业加快转型升级，注重提升产品品质和服务水平，从单纯的规模扩张转向高质量发展。这对于一些有实力、有创新能力的企业来说，是实现弯道超车的机遇，但对于部分实力较弱、转型困难的企业而言，可能面临更大的竞争压力。

对经济社会的影响

稳定经济增长：房地产行业产业链长，涉及建材、家电、装修等众多上下游产业。房地产市场的稳定发展能够带动相关产业的复苏，促进投资和消费，对稳定经济增长具有重要作用。据统计，房地产行业对 GDP 的直接和间接贡献率较高，其止跌回稳将为经济增长注入强大动力。

防范金融风险：房地产市场与金融体系紧密相连，市场持续低迷可能引发金融风险。救市政策有助于稳定房地产市场，降低银行等金融机构的不良贷款风险，维护金融体系的稳定。

保障民生福祉：房地产市场的稳定关系到广大民众的居住权益。通过促进房地产市场健康发展，能够保障居民的住房需求，改善居民的居住条件，同时也有利于社会的和谐稳定。此外，稳定的房地产市场还能带动就业，促进社会经济的良性循环。

短期市场走势预测

在政策的持续刺激下，预计 2025 年下半年房地产市场将逐渐止跌回稳。7 - 9 月，随着各地购房补贴、置换补贴等政策的落地实施，以及专项债对市场的支持，部分城市的市场交易将明显活跃，房价有望企稳。10 - 12 月，若 LPR 如预期再降 15 - 20 个基点，房贷利率跌破 3%，银行放贷更加宽松，将进一步刺激购房需求，市场热度有望进一步提升。预计重点城市的新房和二手房成交量将持续增长，房价也将逐步趋于稳定。